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2026-06-11 18:59:05
横浜浅間神社のお祭りに行ってきました。
毎年6月の第一土曜日・日曜日に開催される、地元の初夏の風物詩です。 事務所のすぐ近くから約1kmにわたって露店が並び、多くの人で賑わいます。 特に圧巻なのは、狭い露店の間を力強く進む神輿。威勢の良い掛け声とともに進む姿には、毎年心を動かされます。 このお祭りが終わると、「もうすぐ夏やってくるな」と感じます。 地域の伝統がこれからも受け継がれていくことを願いながら、祭りの熱気の余韻に包まれ、少しずつ夏へと移る季節の気配を感じるひとときとなりました。   
2026-06-01 13:31:31
住宅ローンの固定金利が上昇を続けています📈
大手銀行5行は6月の住宅ローン金利を発表し、10年固定型の金利を引き上げました。 ✅ 10年固定金利は11カ月連続で上昇 ✅ 最優遇金利の平均は3.556％ ✅ この1年間で約1.6％上昇 背景には、長期金利（10年国債利回り）の上昇や、インフレ懸念の高まりがあります。 一方で・・・ ✅ 変動金利は6月時点では据え置き ✅ 最優遇金利の平均は1.055％ 現在は固定金利と変動金利の差が大きくなっています。 ただし、変動金利は日銀の政策金利の影響を受けるため、今後の利上げ次第では上昇する可能性があります⚠️ 
2026-05-30 18:02:37
当社グループ会社開催の相談会の開催報告です。
【5/23相続・税金・不動産 無料相談会 開催報告】 5月23日に開催いたしました「シニアライフ相談サロン めーぷる川崎中原店」の無料相談会は、おかげさまで予約定員満員での開催となりました。 更に当日急遽お電話で追加予約をいただき、ご相談者様が途切れる事なくいらっしゃる状況でした。 ご来場いただきました皆様、誠にありがとうございました☺️ 相続、税金、不動産、将来への不安など、さまざまなお悩みをご相談いただきましたが、「相談して安心しました」「気持ちが軽くなりました」そんなお言葉をいただき、私たちも大変嬉しく感じております。 また、今回の相談会をきっかけに、改めて後日個別相談のご予約をいただいた方もいらっしゃり、皆様のお役に立てたことを大変嬉しく感じております。 お一人おひとりのお悩みに寄り添い、少しでも安心してお帰りいただける場になれたことに感謝しております。 今後も地域の皆様のお役に立てるよう、定期的に相談会を開催してまいります。 引き続き、シニアライフ相談サロン めーぷる川崎中原店をよろしくお願いいたします。   
2026-05-10 18:30:44
「年収が高ければ住宅ローンは通る」
…そう思っていませんか？ ―――――――――――――― 【9,000万円のマイホームを目指したハジメさん（44歳）】 ✔ 年収1,900万円 ✔ 外資系企業の部長 ✔ 勤続年数・返済比率も問題なし 家族4人で賃貸暮らしからマイホームへ。 都内の中古マンション（9,000万円）を見つけ、 頭金1,000万円で住宅ローン審査へ。 しかし結果は… 「融資見送り」 ―――――――――――――― 【なぜ審査に落ちたのか？】 原因は「団体信用生命保険（団信）」 ✔ ローン承認 → OK ✔ しかし団信 → NG → 団信に入れない＝融資不可 理由は… 👉 うつ病での通院・服薬歴 ※仕事ができても関係ありません ※保険会社は“リスク”で判断します ―――――――――――――― 【健康に不安があると住宅ローンは無理？】 結論👇 👉 “方法はある” ① 団信が任意のローンを選ぶ → フラット35など ② 民間の生命保険でカバー ⚠ デメリット ・保険料が高くなる ・特約が付きにくい ・管理が大変 ③ ワイド団信を検討 → 審査がゆるい代わりに 金利＋0.2〜0.3％ ―――――――――――――― 【大事なポイント】 ✔ 年収が高くても通らないケースはある ✔ 健康状態は想像以上に重要 ✔ 家の買い方は1つじゃない ―――――――――――――― 焦らなくて大丈夫。 家は「今の自分に合った選び方」が正解です。 体調・家族・将来設計 すべてを見ながら、 最適な選択をしていきましょう🏡  
2026-05-09 18:40:03
当社グループ会社開催の相談会です。
