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2022-06-02 13:04:05
フラット３５が進化！？
2022-05-10 09:32:12
不動産売却の委任の種類
不動産の売却をするとき、 媒介契約とは、売却したい不動産に対して買いたい人を探してくる作業を不動産会社に委任することです。
実はこの「媒介契約」が、不動産が高く売れるか、早く売れるかを左右する大切な要素の１つとなります。
この媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があり、 売主様はどの媒介契約を結ぶかを選択することができます。
媒介契約の選択は、不動産売却を希望どおりに成功させられるかを握る鍵となりますので、 それぞれの媒介契約の特徴に合わせて選択することが大切です。そのため、この「３つの媒介契約」の 特徴を理解しておくことが鍵となってきます。
３種類の媒介契約
Check１ 専属専任媒介契約
仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約で、同時にほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。また、自分で買主を見つけてきた場合でも直接売買ができず、仲介業務を依頼した不動産会社を通じて取引をすることになります。 不動産会社側では、媒介契約締結日の翌日から5日以内に仲介依頼を受けた物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する義務を負います。 媒介契約の有効期間は３ヶ月が上限となっております。
Check２ 専任媒介契約
専属専任媒介契約と同様に、仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。 また、不動産会社は、媒介契約締結日の翌日から7日以内に依頼を受けた物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録することになります。 不動産会社は2週間に1回以上文書または電子メールで業務処理状況の報告を行わなければなりません。 媒介契約の有効期間は３ヶ月が上限となっております。
Check３ 一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自分で買主を見つけてきた場合でも不動産会社を通さずに直接売買することができます。
売主様への縛りが低いため不動産会社に対する義務も少なく、指定流通機構（レインズ）への登録は任意となり、業務処理状況の報告も任意となります。 契約の有効期限については、法令上の規定はないものの、行政指導にしたがい3か月以内が一般的となります。
〜媒介契約まとめ〜
媒介契約は大きく分けると、「専属専任・専任」と「一般媒介」の２種類に分かれます。
一般媒介契約は「専属専任・専任」と比べると売主様側の制限が低く、より多くの不動産会社へのアプローチができるような気がします。
しかし、不動産会社側への法的責任義務も少ないので、販売への責任感が希薄となりがちです。
一方で専属専任・専任媒介契約については、一度任せたら３ヶ月は業者が固定となりますので、 販売力がある業者や信頼をおける担当者選びが重要となってきます。
2022-04-29 10:01:56
不動産価格に影響する「２大懸念要素」とは？
一生に一度の大きな買い物のマイホーム。 人生における最も高価な買い物として誰しもが憧れるイベントですね。
そんなビッグイベントのマイホーム購入ですが、 買った後の資産価値としても維持して、できれば後世に残していきたいものです。
しかし、覚悟を決めて購入したマイホームですが、 購入当時よりも価値が下がる可能性を秘めていたらいかがでしょうか。
絶対に嫌ですよね。
不動産の価格は景気に左右されるものではありますが、 個別に価値が下がるというのは極力避けておきたいものです。
今回の記事では、マイホームの価値が下がる可能性を秘めた「懸念要素」を ご紹介していきます。
本記事をご覧いただければ、こんなメリットがあります。
・不動産を探すときの視点が変わる ・懸念要素を踏まえた判断ができる ・言いなりにならないマイホーム探しができる
失敗しないマイホーム購入のために是非ともご覧ください。
１．災害要素
災害ばかりはしょうがない部分でもありますが、一度、災害起きれば暫くは 価値が低下すること間違いないでしょう。
