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相続や終活について調べていると、「評価額」という言葉に何度も出会います。
ところがよく見てみると、「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」など、似たような言葉がいくつも出てきて、結局どれを見ればいいのか分からなくなってしまう方も多いのではないでしょうか。

今日は、この「評価額」という言葉の整理と、それぞれの違いについてお話ししてみたいと思います。

①『評価額』にもいろいろある

不動産の「評価額」や「価格」には、実は目的によって複数の種類があります。
代表的なものを挙げると、次のようになります。

・実勢価格：実際に市場で売買される際の価格
・路線価（相続税評価額）：相続税や贈与税を計算する際に使われる評価額
・固定資産税評価額：固定資産税や都市計画税を計算する際に使われる評価額
・公示地価・基準地価：国や都道府県が公表する、土地取引の指標となる価格

同じ不動産であっても、「何のための評価額か」によって金額が異なる、というのがまず押さえておきたいポイントです。相続との関係で特によく登場するのが、「路線価」と「固定資産税評価額」の2つです。

②路線価とは何か

路線価とは、主に相続税や贈与税を計算する際に使われる、土地の評価額の基準です。
国税庁が毎年発表しており、道路（路線）に面する標準的な土地1平方メートルあたりの価格として示されます。

路線価は、一般的に実勢価格のおよそ8割程度の水準になるよう設定されているといわれています。
つまり、実際に売買されるであろう価格よりも、やや低めに算出される傾向がある、ということです。

路線価は、国税庁のウェブサイトで公表されている「路線価図」で確認することができ、誰でも無料で調べることができます。
ただし、実際の相続税評価額の算出には、土地の形状や周辺状況による補正など、専門的な調整が加わることも多いため、路線価の数字だけで正確な評価額が出せるわけではない、という点には注意が必要です。

③固定資産税評価額との違い

固定資産税評価額とは、毎年課される固定資産税や都市計画税を計算するために使われる評価額です。
市区町村（東京23区は都）が、3年に一度の頻度で見直しを行っています。

固定資産税評価額は、一般的に実勢価格のおよそ7割程度の水準になるよう設定されているといわれており、路線価よりもさらに低めに算出される傾向があります。

この固定資産税評価額は、毎年送られてくる「固定資産税・都市計画税納税通知書」に同封されている「課税明細書」で確認することができます。
普段何気なく見ている書類の中に、実は評価額に関する重要な情報が載っている、というのは意外と知られていないポイントかもしれません。

④自分の実家の評価額を調べる方法

「実家の評価額がどのくらいか、大まかにでも知りたい」という場合、まずは次のような方法から始めてみることができます。

・固定資産税の課税明細書を確認し、固定資産税評価額を確認する
・国税庁の路線価図で、実家周辺の路線価を確認する
・大まかな実勢価格の目安を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼してみる

課税明細書や路線価図は、ご自身でも比較的手軽に確認できる情報です。
まずはこうした身近な資料から、実家の評価額のイメージをつかんでみることをおすすめします。

一方で、相続税の申告に使う正確な評価額の算出や、実際に売却する際の適正価格の見極めには、税理士や不動産の専門家による、より詳細な確認が必要になります。
「大まかな目安を知る段階」と「正確な金額を確定させる段階」を分けて考えると、進めやすいかもしれません。

「評価額」という言葉は一つでも、その中身は目的によっていくつも種類があります。
まずはこの違いを知っておくだけでも、相続や終活に関する情報を読み解く際の理解が、ぐっと深まるはずです。