【相続・税金・不動産 無料相談会開催のお知らせ】 「実家をどうしたらいいの？」 「相続税ってどれくらい？」 「空き家の管理が不安…」 どこに相談していいか分からない😩 そのようなお悩みも抱えている方は是非、 お気軽にご相談ください。 シニアライフ相談サロン めーぷる川崎中原店では 弁護士・税理士・司法書士・行政書士・宅建士など 各分野の専門家チームで皆様のどんなお悩みや疑問に丁寧にご対応させて頂きます。 ⸻ 【めーぷる 川崎中原店】 相続・税金・不動産 無料相談会 📅【開催日】5月23日 📍【会場】てくの川崎 4階会議室 👥【定員】先着20組様（※事前予約制） 相続・税金・不動産に関することなら、どんな小さなお悩みでもお気軽にご相談ください。 ⸻ 📞ご予約・お問い合わせ 0120-963-680 「相談してよかった」と思っていただけるよう、丁寧に対応させていただきます。  
2023-12-31 11:49:36
間もなく2023年も終わりを迎える本日。 今年の不動産市場はどうだったのか？
ざっと、以下のような数値を踏まえ、 2024年の住宅市場を予測することで、 今年を締めたいと思います。
【全体マーケット】 2023年の不動産投資市場規模は、13.9兆円増加し、約289.5兆円。 賃貸住宅や商業施設、物流施設、ホテルが拡大しましたが、オフィスは 縮小傾向。コロナも終息して、円安も加速してインバウンド需要が高まり、 ホテル産業や観光地域の不動産需要は高騰したものと思われます。
【住宅マーケット】 2023年度の新設住宅着工戸数は、前回調査より0.3万戸増加し、84.9万戸 と予測されています。内訳は、持家24.5万戸、分譲住宅25.3万戸、賃貸 住宅34.5万戸、給与住宅0.5万戸です。コロナ中の需要増加からの勢いが あり、2023年は緩やかにも着工戸数は増加となりました。 しかし、供給過多から販売数が伸び悩むという流れになり、いわゆる売れ 残り物件が多くなってしまうという悪循環が生じてしまいました。
【新築から中古市場へ】 コロナによる影響で人々の働き方は「リモートワーク」へと移行してゆき、家で仕事を するなら郊外の暮らしやすいところで家を買おう！という需要が高まりました。しかし 2022年上半期まで続いた住宅市場の高騰は2022年下半期には鈍化してゆき、2023年 には「高すぎる新築戸建」が増加し、多くの人は新築から中古戸建へと購入路線を シフトすることとなりました。
顕著に中古市場が上昇していったのも、束の間、多くの買取り再販売事業者が供給を 過剰にしてしまい、結果として、中古戸建も売れ残りが目立つようになってしまいました。
新築も中古も売れない時代なのか？
2023年はイスラエルとパレスチナの紛争、円安の加速などで、とても荒れた年でした。 このようなことから不動産が売れにくくなってくるのは人々の心理として当然の結果 かもしれません。
しかし、実は全体的に売れていないのではなく、売れていない地域と売れすぎている 地域が存在していて、究極の二極化が始まっています。
現在、住宅を購入する人々とは？
住宅市場において、人気の地域ではコロナ禍以前と比べて、新築戸建で1,000万円以上も 上昇してしまっている場所もあります。
では、そこまで高騰した物件を誰が購入するのか？
それは周辺住民ではなく、さらに高額地域から下ってくる人が購入していくという傾向と なっております。これは多くの地域で同一の動きとなっていて、地域性と暮らす人の収入が 見合わなくなってしまったという事が要因となっております。
地元では高くて買えないから、少し郊外に目線を移して購入するという動きです。
果たして2024年の動向は？ 来年の予測はズバリ「二極化が拡大する」と予測できます。
都内23区で人気の地域や、そこから電車の便が良い人気路線の徒歩圏は 安定傾向になると予測できますが、東京都下、神奈川、埼玉、千葉のローカル線 エリアでバス便になると、元々存在した価格へと戻っていくと感じます。
しかし、土地相場は下落しても、円安や資材高騰から建物価格は高い水準のまま。 これを踏まえると元々あった相場価格までは下がる事はないと推測できます。
いずれにしても二極化が顕著に現れてくる事が確実で、あとは住宅ローンに大きな変化が 出なければ2023年と同水準で動くものと思われます。
しかし、その肝心な住宅ローンが・・・
次回は住宅ローンについて言及していきたいと思います。
今年一年、大変お世話になりました。 来年も引き続き、よろしくお願いいたします。
2023-11-29 10:48:53