例えば「３.１１」 未曾有の大震災により多くの被害を被った東日本大震災。
ご周知のとおり被害の大半が津波による被害が圧倒的でした。
神奈川県の話にはなりますが、神奈川の海で有名なのは「湘南」です。
昔から都心から近いリゾート地という場所で需要が安定していましたが、 東日本大震災が起きてから不動産需要が顕著に低迷してしまいました。
売買、賃貸に限らず「津波が怖い」というイメージが定着しての低迷でした。
このことにより、一部の土地相場として、坪単価が３０万円以上も下落した 場所もあります。
例：土地面積３０坪×単価３０万円＝９００万円の下落
また、災害に関しては津波だけでなく「河川の氾濫」や「土砂崩れ」も外せない 大きな要素です。
2015年当時、台風１８号により、 床下浸水 3,385件、床上浸水 168件、全壊 54件、 大規模半壊 1,649件、半壊 3,574件もの被害を出した「鬼怒川」の氾濫。
この当時では河川近くの物件は軒並み販売が低迷してしまい、 不動産価格に大きく影響されました。
また、昨年では「熱海」の土砂崩れが記憶に新しいと思いますが、 こちらも、この件で全国にある沢山の崖地において警戒が高まりました。 全国的に見ても土砂災害へのリスクと対処として「土砂災害警戒区域」の指定が 新しく見直されることとなりました。
今まで指定されていなかった場所について、区域指定後の不動産売買では買主への 告知義務が発生するので販売という視点では売りにくくなってしまいます。
このように避けようがない災害は、一度起きれば暫くは価値に反映してしまいます。
２．立地要素
災害とは違う要因で価格への影響が懸念されるのが立地です。
極端な例えになりますが、買った住宅の南側で高い建物が建築されて日陰になってしまう。このようなケースでは大幅に資産価値の減少へと繋がるでしょう。
また、下記のような部分にも注意が必要です。
【A】 高低差ある立地
購入を検討している場所に山坂が多い立地の際に出てくるのが「高低差」がある物件です。これは高台に位置している物件の時もありますし、家の裏手が崖地の場合や、逆に隣地が高台になっているなどです。
何が懸念要素となるかと言うと、土台の補修、再建築工事に多額の費用がかかるということです。また、隣地を絡めた工事となる場合も多く、工事によるトラブルというリスクも孕んでいるのを念頭におく必要があります。
【B】 旗型の土地
こちらは、いちがいに懸念要素となることはありません。 しかし、道路まで伸びている通路部分が「２m」の場合は要注意です。
昭和の頃の分譲地では「２m間口」の物件が多数存在しましたが、現在、建て替えを 前提として測量をし直すと間口が２mを割っていることも少なくありません。 これは、建築基準法で「間口２m確保」という条件に外れてしまい、場合によっては再建築不可となってしまうこともあります。
また、３階建以上の建築が可能な地域の場合は、自宅周りが高層住宅ばかりになってしまうという可能性も考慮しなければなりません。
【C】 人工減少の地域（過疎化地域）
爆発的に住宅件数が伸びた１９８０年代。 バブルの追い風もあり、〇〇ニュータウンという新興住宅地が沢山建築されました。しかし現在は人工減少の時代。かつては家族たちが夢のマイホームを取得して生活をしていた時代は過ぎ、核家族化が進み、年月を重ねた住宅には老いた夫婦の２人だけという世帯が多くなっています。
ニュータウン設立当初は、買い物施設や病院も多数存在していましたが、時代の変化とともに街もゴーストタウン化。特に「バス」などの公共交通機関も現役世代の減少に合わせて運行本数も減り、ますます過疎化が進みます。
このように一部の新興住宅地、特にバス便の地域は過疎化が進んでいないかを注意しましょう。もちろん全ての新興住宅地が人工減少するわけではありませんので、買い物施設などを意識的に確認しましょう。
〜まとめ〜
マイホームは一生涯、住み続けるかはわかりません。 仕事の都合、親との同居、高齢化により戸建からマンション、郊外から駅近、老人施設など、 生活、年齢による変化があります。
暮らしの変化により買い替えをする場合、現在の不動産が換金性が高い不動産はいいですが、大幅に価値が減少してしまう、売れにくいという事は暮らしの選択肢を減らしてしまうので可能な限り安定価値の不動産を購入いただくことをお勧めします。
2022-04-14 07:11:04
不動産売却期間の相場はどのくらいか？
2022-03-26 10:05:30
「事故物件」や「ワケあり物件」と聞き 皆さんはどのようなイメージを持たれるでしょうか。
