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2023-02-28 19:12:25
実は２つだけ！マイホームの住み替えの基本
現在、マイホームをお持ちの方でこんな悩みを抱えていませんか？
Q. 結婚当初、マンションを購入したけど、 子供の成長に伴って手狭になったので戸建に引越しをしたい。
Q. 転職して通勤の自由ができたので 今のマイホームを売却して、郊外の広い戸建が欲しい。
Q. 子供たちも大きくなり、 広い戸建を売って駅近くの便利なマンションが欲しい。
私ども不動産のお手伝いをする会社には、 このような「住み替え」のご相談は日常的にございます。
マイホームというと「一生に一度の買い物」というイメージがありますが、 暮らし方、働き方が多種多様となった現代では購入したマイホームに 一生住み続ける事の方が珍しくなってきました。
時代の変化に伴い、暮らし方も変わっていくものと感じます。
しかし、いざマイホームを売却して次のマイホームを購入すると言っても、 売却が先なのか？購入が先なのか？支払い中の住宅ローンはどうすればよいのか？
このような疑問が沢山出てくると思います。 実際、初回購入よりも手続きが複雑になりますが、 押さえるべきポイントは「２つ」に絞ることができます。
こちらのページでは、住み替えの基本「２つ」をご紹介させて頂き、 住み替えへの準備の助けになればと思います。
〜売却してから購入する〜
まずはもっとも一番シンプルな買い替え方法で、 「売却してから購入する」という流れになります。
どの売却方法でも同じですが、まずは不動産会社に自宅の査定を依頼してから 売り出し金額を決定して売却を開始します。
売却中は次の購入先を検討するために物件見学などを行います。
そして、いざ売却できたタイミングで次の購入も決定する。 一番単純な流れに思えますが、実はそう簡単ではありません。
このシンプルな流れにもメリットとデメリットがあり、希望条件やタイミングによって 売却後の流れが変わってきます。
《売却先行のメリット》 1． 資金計画が立てやすい 売却が先行するので、売れた金額が明確になり、安心して購入物件を決められます。 確実に手元に残る資金がわかるということは大きな金額を扱う不動産売買では大きな 安心となるかもしれません。
2． 希望の価格で売却スタートできる 不動産売買には相場が関係してきますが、相場がある中でもご自身が希望する金額で 販売に出せるというメリットがあります。希望金額で売れるかどうかは別としても 買取よりは高く売れるという事もあります。
《売却先行のデメリット》 １．仮住まいが必要になる場合もある 売却先行の場合、あくまで売れてからが本格的な物件探しのスタートとなります。 売却の契約から引き渡しまでの期間は、一般的に長くても３ヶ月間です。
この３ヶ月の間で気に入る物件を見つけなければいけません。 しかし、自宅を明け渡し時期と、購入先の明け渡し時期がマッチングするとは限りません。
このスケジュールの難しさから、 一度、自宅を明け渡して賃貸住宅などに「仮住まい」することになるケースが少なくありません。
ちなみに「仮住まい」になると、引っ越しが２回になる上に、 入居に関わる賃貸の諸経費、数ヶ月の賃料を考えると100万円以上の費用がかかるイメージを 想定しておいた方がいいと思います。
〜購入してから売却する〜
売却先行とは逆の購入を先行する流れになります。 売却先行の弱点は「売れないと買えない」ですが、購入先行であれば買い替え先を 焦らず自分のペースで見つける事ができます。
しかし、購入先行については「購入先行自体が可能な場合」と、 そうでない場合がありますのでメリット、デメリットを交えて解説していきます。
《購入先行のメリット》
１．気に入った物件を逃さず購入できる せっかくマイホームを住み替えるのであれば、今の住まいよりも更に理想に近い物件がいいですよね。 購入先行であれば、家探しをしている中で見つけたお気に入り物件を購入できるというメリットがあります。
２．買いたい時期に買える 住み替えをする時には、お子様の「転校」が関わってくるケースや、 お仕事で転勤の場合なども引越ししたいタイミングが限定してくると思います。 購入先行の場合は、ご自身の希望日程でスケジュールが組み立てられます。
《購入先行のデメリット》 １．買取り保証を設定する必要がある 購入先行の場合、現在の自宅に「住宅ローン」が残っているかがポイントになり、 ローン審査を行う時には、購入先の引き渡し前（金銭消費貸借契約）までに現在の自宅を 売却できている事が融資条件となるケースが一般的です。 仮に、購入先の引き渡しが３ヶ月後であれば、おおよそ１ヶ月〜２ヶ月以内には売却できていないといけません。
では、売却できなかった場合は？
実は、住み替え時の不動産売買契約では、このような複雑な事態になるのを避けるために、 現在の住まいが「売却できる見込みがある」前提でないと契約できない事が多いのです。 ※法的なものではなくトラブル回避のための慣習です。
そのため、一般流通で個人のお客様探しをしても「売れる見込み」が確約できませんので、 「買取保証」という保全措置をした上で買い替え先の契約を行う事になります。