「中古マンションの選び方がわからない」 リノベーションするための中古マンションを探しているけど、 どのような点に注意して選べばいいかわからないですよね。 中古マンションを選ぶ際にはチェックすべき項目があります。 1つずつ項目を確認して、ご自身の条件に合う物件を探すことが大切です。 今回は、中古マンションを探す際に注意したい点を紹介します。 注意すべき点を参考にして、理想的な中古マンションを手に入れましょう。 押さえておきたい注意点 リノベーション用に中古マンションを購入する際に注意したい項目は7個あります。 ・耐震性 1つずつ解説していきます。 耐震性 中古マンションを購入するうえでは、耐震性を必ずチェックしましょう。 物件の耐震性を確認するうえで抑えておきたい項目は以下の3つです。 ・耐震基準 耐震基準 住宅には耐震基準が設けられており、1981年6月1日以降に建設された建物は新耐震基準、1981年6月1日以前に建設された建物は旧耐震基準となっています。 新耐震基準は「震度6強から震度7程度の地震で家屋が倒壊・崩壊しないこと」という基準があり、旧耐震基準は「震度5強程度の地震では、家屋が損傷しないこと」という基準が設けられていました。 しかし旧耐震基準では、大規模地震が発生した際に多大な被害が予想されたため、耐震基準を見直すことになりました。 建築基準法が改定され、新耐震基準のもと建設された物件のほうが安全といえますが、1981年6月以前の建物すべてが安全でないともいえません。 築40年以上のマンションであっても、耐震構造が優れた物件もあり、耐震診断によっては新耐震基準を満たす耐震性が認められた物件もあります。 一概に新耐震基準のほうが優れているとはいえませんが、心配な方は新耐震基準を満たす物件を選んだほうがいいでしょう。 また、物件の耐震化(耐震診断と耐震改修工事)には多額の費用がかかるため、耐震性が高い物件を選んでおいたほうが修繕費を抑えることもできます。 マンションの管理状態 マンションの管理状態が不十分である場合、耐震性に影響を及ぼす可能性があります。 マンションには、経年劣化に備えて、適切なメンテナンスや修繕が必要です。 メンテナンスや修繕がないと建物や設備が劣化して耐震性が悪化します。 マンションごとに修繕計画書が必ずあるので、不動産会社に依頼して「修繕履歴」や「修繕計画」を確認しましょう。 修繕計画書とは、「将来的に必要となる修繕工事を計画して、必要となる費用を算出し、毎月の積立金を決める」ために必要な書類です。 マンションの資産価値を維持するためにも修繕計画書は必要不可欠となります。 また、メンテナンスや修繕に必要な修繕積立金の確認も必要です。 修繕積立金とは、外壁塗装や防水塗装、エレベーターの修理など、マンションの修繕に当てられる費用で、住民全員で積み立てをおこないます。 修繕積立金が不足している場合、修繕計画が予定どおり実施されないケースもあります。 修繕積立金の把握もしておきましょう。 立地の地盤 地震や大雨による災害の耐震性は、地盤の強度に影響します。 ・液状化現象 など、マンションが建つ立地の地盤の特徴を把握しておきましょう。 特定の区域での特徴を知りたい場合は 「国土交通省ハザードマップポータルサイト」で調べることができます。
築年数 中古マンションの築年数は、資産価値に影響します。 新築マンションを購入したタイミングから約1年を経過すると資産価値は大きく下落。 そこから築20年前後までは下がり続け、築26〜30年を境に価格帯が穏やかとなります。
そのため、価格帯が下がりにくい築26年以上の物件を選ぶことで、資産価値の減少を防げます。 一方で築浅の物件は、年々資産価値が大きく下がる可能性が高いため、将来の資産価値を考慮するとお得な買い物ではありません。 適正価格 中古マンションには適正価格があります。 中古マンションの場合は、相場は明確になっているため、相場をチェックして適正価格か確認すべきです。 中古マンションは、相場よりも高い場合と低い場合があります。 相場よりも高い場合は、売主側の要望で相場よりも高い価格が設定されているケース。 相場よりも低い場合は、土地の所有権がない「借地権」であったり、投資用の物件であったり、何かしらの事情があることがほとんど。 中古マンションの販売価格は、売主と不動産会社の話し合いで決めることが多く、適正価格で売られている物件ばかりではありません。 