「何年か経てば告知しなくてよい」「何人か住み替えれば告知しなくてもよい」 このような印象が世間では根付いています。
恐らく、テレビやユーチューブなどで見ている情報がそのまま 一般認識となっていることが多いのではないかと思います。
しかし、実際には行政による明確な告知の定義化されていませんでした。 そんな中、令和３年10月に国が告知の基準となるガイドラインを定めました。
不明確な告知ルールを2021年に国が明確化。 心理的瑕疵の告知は宅建業者によって違いが生まれ、その結果、トラブルが起きて裁判へと発展する事もあるほどでした。誠実な業者は、売り主が知っているすべての瑕疵をかなり前の事例まで告知する場合もあれば、一度、人が住んだら、あるいは一定年数が経ったら告知しないという独自ルールで行う業者もいました。
一般消費者からすれば、宅建業者によって告知したりしなかったりする事は不安要素が強く、安全な不動産取引ができないとし、「人の死」についてどこまで告知するかを国土交通省が線引きしました。それが2021年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
このガイドラインでは、宅建業者が「人の死についてどこまで調査すべきか」 「どこまで告知すべきか」についての指針を示しています。
ガイドラインの中身を見てみましょう。 → 告知しなくてよい場合
■宅建業者が告知しなくてもよい場合
日常生活で起こりうる自然死や不慮の事故死などは告知不要と線引きしてありますが、長期間にわたり放置されたことで、特殊清掃や大掛かりなリフォームが行われた場合は、契約締結の判断に影響するので原則として告知が必要としています。昨今では増えた孤独死で発見が遅れた場合などがこれに該当します。
また、対象物件の近隣住戸や通常使わない共用部分で発生した人の死は告知しなくてよいとしていますが、日常使うエントランスやエレベーター、階段、廊下などで発生した場合は告知が必要です。加えていうならば専用庭などは告知が必須となります。 しかし、1～3のケースであっても、事件性、周知性、社会に与えた影響などが大きいなどで広く知られた場合については告知が必要としているほか、たとえば買い主や借り主から問われた場合、把握しておくべき事情がある場合などは、契約締結に影響を及ぼすと考えられるので告知が必要としています。このあたりの考え方は以前からの慣習と同じで、認知している事実は伝えるが原則となります。若干、抽象的でもありますね。 宅建業者の調査範囲とは ガイドラインによると、宅建業者は原則として、自ら近隣に聞き込みを行ったり、インターネットで調べたりといったことまで調査をする必要はないとしています。
宅建業者は通常、売り主や貸し主に、「告知書（物件状況等報告書）」などの書面に、契約の相手に知らせるべきことを記載してもらいますが、人の死についても過去に生じた事案について記載を求めることで調査の義務を果たすとされます。ただし、宅建業者が、販売活動などをする過程で人の死の発生について知らされた場合、自身が人の死の発生を認識した場合で、契約締結に影響を及ぼすと考えられる場合は告知しなければなりません。
〜まとめ〜 最終的には、事案の重さが高ければ「告知」することが必須となるので、今までの慣習と大きく変わりがないともいえます。ただし、賃貸物件の３年間の告知という部分は裏を返せば「３年待てばいい」ということにもありますので、貸す側（大家）では得に思えも、借りる側からすれば「知らないで居住してしまう」ということもあるのが今回のガイドラインの重要な部分だと思います。
2022-03-06 08:53:46
住宅支援の新制度「こどもみらい住宅支援事業」
新型コロナウイルスの影響もあり経済が不安定な中、住宅市場を活性化させるべく 2022年に新たな住宅購入支援の制度ができました。
その名も 「こどもみらい住宅支援事業」です。
今まで、住宅の補助金制度で有名だったのは「すまい給付金」や 「グリーン住宅ポイント」ですが、既に新規の受付が終了してしまっている今、 新たな支援となるこの制度を知らないのは勿体ないですよね。
今回の投稿では以下の内容でご紹介させていただきます。
・制度の概要 ・制度利用の手順 ・注意点
この内容を理解していただければ住宅選びの指針となるでしょう。
【制度の概要】
子育て世帯や若者夫婦世帯 による高い「省エネ性能を有する新築住宅」の取得や 住宅の「省エネ改修（リフォーム）」等 に対して補助することにより、子育て世帯や 若者夫婦世帯の住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの 形成を図ることを目的として、60万円～100万円の補助金が出る制度です。