【買取保証】 買取保証とは不動産を売却方法の一つです。 一定期間、個人のお客様を募集してみて、売れなかった場合は不動産業者が売却物件を買取るというシステムです。 主に買い替えの時に利用する売却方法です。
買取りについては、個人のお客様に売却するよりも売却価格は低くなりますが、 以下のようなメリットがあります。
・希望のタイミングで売却できるので、「いつ売れるか」の不安がない。 ・近隣に知られる事がなく売却できて素早く引っ越せる。 ・売却後の不具合の修理費⽤請求などが省略できる。
個人の人に向けて売却するのとは違い、売却のストレスや煩わしさが少なく、 とても手離れが良い売却方法となります。
〜第三の選択肢〜
こちらは「購入先行」する上で、住宅ローン残債があっても売却を急がなくても よいという流れです。※買取保証などをしなくてもいいケース。
この方法は住み替え先の住宅ローン審査によって決定されますが、 現在のローンと住み替え先（購入先）のローン２つを「同時に支払っても問題ない」という結果に なった場合に利用できます。
つまり、経済的な余裕があれば可能となるケースです。これは「ダブルローン」といいメリットは多いですが、 現在の自宅が売却できるまでは「二重の住宅ローン支払い」が発生してしまう事になります。
いかがでしたでしょうか。 マイホームの住み替えには、売却金額、現在の住宅ローン、買い替え先の条件などが複雑に関係してきます。
それゆえにまずは、いくらで売れるかの査定、残高確認、購入を想定したローン調査などを行う必要があります。
2023-02-01 10:34:01
建売住宅購入した後に係る費用に驚愕！
建売住宅を購入する時には物件の販売価格とは別に 諸経費が物件価格の１割弱必要となってきます。
しかし、建売住宅には注文住宅とは違い、 引き渡し当初に付帯されていない物がいくつかあります。
引き渡し後に 「意外にお金がかかったな」とガッカリする前に、 今回の投稿で基礎知識を学んでいただければと思います。
１. 網戸がない 全ての新築分譲住宅に網戸がないというわけではありませんが、 全国規模で展開している大手パワービルダーの分譲住宅には 網戸がない事が一般的です。
これは網戸を使わないであろうという理由よりも コスト的な側面が多いようです。
ではいくらか？
家の全ての窓に雨戸を設置しておおよそ 「10万円」になります。
網戸に高いグレードを求めることもないので、 概ねこの金額で見積もっておけば間違いありません。
２. 照明器具がない こちらはイメージできている方は多いと思います。
一般的に埋め込み式のダウンライトは最初から備えつけてありますが、 設置タイプの照明はご自身で購入して取り付けます。
「照明は自分で買うのは当たり前でしょ」と思う方も多いのですが、 戸建には廊下や階段の照明など、 細かい箇所の設置が必要となるので、意外とお金がかかります。
余談ですが、 高い天井に設置する事が多い回転式のファンがついた 「シーリングライト」を設置しようとする場合は、 天井の補強工事が必要となりますので、ご注意ください。
※重さによっては耐えられるようですが、 いきなりズドン！となっては大変なので補強をお勧めします。
３. テレビアンテナがない こちらについては、どの分譲住宅においても同じです。
テレビアンテナについては電波環境の面があるのと、 「付けるか付けないか」「どんなタイプにするか」によって様々なので、 分譲メーカー側で設置する事がありません。
テレビ視聴については２つの選択肢があり、 光ケーブルのようにケーブル引き込みをして視聴をするか、 アンテナ自体を設置するかの２択です。
ケーブルアンテナは電波のブレがなく、インターネット回線と併せて 利用すると便利なので人気があります。 屋上アンテナをのせないという見た目的なメリットもあります。
ただし、屋根上に乗せる設置アンテナとは違い、 毎月のコストがかかってしまいますので毎月の支出と照らし合わせて 検討して行った方が良いと思います。
どちらが良いかは電波状況やケーブルの状況にもよりますので、 場所によりけりという答えにはなってしまいます。
４. カーテンレールがない カーテンレールは人によって付けたい物が違います。 量産的なレールの場合もあれば、ブラインドタイプを選ぶ方もいます。
また、家の室内のデザインやコンセプト、 窓の形によっても、何が似合うかが分かれますので 分譲会社は取り付けることを行いません。
多くの分譲会社では、カーテンレールをオプションとして 取り扱っていることが一般的で、家一軒の窓をすべて取り付けたとして、 工賃も含めておおよそ10万円程度でしょう。
自分でも取り付け可能ですが、取り付ける場合は注意が必要です。 なぜならば、カーテンレールを設置する場所がとても重要で、 間違ってビス止めしてしまうと無駄に壁に穴が空いてしまうなどの失敗があります。
できれば分譲会社のオプションか、もしくは、家具量販店などの取り付けサービスを 利用することをお勧めします。
いかがでしたでしょうか。 住宅購入は名義変更までの諸経費のほか、 さまざまな費用がかかってきます。
「頭金なし」でもと住宅購入へ踏み切った場合、 意外な出費でつまづくこともあります。
ですがご安心ください。
昨今の住宅ローンはとても消費者に優しいスタンスですので、 先ほどまでご紹介した各費用も実は住宅ローンとして 組み込める金融機関もあります。
こういった購入した後にかかる費用をまで考慮して住宅ローンの サポートをしてくれる不動産業者さんは親切だと思います。