中古マンションの適正価格は、インターネット上で「同エリア」「同条件」の物件を比較することで調査できます。 無駄な出費を抑えるためにも、適正価格であるかどうか確認することも大事です。 共用部の管理状態 共有部の管理状態も大事です。 ・エントランス たとえば、ゴミ捨て場が汚かったり、ポストにちらしが散乱していたりした場合は、管理が行き届いていない証拠です。 管理状態が良ければ、仮に中古マンションを売却する場合にも、売れやすくなるメリットがあります。 実際に住むからこそ、現地に訪れて自分の目で見ることも大事です。 構造と配管経路 建物の構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。 ラーメン構造は、柱と梁(はり)で構成されており、部屋同士を区切る間仕切りを自由に移動できるため、間取りの変更が可能です。 一方で、壁式構造は、柱と梁(はり)の代わりに、耐力壁で建物全体を支えているため、間取りの変更が困難な場合があります。 リノベーションを検討している場合、建物の構造によって「できること」「できないこと」があるので、「理想とするプランが実現可能か？」を確認しておきましょう。 また、給排水管がまとまっているパイプスペース(PS)の位置も水回りの工事に影響します。 マンションの場合は、パイプスペースの位置は動かせません。 キッチンやバスルームなどの位置を移動させたい場合は、パイプスペースの位置も確認しておきましょう。 セキュリティ セキュリティ面も確認しておきましょう。 ・エントランスのオートロック 不審者の侵入を防ぐだけではなく、空き巣や訪問販売などを拒むことも大事です。 居住者が安心して暮らせる環境が整ったマンションが理想です。 事故物件 何らかの事情があり、事故物件となっているマンションもあります。 事故物件の定義はありませんが、入居者が何かしらの理由で死亡した場合は、事故物件扱いです。 事故物件の見分け方は大きく分けて4つあります。 ・家賃が相場よりも安い 心理的に気になる方は、事故物件がどうかについても調査が必要でしょう。 リノベーションは計画的に 中古マンションを購入してリノベーションを検討している場合には、リノベーションにかかる費用や期間を理解しておくことが大事です。 中古マンションのリノベーションにかかる費用相場は、1㎡あたり10〜15万円となっております。 仮に住戸が100㎡だった場合は、1,000〜1,500万円の費用が目安となります。 具体的な費用に関しては、「中古マンションのリノベーション費用相場」をご覧ください。
マンションのリノベーション期間 中古マンションのリノベーションにかかる期間は、一般的に5〜7ヶ月が目安となります。 期間の内訳は、設計に2〜3ヶ月、工事に3〜4ヶ月です。 リノベーションのなかでも大規模なリノベーションであるフルリノベーションをする場合は、工事そのものだけではなく、設計にも時間をかける必要があります。 具体的な費用に関しては、「中古マンションのリノベーションにかかる期間」をご覧ください。
まとめ リノベーション向けに中古マンションを購入するときは、以下7つの項目を確認しましょう。 ・耐震性 中古マンションは高額です。 買ったあとに後悔しないためにも、調査したうえで購入を検討してください。
2023-11-11 14:29:39
安心できる住宅を購入するためには
住まい探しを行う上で、 建物の品質や強度については気になるところだと思います。 最近でこそ欠陥住宅を見かけることが少なくなりましたが、 長い間暮らす家ですし安心できる根拠は欲しいですよね。
そこで今回は、住宅の品質を表す一つの指標として 住宅性能表示制度について解説していきます。
住宅性能表示制度は、国土交通省により2000年4月に施行された 「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」にもとづいて制定されました。
品確法は、欠陥住宅問題が多く起きるなか、消費者保護を目的に成立した法律で、 「10年間の瑕疵担保責任の義務化」「紛争処理体制の整備」「住宅性能表示制度の制定」という３つの柱で構成されています。
この3本柱のひとつである住宅性能表示制度は、住宅の「性能」という、構造や間取りと違って目に見えづらく、あいまいであったものに、きちんと可視化させた評価基準を定めて比較しやすくすることが目的とされています。 そもそも「住宅の基本性能」とは一体どのようなものか。これはのちほど詳述しますが、評価の項目は大きく分けて10分野あり、それぞれの基準に合わせて評価され等級がつけられるのです。 国土交通大臣によって登録された第三者機関が、国が定めた基準によって客観的に評価しております。