【受給者の対象条件】 ・１８歳未満の子を有する世帯 ・夫婦のどちらかが39歳以下の世帯 ※年齢は令和3年４月1日時点
【２つの対象事業】
１． 新築・注文 ・こどもみらい住宅事業者として登録された業者の新築住宅の購入、請負契約が前提。 ・高い省エネ性能を有する住宅が対象 Z E H住宅 ＝ 100万円 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅 ＝ 80万円 一定の省エネ性能住宅（断熱等級４に加え、一次エネ等級４の住宅）＝ 60万円
１． リフォーム ・こどもみらい住宅事業者として登録された業者のリフォーム工事をする。 ・基本条件となる若者世帯でなくてもよい。 ・上限 ＝ 30万円 ・若者世帯の場合は最大60万円まで
引用元：国土交通省
【制度利用の手順】
・制度利用の申請は登録事業者が行います。 ・新築、リフォーム共に完成後の申請となります。 ・2022年３月から申請の受付がスタート。遅くても2022年10月まで。
→ 基本的に消費者の立場としては特別な手続きを行いませんので、 事業者に任せておけば大丈夫です。
【注意点】 住宅購入における支援制度には限りある予算がつきものです。 今回、令和3年度補正予算として「542億円」が本事業の予算として決定されております。
過去の優遇制度と同様に申請可能期間の後半になると、 受給できるかどうかが確定できませんので注意が必要です。
国が運営して予算に達し次第終了となりますので、 100％制度利用できるわけではないと認識しておくと良いと思います。
2022-02-26 18:08:38
2022年「住宅ローン控除」はこうなった！
昨今ではコロナの影響により住宅購入に関わる税制も大きく変化しました。 特に一番馴染みのある住宅ローン減税は「適用期間の変更」や「還付上限額の縮小」など、 長年同じ条件だった制度に大きな変更が起きました。
今回の記事では、 この住宅ローン控除の変化内容と条件、基礎知識をご紹介させていただきます。
住宅ローンを利用してマイホーム購入を検討している人によっては、 購入する物件（種別）ごとに違う控除制度が理解できるようになります。
ここが変わった住宅ローン控除！！
上記のとおり、2021年までは控除期間が10年〜13年、 控除率が借り入れ金額の１％という内容でしたが、2022年より控除率が減少となってしまいました。 住宅購入する立場の人から見れば残念なことです。
しかし、 今まで最大控除を受けられると10年間で500万円もの還付がありますが、 所得税、住民税を500万円以上納めている人がどのくらいの割合で存在するのか？
こう考えると控除の最大値が引き下げられるよりも、 控除の期間が延びてお得になる人が多いという事もありえます。
また、既存（中古）住宅では今まで木造20年、コンクリート造25年という縛りがありましたが、 その決まりを緩和して「新耐震」か「旧耐震」かで判断されるようになりました。
耐震の基準が変わるのが「昭和56年6月」 これより以前に建築された住宅については控除対象外となります。 つまり、木造20年だったのが40年ほど前の家でも控除対象となったのです。
これは国が中古住宅を推奨する方向に転換したことが理由として考えられます。
ただし、中古住宅を推奨する反面で以下のように新築住宅を中心とした 控除の優遇率が変わります。
※出典：国土交通省 税制改正概要
上段の「長期優良住宅」、Z E H水準省エネ住宅、など省エネ環境に特化した住宅の品質の場合は還付率が高く、 既存住宅については適用期間10年、控除額2,000万円と大きな違いがあります。
仮に借入額2,000万円の場合で控除できる最大額が「約147万円」ですが、借入額4,000万円の場合ですと一般住宅で 「約266万円」、長期優良住宅の場合「295万円」になります。
高額な中古住宅であればあるほど、恩恵を受ける差が大きくなります。
マイホーム探しの際は、物件の価格以外にもこのようなお金のことも意識して 資金シミュレーションすると色々な角度から判断できるかと思います。
2022-02-12 21:52:08
買い替えのスタートには「引っ越し」を知る
マイホームを売却して新しい新居へ。 買い替えをする時には必ず行う「引越し」
過去には現在のマイホームを購入した時に経験した引越しですが、月日が経ち
引越しの準備についてはうろ覚えになっているかと思います。