最後に、 このほかにも引っ越しに係る費用がかかってきますので、 そのあたりも含めて計画しましょう。
引っ越し費用は、自分で梱包まで行えばよほど遠距離の引っ越し、 または大量の荷物がない限り、おおよそ10万円以下の金額で引っ越せます。
余談ではありますが、 現在賃貸住宅の場合、退去にかかわる補修費用なども場合によっては 必要となることもありますのでご注意ください。
2022-12-27 13:30:54
ここがポイント！私道の物件
住宅探しをしていると「私道」という言葉に出会いますよね。 これは読んで字の如く、公道ではなく個人が所有している道であるということ。
住宅は必ず何かしらの道に接していますが、 その道がどういう道かによって将来的な管理関係に関わってきます。
今回は、何かと敬遠される私道について、 その種類や注意点などをご紹介していきます。
① 公道と私道の違いについて
まず公道は道路所有者が「行政」になります。 行政と言っても色々とあり、所有者が市区町村の場合、都道府県管轄の場合、 または財務省などが所有者として存在している場合もあります。
所有している行政の違いはありますが、 行政が管理している公的な道路というものです。
続いて「私（わたくし）道」は、 行政ではない個人もしくは法人が所有者という道路です。
公道との違いは明白で、所有者が道路の管理が所有者負担という点です。 例えば道路がひび割れたりした時などは所有者同士で予算を持ち寄り修繕する流れになります。
② 私道のトラブル
今のように法的整備整わなかった時代は私道のトラブルが多かったようです。 住宅地を歩くと稀に見かけますが「私道につき通り抜け厳禁」という看板があります。
これは私道所有者が、路の劣化を懸念して不用意に関係者以外の出入りを抑制している場合と、半ば「意地悪」のように“通せんぼ“していることがあります。
この後者のケースでは、過去に住民同士、または近隣住民とでトラブルがあったというケースが多く、懸念要素を多く含んだ道路と言えます。
しかし、私道の中でも法的整備が整っている道路ではトラブルも少なく、 円満な住民関係が形成されております。
では「法的整備」とはどのようなことでしょうか？
次の章で解説させていただきます。
③ 私道持分
私道の物件を検討する上で絶対に確認が必要なのが「持分（権利）」の有無です。
今までの説明通り私道は行政以外の個人が所有している道路です。 家の目の前の道路に通行の障害があっては大変な問題です。
まずは私道の権利を所有しているかを確認する必要がありますが、 ここで注意点があります。
それは、どんな「権利形態か？」ということです。
この権利関係次第でトラブルの可能性が変わりますので、 トラブルの危険性が低い順から解説させていただきます。
【安全度（高）】 道路の権利（筆）が一つで、持分を所有している。
道路の権利が一つの場合で、尚且つ道路所有者が均等に権利を 所有している場合は、互いの関係性に優劣をつけられないので、 トラブルになる可能性が低くなります。 昨今の開発分譲ではこのような均等割に設定していることが一般的です。
【安全度（中）】 道路の権利（筆）が複数あり、道路の前面部分を所有している。
対象地の前面部分を所有しているケースです。 持分を持っているので問題ない場合が多いのですが、古い町の場合は過去の トラブルによる因縁があることもあったりします。 「この土地（私道）は踏むな」と主張する人がいて近隣トラブルが発生していないかは 確認しておきたい事項です。 そんなトラブルを防ぐために昨今の不動産取引（地域性による）では 「通行・掘削の覚書」を互いに締結することが多くなっております。
【安全度（小）】 道路の権利がない場合。
このケースでは全章で解説した「通行・掘削の覚書」がないと大変危険度が高いと 言えるでしょう。また、覚書や承諾書等がない場合、道路所有者から判子代として 金銭要求されることもあります。また、地域によっては住宅ローンが通りにくくなる ということもあるので、そのあたりも事前に確認しておきたいですね。
④ 建築基準法の道路 私道という言葉は権利に関して表すものですが、住宅を含め建築物を建築するには 「建築基準法で認可された道路」でなければ建築ができません。これは公道か私道かどうかとは別の部分で重要となります。 見た目は道路として使用されていても建築基準法以外の道路というケースは非常に多いのです。この道路に接している土地に家を建てたい場合は「建築基準法４３条許可」という特別な許可が必要になり、費用も時間もそれなりにかかります。
〜まとめ〜 私道で気をつける点は、承諾書の有無と近隣トラブルです。 開発分譲地などは住民同士で相互に権利を所有していているのでトラブルが 起きる可能性は少ないものです。一方で古くから存在する町については権利関係も含め 色々と確認することをお勧めします。
2022-11-28 13:12:19
中古物件購入「あるある」注意点！！
マイホームを探そうとした時、 あなたは中古戸建と新築戸建のどちらを選択しますか？
もちろん、地域性や予算の兼ね合いもありますが どちらも選べるとしたらいかがでしょう。
今回の投稿は「中古戸建を購入した時」に トラブルにならないように「あるある」の注意点に着目してみました。