住宅性能表示の10分野
住宅性能表示制度では、下記の10分野においてそれぞれ評価基準が定められていて、 第三者機関が検査を行うことで評価書を作成します。
1. 構造の安定…地震・風・積雪などに対する強さ。 耐震性は1～3までの等級がある 2. 火災時の安全…耐火性、安全確保のための対策 3. 劣化の軽減… 建物の耐久性。1～3までの等級がある。木材の腐食やシロアリ対策 4. 維持管理・更新への配慮…給排水・ガス管などの点検・清掃・補修のしやすさ。1～3までの等級がある 5. 温熱環境…断熱性（1～4までの等級がある）・気密性・省エネルギー性能（1～5までの等級がある） 6. 空気環境…有害物質の発散量や換気対策。1～3までの等級がある 7. 光・視環境…窓の大きさ・室内の明るさ 8. 音環境…遮音性能 9. 高齢者等への配慮…バリアフリー性・高齢者の生活のしやすさ 10. 防犯…開口部の侵入防止対策
このうち必須分野と呼ばれる、特に重要な分野は、 ①構造の安定（特に耐震性）、③劣化の軽減、④維持管理・更新への配慮、 ⑤温熱環境（特に省エネ性）の4分野です。
住宅性能評価がある住宅のメリット
住宅性能評価書制度によって、 基本性能が高い住宅にはどのようなメリットがあるのでしょうか？ 住宅の性能にエビデンスがある
住宅の強さや品質が等級や数値などで可視化されていることが最大のメリット。 家を建築するには建築検査機関の承認が必要になり、 建物が完成した後には完了検査を受けなければいけません。 この検査機関の承認がひとつの品質根拠ではありますが、 そこの第三者による検査機関の評価も加われば更に安心要素になってくると思います。 快適で健康な暮らしを守ってくれる
住宅の基本性能を高めるということは、地味なようでいて非常に重要なことです。
なぜなら、住まいの持つもっとも大事な役割である 「快適で健康な暮らしを守る」ための大きな要素となっているからです。
断熱性が高ければ、それだけ寒暖差が小さくなります。 住まいの寒暖差が大きいというのは、実は思っている以上に身体に負担をかけるものです。 「ヒートショック」はその最たる例で、最悪な場合は死に至ることもあるほどです。
資産価値を高められる
住宅には、居住性のほかにも資産価値という重要な側面があります。 もし売却することになったとき、どれだけ新築時から価値（価格）を落とさないようにできるかを考えたとき、 高性能な住宅であることは大きな要素となりえます。
さまざまな経費の削減になる
まず単純に、断熱性が高く省エネルギー性に長けている住宅は、 冷暖房にかかる光熱費を大幅に抑えることができます。 また、住宅性能が高いと認定されると、住宅ローン減税や金利の優遇を受けられることがあります。
前述したように資産価値が落ちにくいため、担保が確実なものとなる、という理由があるからです。 さらに、耐震性能が高いと認定された家は、地震保険料の割引も受けられます。
これは、耐震性能が高ければそれだけ地震で損壊する可能性が低くなるからでしょう。
また、耐震等級が「3」であれば、保険料は半額になるほどです。 このように、高性能な住宅であれば、さまざまな経費の削減の面でもかなり大きなメリットになるといえます。
実は・・・
住宅購入の安心要素でもある住宅性能評価ですが、 実は建設会社が多少費用負担すれば評価制度を利用することが可能なのです。
厳密に言うと住宅性能評価にも種類があり、簡易取得ができる仕組みがあります。 （パワービルダーの建売住宅の殆どがこの取得方法です）
ですので、本当のことを言えば信頼できる建設会社が建築した住宅であれば 住宅性能評価がなくても安心できる要素は多々あると思います。
2023-09-30 10:24:24
団信がダメでも諦めないで！！
住宅ローンの審査で、借入額や年収など「お金の面」を気にされる方が多いですが、 「健康の面」も考慮する必要があります。 特に「持病がある」「過去に大病をした」といった方は注意が必要です。
民間の金融機関は団信への加入が条件
民間の金融機関では、住宅ローンを借りるには 団体信用生命保険への加入が条件づけられています。