引越しは、現在の賃貸契約の解除、ライフライン手続き、役所関係の手続き、
梱包、仕分け、処分など、とても作業が多く大変です。
ここでは、引越しの基本的な流れと、注意点をまとめさせていただきます。
【引越し準備の流れ】
引越し業者の手配・見積もり
まずは引越し業者への手配から準備開始になりますが、
最近ではインターネットで検索すると簡単に見積もりもできます。
複数社の見積もりを見て判断する流れになりますが、 金額か親切さかで迷うと思います。
思い出の詰まった大切な家財道具は信頼のおける会社にお願いしたいですよね。
間違いなくしっかりとした引越し会社にお願いしたい時は、 家の売却・購入で依頼した信頼おける不動産会社の提携先にお願いする事をおすすめします。
各種ライフライン・公的機関の手続き
固定電話や電気・水道・ガスなどのライフライン、 及び役所関係の変更・解除手続きを行う必要があります。
沢山の項目があるので、必ずチェックリストで確認しながら進めていきましょう。
上記の他にも定期的な配送サービスの手続きなど、家庭によって手続きを行う内容が 違いますので手続きの漏れが内容にしっかりと確認しましょう。
また、分譲マンションからの引越しの場合、管理会社への手続きが必要になりますが、 売却に関わっている不動産会社の方が手続きを行ってくれるはずです。
荷造りと梱包
新居へ移るための手続きを整えたら、いよいよ荷造りです。
一般的には引越し業者から梱包用の段ボールを購入するか、 提供されるようになります。
梱包は生活しながら徐々に行っていきますが、 どこからどこまでを詰め込むのかが分かりづらいものです。
梱包は以下のようなポ物から始めていくと良いです。
・シーズンオフの衣類、履いていない靴
・書籍関係
・予備の食器やキッチン用品
・おもちゃ
・記念品
このような普段使わない物から梱包していくとスムーズに行えます。
また、部屋ごとをグループ分けして荷物をまとめると仕分けしやすくなります。
また、残りの生活品はというと、引越し前の１週間が勝負になってきます。
その他、日頃、多忙を極める人やご高齢で荷造りが大変という人には、引越し業者が梱包を手伝ってくれるサービスもございますので、見積もり時に相談してみましょう。
【引越しにおける注意点】
▶︎物の仕分けが不十分で新居で探し物をする事になる
先ほどの引越しのポイントではお伝えしましたが、 梱包テクニックを疎かにすると後で大変な事になります。 いざ何か使いたい！という時に「あれがないこれがない」という事になり、 とてもストレスになってしまいます。
▶︎引越し会社との打ち合わせ不足で予定が狂う
2022-01-31 20:27:19
住宅ローンが残っていても家は売却できるのか？
今のマンションが手狭になったから戸建に引っ越そうか。 もう少し駅に近い戸建に引っ越したい。
マイホームは一生に一度の買い物と言いますが、長く暮らしていれば生活環境の変化により 「住み替え」という選択肢が生まれることもあります。
そんな時 「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのだろうか？」と考えます。
恐らく大丈夫だろうけど、本当に大丈夫だろうか・・・
こちらの記事では、 このような疑問について解説していきます。
住宅ローンが残っていても売却はできます
住宅ローンの返済中でも売却を進めることは可能です。
ただし、新しい買主に物件を引き渡す時には住宅ローンを完済しなければなりません。
仮に、住宅ローンの残債が2,000万円残っていたとして、売却する金額が1,500万円だとすると、 足りない500万円については自己資金で用意する事になります。
不足部分を補完する方法は、自己資金以外にも「次の購入先のローンに組み込む」という事も条件次第では可能です。
また、完済時には借入れ先の金融機関が設定している抵当権も抹消しなければなりません。 この手続きには売却に関わる不動産業者の采配のもと、司法書士にて抹消の手続きを行う流れになります。
住宅ローンを完済するまでの流れ
Step１ 住宅ローン残債額の確認をする
まずは住宅ローン残高の正確な金額を確認するところからです。 銀行にもよりますが、定期的に残債額が記載された「返済表」が送られてきていますので、 残債額を確認してみましょう。
➡️注意点 住宅ローン借入れが１本だけの場合はわかりやすいですが、 数本立てで組んでいる場合は漏れのないようにしたいです。