１． 境界、越境 まずは「境界・越境」についての注意点です。 中古物件を購入時には不動産取引のルールとして２つの現状把握書類を 売主、買主間にて取り交わします。
まず１つが「状況報告書」です。
この書類は上記のように、主に「不具合」や「トラブル」関係の 履歴を告知することを目的とした書類になります。
仮に過去に雨漏りや浸水などの大きな事案があったのに売主から 教えてもらえなかった場合、購入者としては納得いきませんし、 揉める事は容易に想定できます。
このようなことを未然に防ぐためにも状況告知が義務付けられています。
この中で実務上、気をつけたいと思うのが「境界・越境」です。
現代の不動産取引では義務ではありませんが「境界の明示」を行うのが 一般的な慣習です。
しかし、売主として境界の明示には測量などの費用がかかる場合があります。 仮に経済的な問題で不動産を手放す時に経費をかけられない事情から 「境界非明示」にて売却に出す物件も少なくありません。
その場合、厳密には買った土地の境がハッキリとしていないので、 隣地との境界ブロックの所有者が不明である、または越境物が確認できないなどの 後々に困ることが解消されずに取引を行うこととなります。
２． 設備不具合
中古物件の売買には先ほどの状況報告書に加えて「設備表」という書類も 取り交わします。
これは住宅の各種設備の有無や不具合の有無、詳細を契約時に明確にして トラブルを未然に防ぐためのものです。
問題は、この書類に記載のない不具合がある場合です。
引き渡し後、7日以内に申告した場合は保証の対象内となりますが、 この内容をしっかりと説明をしない業者もいて、その事によりトラブルへと 発展することが少なくありません。
また、その内容を知っていたとしても、引越しまで時間があり「ガス」の開栓が 遅れて給湯器の不具合を後から発見して保証外となってしまうことがあります。
この原因としては、給湯器の水抜きをせずに引き渡しをしてしまい、 真冬の凍結による配管破損が起きてしまうなどが考えられます。
３．退去状態
中古物件を購入する時には不動産業者より、 中古物件ゆえのキズ・汚れ等がある旨の説明があります。
もちろん購入側もこの旨を知った上で買い受ける訳ですが、 住宅見学のほとんどの方が“一度だけ見て購入する“という流れが多いです。
一見、綺麗に思えた物件も家財を撤去した後は 意外と汚れが目立ってしまったり所有者自身も忘れている傷があるものです。
こうしたことも理解した上で中古住宅の購入の際には リフォームもありきで検討する事をお勧めします。
４． 保証
先の項目では設備の保証関係をお話ししましたが、 設備とは別に売主が保証する内容というものも存在します。
法律用語としては「契約不適合責任」といい、 旧「瑕疵担保責任」に近い保証内容になります。
しかし、契約不適合？と、少々わかりづらい言葉ですよね。
これは該当範囲が広い保証内容になりますが、 契約時と違う形態となってしまったことへの修補や費用請求、契約解除についてです。
実務的には「雨漏り」が代表的と言えるでしょう。
ここで気をつけなければいけないのは、 契約不適合責任が「免責（なし）」になっている契約条件の物件があるということです。
法律的には個人が所有者の場合は「免責なし」にできてしまうので、 見学のタイミングあたりで確認をしておいた方が良いでしょう。
〜まとめ〜 中古物件は今回の他にもいくつか注意点がありますので、 次回は「パート２」として投稿していきたいと思います。
2022-10-24 17:13:22
マイホーム、一戸建てV Sマンション
マイホーム購入を考える時、 一戸建てかマンションかで迷う時ってありますよね。
今まで暮らしていた環境や現在の環境、生活スタイルによって何を求めるかが 変わりますが、庭付きの一軒家や立地重視のマンションかで悩むという声を多く聞きます。
そこで今回の投稿は、この両者の特徴を比べていき、どちらがご自身にとって目指すべき ものなのかを判断できるような投稿をさせていただきます。
決して、どちらが良いという片方だけを重視した内容ではないので、 判断材料の一つとしてご覧ください。
１． 耐震性能 耐震性を比べるとき、コンクリートの方が木造より強いイメージがあると思いますが、 比べる基準値がないかぎりハッキリと判断することができにくいですよね。 そこで、施工会社ではなく第三者の審査機関が示す強度が分かりやすい指標となるので 見てみましょう。住宅性能表示制度とは平成１２年４月１日に施行された 「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下「品確法」という。）」に基づく制度です。
この制度では、耐震性、省エネルギー性、遮音性などの項目を段階ごとに優劣をつけて 判断できるようになっており、この中でも耐震性能は３段階の指標として建物の強度を 診断できています。
しかし住宅性能表示性度は義務ではないので、戸建の場合は制度が適応しているかを 目安に判断することをお勧めします。
２． 断熱性能 マンションと木造住宅の暖かさを比べたときに指標となるのが気密性ですが、 建築メーカーによっても大差があります。ですので、今回は一般的な分かりやすい解釈を させていただきます。
まず建築物の断熱性能を考えたときに、住宅の大部分が開放部（窓）に原因があると 言われております。