団体信用生命保険とは、たとえばご主人名義で住宅ローンを借りたとして、 万が一ご主人が死亡したり高度障害になった場合に その保険金で住宅ローン残高を完済するための保険です。
加入するには一般の生命保険や医療保険と同様、 保険会社の健康面での審査があります。
この審査に通らないと保険には加入できないため、 民間の住宅ローンは借りられなくなることが多くなります。
しかし、住宅ローンが100%借りれないわけではありません。
たとえば、フラット35など団体信用生命保険への加入が 義務付けられていない住宅ローンもありますので、 あきらめるのはまだ早いです。
告知時効は下記の3つ
団体信用生命保険に加入するには告知が必須であり、 内容は引受保険会社によって違いがありますが、 一般的に下記の3つがあります。
① 告知日より3ヵ月以内の治療や投薬歴 ② 告知日より3年以内の手術や治療歴 ③ 現在の身体障害状態
上記3つのうちどれかに該当する場合は、 病名や診察年月日、治療期間などを詳しく申告することになります。
注意点として、病気や持病があったとしても、 告知事項に該当しなければ申告の必要はありません。
たとえば、上記1の場合は3ヵ月内、上記2の場合は3年以内の 病気に限られますから、もし10年前に完治した病気があったとしても 申告は不要です。
告知義務違反はダメ
住宅ローンの審査に通りたいからといって、 健康告知で虚偽の申告をするのは絶対にダメです。
告知義務違反となり、万が一死亡や高度障害になった場合に、 保険金がおりなくなります。
もし、病気や怪我により審査に通らなかった場合でも、 下記の方法もありますので、虚偽の申告は避けましょう。
審査に通らなかった場合
① 別の金融機関を検討する
団体信用生命保険の審査は、 金融機関と提携している引受保険会社が行っていますが、 引受保険会社によってそれぞれ審査基準が違います。
たとえば、 A保険会社で審査に落ちたとしても、 B保険会社では通ることがあります。
したがって、別の引受保険会社と提携している 金融機関をあたってみるもの一つの方法です。
特に外資系の銀行は保険会社も外資系が多いので 審査基準が違うこともあります。
② フラット35を検討する フラット35を検討する フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同して提供する、 長期固定金利型の住宅ローンです。
フラット35では、団体信用生命保険への加入を義務付けておらず、 任意で選択できるようになっています。 したがって、団体信用生命保険に加入しなくても、 借入をすることができます。
ただ、借りた人が亡くなった場合は、 その遺族が返済していくことになるというデメリットがありますので、 いざという時のことは考えておかなければいけません。
③ ワイド団信を検討する ド団信を検討する ワイド団信とは 通常の団信の審査よりも審査基準のハードルが低い 団体信用生命保険のことを言います。
一般的な団信審査では通らなくても ワイド団信なら保険適用となる場合も少なくありません。
ただし、良い面ばかりではなく、 金利が高くなるというデメリットがあります。
平均的には、金利が「＋0.2〜0.3％」上がるイメージです。
支払いに余裕があれば メリット大の商品だと感じます。
④ 告知期間を過ぎるまで待つ 期間を過ぎるまで待つ 告知事項では「3ヵ月内の診察」や「3年以内の病気」などの 告知期限がありますが、その期限をすぎるまで待つという方法もあります。
まとめ
いかがだったでしょうか？ 病気や持病があっても住宅ローン審査に通ることは多々あります。
仮に団体信用生命保険の審査に落ちたとしても、 他にも道は残されています。
何がご不安なことがござましたら、 お気軽にお問い合わせください。
2023-08-31 13:46:38
相続による不動産売却
親が亡くなり財産を所有している場合は相続となり、 沢山の話し合いと決め事が必要になります。
特に土地や建物の不動産を財産として所有している場合は、 現金とは違い、その価値についてわかりづらいものです。
また、相続は日常的に関わる事がない専門分野となりますので、 何から手をつけたらいいかとても悩むと思います。
ここでは、相続発生から不動産を売却するまでについて解説していきます。 基本的な流れや注意ポイントなどを参考にしていただければと思います。
相続税の基本
相続税は、相続によって取得した財産価額の合計額が基礎控除額を超える場合にだけ、 相続税が課税される制度となります。
そのため不動産や財産を相続しても必ず相続税が課税されるということではありません。 もし、相続税の課税対象となった場合には、原則として被相続人の死亡から 10ヵ月以内に相続の申告と、相続税の納付が必須となります。
また、納税義務が発生して相続した財産に不動産が含まれる場合、 不動産はすぐに現金化しにくいという性質上、相続開始から早めの段階で 不動産売却に動いた方が良いです。
相続手続きの流れ
Step１ 遺言書の確認 相続発生後、まずは被相続人が遺言書を残しているかの確認をしましょう。 遺言書があるかないかで、その後の手続きが変わってきます。
また、遺言書には自筆証書、公正証書、 秘密証書などの種類があり、どれかによっても手続きする場所が変わってきます。
Step２ 相続人の確認 遺言書が確認できない場合は、この後実施する遺産分割協議で法定相続人全員の 合意を得る必要があるため、相続人の数や関係性を調査します。
「同居している家族だけ」「所在が知れている者だけ」とも限りませんし、 思いもよらぬ人が相続人として現れることもありますので、戸籍謄本を用いて入念な確認と 調査が必要になります。
Step３ 相続財産の確認 相続手続は被相続人の財産確定も行わなければいけません。 相続財産には、不動産、貴金属などの動産、預金、生命保険、証券など、 財産は多岐におよびます。また、相続する財産は必ずしもプラスの財産というわけではなく、 借金などのマイナスの財産もあります。
Step４ 相続するかの検討 相続人の詳細や遺産の内訳が明確になった後は、「相続するかどうか」を検討しましょう。 遺産の中には借金などのマイナスの財産もありますので、場合によっては“相続をしない“という 選択肢を取ることもあります。相続の受け方には以下の３パターンがあります。
・単純承認：財産全て（借金なども含む）を相続する ・相続放棄：財産全ての相続を放棄する
Step５ 遺産分割協議 相続の検討を終えてからは相続人全員の協議により遺産分割を行います（分割協議）。 相続人全員の同意が必要で、一人でも同意しない人がいると協議分割は成立しません。 相続人の間で話し合いをする場合、1つの目安となるのが民法で定められている法定相続分です。
これは、亡くなられた方の意思をできるだけ反映できるようにと民法が推定して定めた相続分です。 必ずしも、この法定相続分どおりに遺産を分けなければならないということではありませんので、 相続人全員で話し合い、納得の上で分割をするのがよいでしょう。分割協議は最も一般的な方法です。
なお、相続人の間で協議ができないときは、相続人が共同で、 または1人で、家庭裁判所に遺産の分割を 申し立てることができます。（調停・審判による分割）
Step６ 相続登記 分割協議が完了した後は管轄法務局（不動産の所在地）にて登記を行います。 不動産の登記と言うと一般的には司法書士が行う事が多いですが、必要書類を揃えれば ご自身でも登記は可能です。登記は法務局の混雑具合によっても違いますが、 ２週間ほどで登記完了となります。
しかし、専門性が高い分野になるので少しでも不安な部分があれば、相続手続きに詳しい 司法書士に依頼することをお勧めします。
不動産売却の手続き
不動産売却の開始については遺産分割協議が成立していれば「売却開始」は可能になります。 （売却成立後、引き渡しまでに相続登記を完了させる事にはなります）
ここでの注意点をあげるとすれば、売却するかどうか根本的な部分も含め、 売却依頼する不動産業者選びや、売却金額についても登記名義人全員が合意しなければいけません。 また、売買の手続きについても登記名義人全員の署名が必要となり労力は多大なものになります。 都度の話し合いや登記名義人全員の労力を考えると、不動産の相続自体は一人の名義人という事で 相続を検討する方がスムーズに流れていく事が多いです。
〜まとめ〜 「大切な人が亡くなった」という事もあるので相続手続きは後回しにしがちです。 しかし、時間の経過とともに次の相続が発生し、相続自体が複雑化してしまう事も少なくありません。尚、2023年4月から相続登記等の手続きを行う事が義務化されています。 相続が起きましたら、まずは専門家への早めの相談をお勧めします。
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