この図を見ると、窓が多い戸建よりも窓が少ないマンションの方が断熱性能が高いと イメージができるのではないでしょうか。
しかし、戸建でも開口部を特殊施工で気密性能を向上させて、マンションにも劣らないくらいの 気密性能が高い住宅はございますので、100％ということではないのを念頭においておきましょう。
→ 気密性が高いハウスメーカー ・一条工務店 ・アイフルホーム ・タマホーム
その時その時で評価が違いますが、 気密性能で選ぶときには一つの基準にできるでしょう。
３． 立地条件 マンションと戸建を比較した時、駅近物件が多いのはマンションです。
大型マンションであれば駅から離れた立地もありますが、マンション最大の魅力といえば 駅から近い立地で快適に暮らせるということではないでしょうか。
一方で戸建でも駅から徒歩10分以内の物件もありますが、 ゆったりと暮らせる敷地を考えると駅から少し歩いた立地が過半数を占めます。
ここで選択するべきポイントは ご自身の生活スタイルを基準に将来的なことも踏まえ考えることです。 例えば、ご主人の勤務先が重要なポイントとなることもあります。 通勤手段が電車で１時間以上かかる場合などは駅まで遠いだけで毎日の通勤が 苦になってしまうかもしれません。この場合はマンションにしても戸建にしても駅近を 主体に探すことをお勧めします。
他には家族構成も大事です。 お子様が３名以上いる時はマンションでは手狭になる可能性が否めません。 新築マンションの購入者が子供が増えて小学生〜中学生あたりで手狭になり買い替えが 増えるのはこのためです。
ご自身のライフスタイル・将来設計を考えることが大切な要素となります。
４． 防犯性 ここはマンションに軍配が上がってしまいます。
オートロックがあるかどうかにも関わりますが、マンションは１階でなければ侵入できるのが 玄関ドアのみとなり、一方で戸建はあらゆる箇所が侵入経路となってしまいます。
またマンションにもよりますが、１階部分であってもセコムなどのセキュリティが 備わっていることも多いので、防犯性能は高いのがマンションとなります。
戸建については窓からの侵入が懸念されますが、窓そのものに防犯フィルムを貼るという 対策も効果的です。
空き巣への１番の対策は対策行為を行うことにあり、加えて容易に侵入できなくすることです。 ちなみに空き巣は時間がかかると撤退するというデータが出ています。
５． 管理費コスト 最後に管理コストですが、戸建もマンションも維持していく費用を要します。 ここでマンションと戸建で決定的に違うのが自主管理か他人管理かということです。
一般的な分譲マンションというのは管理会社に管理全体を委託しております。 この委託費が毎月の管理費として徴収されます。 また、マンションを修繕するための積立金としての費用が必要となり、敷地内駐車場を借りれば 月極契約として毎月費用を要します。（一部、無料というマンションもあります）
何かと毎月のランニングコストがかかるのがマンションとなります。
一方、戸建はというと修繕にかかる費用は全て自己管理となるので、 毎月貯蓄していくかどうかというところです。
戸建の場合、外壁塗装と防水工事を10年〜15年に一度施工することが望ましいとされ、 その費用におおよそ100万円くらいが相場となります。（材料や住宅規模にもよります）
マンションついては毎月の修繕・管理費が合わせて毎月約25,000円前後。 仮に10年間支払い続けたと考えると合計300万円の支出となります。
またマンションは駐車場代がかかり、目安ですが毎月5,000円〜10,000円ほど。 これも10年間の積み立てで考えると合計60万円。
この単純計算だけでもマンションの方がランニングコストが高くなるので、 この経済的な部分をどう判断するかは需要な部分となります。
マンションと戸建の違いを比較してみましたが、 いかがでしたでしょうか。
ライフスタイルや探す知識性、予算、好みによっても どちらが良いかが変わりますので、総合してよく検討していきましょう。
最後に、 好みの部分については感覚、感性が左右されるので、 実際に物件を見学にいくことがご自身の本当の好みが知れるのでお勧めします。
2022-09-18 18:32:28
10月からフラット３５が変わる！？
フラット３５といえば国の機関が運営する住宅ローンです。 住宅購入を考えている方なら一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。
フラット３５は民間の金融機関とは違い、 その特徴として
・団信非加入でもO K ・勤続年数が短くても審査可能 ・借入れ可能額が大きい ・親子ローンが可能 ・個人事業主に強い ・セカンドローンが可能 ・親族居中のためのローンがある
などのメリットと、
・事前審査が簡易的で本審査で否決の可能性がある ・適合証明書が発行できないと融資できない
などのデメリットがあることも特徴的です。
経験上、多くの利用者の方は 「勤続年数が短い」「個人事業主」というケースが多いように感じます。
そんなフラット３５ですが、 令和４年１０月から新基準となることをご存知でしょうか。
ここではフラット３５の新基準について、 発表されている内容を踏まえてご紹介していきたいと思います。
【フラット３５変更ポイント】 ① フラット３５Z E H（ゼッチ）が生まれる ZEH（ゼッチ）とは、二酸化炭素などの温室効果ガスの排出量をおおむねゼロとする住宅のことです。断熱性や気密性が高い住宅で省エネを実現する一方で、太陽光発電等でエネルギーをつくり、年間のエネルギー消費量の収支がおおむねゼロとなる住宅のことです。 フラット３５では、10月以降【フラット３５】S（ZEH）が新設され当初５年間は0.5％、6年目から10年目までは0.25%【フラット３５】の金利が引き下げられます。
ただ、Z E H住宅となるための基準については、現時点は多額の費用がかかってしまうため、一部のハウスメーカーが実施している程度です。
Z E Hについての詳細は【経済産業省リンク】 https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saving/general/housing/index03.html
② 金利引き下げがポイント制になる 金利引下げ方法は、（1）住宅性能、（2）管理・修繕、（3）エリアの区分ごとにポイントが付与され、ポイントの合計に応じて変わる制度となります。
上記の図のようにポイントごとに受けられる金利優遇が変わりますが、 一般の方には少々わかりづらい内容かもしれませんので、住宅メーカー、もしくは 不動産業者さんに内容を確認した方が良いでしょう。
③ フラット３５「s」の基準が変わる 10月以降は設計検査を申請する分から【フラット３５】S等の基準が見直されます。
新築住宅、中古住宅とも省エネルギー性の基準が強化されます。中古住宅では【フラット３５】S（金利Bプラン）のバリアフリー性の基準が強化され、段差の解消や手すり設置だけでは利用できなくなり、高齢者配慮等級2以上の基準を満たすことが必要になります。逆に中古住宅の【フラット３５】S（金利Aプラン）では、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性について基準が緩和されます。しかし、多くの中古住宅ではフラット３５を利用する時、「B」タイプになることが多く、（Aは基準が厳しいため）ほとんどの物件では「手すり」を設置したバリアフリータイプになることが一般的でした。ですので、ほとんどの物件では適用基準が“厳しくなる”と認識いただいた方がいいでしょう。
〜まとめ〜 政府の意向としては、省エネ性能が優れた住宅には優遇幅を拡大し、一般的な住宅にはより厳しい基準を設けた結果となっております。
これからの省エネ一般化の時代に向けて フラット３５も足並みを揃えてきたイメージだと感じます。
2022-08-29 18:26:35
知らなきゃ損！団信のメリット！
住宅の購入を考えている人であれば一度は聞いたことがある 「団信」
正式には「団体信用生命保険」といいます。
住宅ローン支払い中に債務者（ローンを組んでいる人）が亡くなってしまった場合に、 残された家族にローンが残らないようにするための生命保険です。
恐らく、住宅を探し出した人であれば 一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。
今回の投稿では、 団信の凄すぎるメリットと、 その特約についてご紹介していきます。
本記事を読んでいただくと ・団信の優秀さがわかる ・家を購入するメリットがわかる
まずは団信の概要
まず団信についてですが、住宅ローンを組む際に基本加入が必須になります。
もし、住宅ローンに団信がなかった場合、 先にもお話ししたように住宅ローンを組んでいる人（仮にご主人）が不慮の事故、 病気で亡くなってしまった時に、住宅ローン支払いは残された遺族は引き続き返済することになります。
現実問題、一家の大黒柱を失ってからローン支払いを継続することが困難になるケースも 容易に想像できます。
そこで、融資している銀行としては支払は継続してもらわないと困るので、 万一のためにも融資の条件として団信という保険に加入が必須となるのです。
団信の支払いは？
団信の支払額は住宅ローンの金利に含まれています。
実際金利の何％が団信保険料なのかは公開されていませんが、 毎月の支払い額と別口で支払うような商品ではありません。
必ず入らないと駄目なの？
結論から言うと、金融機関によっては例外もあります。
団信に入るには健康状態が問われます。 仮に現在重度の病気に罹っていて治療中の場合や、 生命に関わる持病をお持ちの方は審査の結果で加入できない場合もあります。
そんな時に救済となるのが 国の機関が運営する「フラット３５」です。
団信不要で住宅ローンを組める特殊な商品です。
その他には審査によりますが、 メガバンクなどは配偶者を保証人に立てれば団信加入なしで審査が通ると言う場合もあります。
団信の魅力を理解する
一家の大黒柱が亡くなったらローン返済がなくなる仕組みですが、 実際にこの保険が適用になるケースは少なくないのです。
35年という長期ローンでもあるので、 仮に35歳で住宅購入したとしても完済は70歳。
人生100年時代とは言われていますが、 全ての方が100歳までとは限りません。
あくまで個人的な話ではありますが、 私が昔担当させていただいたお客様のお話しをさせていただきます。
そのお客様は定年を迎える数ヶ月前に住宅を購入しようと決意された方です。
今まで転勤が多いという仕事柄、 永住の地を決めることが出来ずにいたそうですが、 やはり夢のマイホームを諦めることは出来ず、現職のうちに購入を考えたようです。
ご定年まで残り数ヶ月ではありましたが、 退職金の見込みと次の仕事先も決まっていたのでローン内定となり、 晴れてご購入となりました。
購入の時にはとても嬉しそうな笑顔を思い出します。
しかし、 約４年後に病気で他界することに・・・
非常に残念な想いではありましたが、 残された奥様は「マイホームを買えて良かった。」ということと 「最後に財産を残してくれた」とおっしゃっていました。
その言葉を聞き私はこう思いました。
もしマイホームを購入していなかったら、 奥様はこれからの長い人生でずっと家賃を払い続けなければいけないのだと。
住宅ローンは家族を守ります。 もっと言えば住宅購入は家族のためにあると言っても過言ではありません。
〜まとめ〜 いかがでしたのでしょうか。 よくネット上で「購入V S賃貸」と言い合っていますが、 個人的にはその人のライフスタイルと価値観によるものだと思います。
しかし、一般的な家庭では今回のような価値観を考えると 単純に購入するということ以外にも大きな付加価値があると思えないでしょうか。
2022-08-08 16:48:36
よくわからないマンションの修繕費とは？
こんにちは。
今回はマンション購入を検討している人のために、 毎月支払い義務が生じる「修繕積立金」について解説していきます。
１.「修繕積立金とは？」
マンションは戸建と違い、集合住宅ゆえの建物共有部が多く存在します。 エントランス、階段、エレベーター、廊下、バルコニーや、上下水道配管・ガス配管の本管など、 購入する室内以外のほとんどの部分は共有部として構成されています。
修繕積立金はこの共有部についての維持・メンテナンスを行うための費用を想定して計画的に 積み立てていくマンション維持の貯蓄といったイメージです。 １０ 年〜１５年に一度行う大規模修繕への積立金としての位置づけでもあります。
２.「金額はどうやって決まるの？」
今回、この記事をご覧いただいた方はマンション探しをしたことがあると思いますが、 修繕積立金の違いに疑問を持ったことはないでしょうか。
この積立金の価格設定については、その価格設定の基礎となるマンション全体の規模や 共有施設の内容によって違いが現れます。
一番身近にあるのが機械式駐車場です。 この機械式駐車場の規模によっては当然維持する費用も違ってきます。
また、大型マンションの場合、マンションの所有者が利用できる施設としてシアタールームや 子供のキッズルーム、中には温浴施設まで備えているところもあります。 世間で言う「タワマン」などはこのような贅沢施設が多いので、その分、積立金も高く支払う 必要が出てきます。
３.「修繕積立金の相場は？」
全章でマンションの内容によって価格が変動することをお伝えしましたが、 ある程度の相場というものは存在します。
2008年に国土交通省が発表したガイドラインによると、 専有部分（室内）１㎡あたり平均１５０円前後という設定になっています。
例えば、７０㎡の居室だと「７０㎡×１５０円＝１０，５００円となります。
しかし、実際にはこの平均価格とはならず、築年数やマンション施設によって増減しますので、実勢価格としては「２００円/㎡」という価格を想定しておくと良いでしょう。
４.「値上がりはするの？」
２００８年以前に新築されたマンションの場合、ガイドラインが発表される以前なので、 新築時に売りやすくするために修繕積立金を低くしているケースがあり、後々に金額が 上昇していくことがあるので注意が必要です。
また、綿密な計画があったとしても昨今の物価上昇などにより、修繕費用の増加が予測されるので、 値上がりも否めない場合があります。
また、建設されたマンションによってはバリアフリー対応が少なく、居住者の高齢化によって、 バリアフリー化への費用が要する場合や、災害対策への備えとして資金を要する場合があります。
マンション新築時とは「時代」も「人」も変わっていくので、 その中で積立金が増加するということは自然なことなのかもしれません。
〜まとめ〜 マンション探しで大切なのは、その「マンションを知る」ということです。 一見、見栄えが良かったり、ランニングコストが低くても、将来的なことを考えて慎重に 検討することが大切な買い方だと思います。
2022-06-30 20:09:38
不動産売却の時に気になる「税金」の事。
申告漏れや、あとから大きな納付請求があっては大変ですが、 正直わかりづらいのが税金です。
自宅の不動産売却であれば課税されるケースは少ないですが、 “優遇措置”を見逃している場合もあります。
“かかるかもしれない税金” と “見逃したくない優遇措置”
どちらも必須として押さえておきたい知識ですので 不動産売却をお考えの方は是非とも参考にしていただければと思います。
〜譲渡取得税の種類と税率〜
「譲渡所得税」と言っても普段から耳にする言葉ではないので ピンとこない方も多いと思います。
一言で言うと 売却利益に対しての税金 です。
この譲渡所得については複雑な計算となりますが、 基本的な考え方を身につけておきましょう。
不動産売却の課税額は、下記の流れで計算していきます。
ケースごとに課税対象か、優遇措置の対象かを確認していきましょう。
① 対象不動産の「買った金額」がわかるかどうか
課税されるかどうかは「売却価格」−「購入価格」が基本的な考えとなります。 ※購入価格の確認には、購入時の売買契約書が必要となります。
② 対象不動産の購入額が不明の場合（相続も含む）
売却価格の「5％」を購入価格としてみなし計算します。 《例》 売却価格 ５％ 3,000万円 − 150万円（購入価格として計算する）
③ 売却益の計算式
購入価格がわかっている場合
売却額−（購入額＋購入経費＋売却経費）＝ 売却益
売却する不動産の購入価格がわかっている場合は上記の計算になります
売却益が出て課税対象かどうかは上記の計算式の通りです。 「購入経費」と「売却経費」について具体的に確認していきましょう。 【購入経費】
【売却経費】
上記の売却経費も含めて、 計算式の参考例を見てみましょう。
【参考例】
売却額 購入額 購入経費 売却経費 売却益
3,000万円 −（3,500万円＋300万円＋150万円）＝ ０円
▶︎購入価格がわからない場合
購入額が不明の場合は売却価格の５％の金額を購入価格として 計上して計算します。
【参考例】 売却額 ５％の購入額 購入経費 売却経費 売却益 3,000万円 −（150万円＋300万円＋150万円）＝ 2,400万円
以下かでしたでしょうか。 少し難しいように感じたかもしれませんが、 今回は不動産売却に関わる税金の基礎編になります。
次回は所有していた期間によって変わる税額などをご紹介させていただきます。
2022-06-11 19:21:14
地震に備える「耐震・制震・免震」の違いとは？
我が国、日本では古来より数多くの地震が繰り返されています。
記録によると平成で起きた大地震は以下の通りです。
・1995年 阪神・淡路大震災 震度6 ・2000年 鳥取県西部地震 震度6 ・2008年 岩手・宮城内陸地震 震度6強 ・2011年 東日本大震災 震度7 ・2016年 熊本県熊本地震 震度7
いかがでしょうか。 「大地震級」の地震は他にもあるので、 いかに日本が地震大国なのかが分かりますね。
この地震の中で家屋の損壊があるのはどれも「古い家屋」が目立ちます。 代表的なところが旧耐震基準（昭和56年５月31日以前）の住宅が目立ったようです。
しかし、新耐震基準の家屋でも度重なる直下型地震の場合は その連発する揺れに耐えきれずに倒壊するという事が起きました。
このように地震の被害が多い我が国では 家屋の強度を上げて対策をするということが一般化され、 「耐震住宅」「制震住宅」「免震住宅」という名称を耳にします。
しかし、この３つの違いが「いまいちはっきりとしない」という方は 多いのではないでしょうか。
今回の記事では、 この３つの違いをわかりやすく解説させていただきます。
「耐震住宅」とは
耐震住宅とは、地震の揺れに強いといった特徴を持つ住宅の総称です。
震度5程度の揺れに対しては構造躯体に損傷を生じない、 震度6強から震度7程度の揺れの場合は倒壊しない住宅をこのように呼びます。
耐震性能を向上させる方法として、構造上の壁を増やし強度を上げる方法や、 柱と柱を繋ぐ金物を多く設置するなどの方法が代表的です。
性能評価基準があります。 等級1は建築基準法レベルの耐震性能を満たす水準、等級2はこれの1.25倍、 等級3は1.5倍の強度を持つなどの特徴があります。
この耐震基準は第三者の検査機関によって「性能評価制度」をもとに、 評価点を獲得できる仕組みとなります。
「制震住宅」とは 制震住宅とは、通常の建築工法に加えて柱などに「制震装置」を取り付けて 地震の揺れを制御する住宅のことをいいます。
耐震住宅は揺れに対して強度を上げて揺れに耐えるのに対して、制震住宅は揺れを 利用するようなイメージになります。 車で例えると「ショックアブソーバー」と同じ要領です。
制震装置の種類とは？
１．ゴムダンパー 特殊な粘弾性のゴムで揺れの衝撃を吸収するタイプです。 ゴムの弾力は繰り返される揺れにも柔軟に耐えるというメリットがありますが、 寒冷地などには弱く（商品により）、劣化が早いと言われています。
２．金属ダンパー ゴムとは違い金属製のダンパーになります。 金属が曲がる時の熱を利用して衝撃を吸収する仕組みです。 大きな揺れには強いダンパーですが、小さな繰り返される揺れには機能しない という特性を持っています。比較的、安価で取り付け可能なダンパーです。
３．オイルダンパー 車の油圧式ショックアブソーバーと同じ仕組みのダンパーになります。 他のダンパーと違い小型なダンパーになっているので、その分取り付けに 高額な費用を要するという特徴があります。 性能としては一番優れていると評価されています。
「免震住宅」とは 免震住宅とは、地震の時に建物本体に地震の揺れが伝わらないようにする工法です。 基礎と建物本体とにゴムボールのような装置があり、地震発生時に建物だけ揺れを 起こさないという特殊な工法です。
特殊な工法で高額な費用がかかるので、戸建では少なく、 マンションの方がこの工法で建築していることが多いです。
揺れを伝えないことから、 一番優れていると言われていますが直下型の縦揺れには有効ではないようです。
〜まとめ〜
昨今の新築住宅は建売住宅でも強固に施行されていますが、 上記３つの工法で建築ができれば、より安心な暮らしができます。
施工する会社、地域、予算に応じて、施工内容は慎重に選んでいきたいですね。 |
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