例えば、借入れ当初「物件本体借入れ3,000万円」+「諸費用分借入れ250万円」の 合計して3,250万円を借りたような場合。銀行から送られてくる返済表が「２枚」になっていて、 １枚を見落とすこともあるので注意が必要です。
間違いがないように、事前に銀行に確認する事をお勧めします。
Step２ 売却想定金額との手取り計算
Step１では「残債の確認」を行いました。 続いては、売却できるであろう金額との計算を行わなければいけません。 もちろん、担当する不動産業者の人が計算を出してくれますが、大筋のお金の組み立ては理解しておきましょう。
売却金額 – (住宅ローン残債 ＋ 売却経費) ＝ 手残り額
上記の計算式で成り立ちます。 また、買い替えであれば、この計算にプラスして購入先の計算も加わりますので、 お金の流れをしっかりと落とし込めるようにしておきたいです。
Step３ 売却契約〜完済までに
売却活動後、買主が決まり無事に売買契約まで完了。 そこからの流れで一番重要なことは「一括返済の手続き」になります。
一般的な流れでは、買主からの残代金受け取り（引渡し日）と同時に完済する事になります。 ただし、銀行は自動的に完済・抵当権抹消の手続きへと進みませんので、引渡し日の３週間ほど前に 銀行で「一括返済の手続き」をしなければいけません。
多くの銀行では、事前に予約をして店頭に行き手続きを行う流れになります。
〜まとめ〜
基本的に住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。 ですが、売却を考えている段階からある程度の「お金の組み立て」は知っておく必要があると思います。
まずは手元にある「返済表」を確認するところから始めてみましょう。
2022-01-24 12:08:43
ここだけは気をつけてほしい中古戸建の買い方！
マイホーム買うならやっぱり一戸建てがいい！ そう思い、まずは手ごろな中古戸建から探し始める方はいいはず。
不動産検索サイトに登録をして、探したい地域を選んで、価格をセットして探す。 探し出すと、新築分譲と比べても価格が抑えられて購入を見込める。
「意外と中古もいいかも♪」 そう思い、まずは現地見学の依頼をして「いざ現地へ！」
ちょっとまってください！
中古物件を探し出す時に、「ここだけ」は気をつけたいPOINTを把握していますでしょうか。新築戸建よりも自己責任となることが多い中古戸建。築年数が経過している分だけ劣化していたり中には故障箇所もあるかもしれません。
物件探しで実施に現地に行くとわかると思いますが、 大きな故障箇所・注意点以外は“ほぼ自己判断”となります。
また、オーナー様が「居住しているか否か」によっても抑えるべきポイントが違います。
今回は、そんな中古住宅探しで注意しておきたいポイントをまとめましたので、 今後のお探しのお役に立てればと思います。
まず大前提に知っておきたいこと！
戸建、マンションに限らず中古物件を購入する際に一番大事な部分が「保証」のこと。
新築物件であれば10年の保証がありますし、 その期間内に分譲会社が倒産しても保険等に加入しているので保証が担保されています。
では中古物件は？？
中古物件の保証で知っておきたい３つのパターン！
中古物件の保証を考えた時には現在のオーナーが「個人」か「法人」かによって 保証期間が変わります。
【個人売主の場合】 保証の期間、内容は任意により変動しますが、多くの物件では「３ヶ月」というケースが 一般的です。しかし、売主様が経済的に保証できないような状況の場合、競売になる前の段階での売却（任意売却）などでは保証免責となって売却していることが多いです。
つまり保証は「３ヶ月間」もしくは「保証なし」というのが個人売主の場合です。
【法人売主の場合】 一方で法人売主の場合は個人と責任の重さが違い、保証免責という売り方にすることができません。利益を求める法人が売る商品なので保証なしは駄目というのが法律上定められています。また、法人と言っても「不動産業者」か「一般法人」かによって内容が変わります。不動産業者→宅建業者の場合は宅建業法の適用があり「２年間」の保証になります。
一般法人の場合は宅建業法ではなく「消費者法」の適用になり「１年間」の保証となります。
この売主が個人か業者かの見極めは、一見わかりづらいように感じると思いますが、 「消費税」が課税されている物件かどうかを見ればわかります。
ネット広告の価格部分に「課税」か「非課税」かが明記してありますので、 注意してみてみましょう。
あとは、リフォームしてある物件の場合は宅建業者が売主となっていることが多いです。 中には、今まで賃貸運営していて売却するというケースでは簡易リフォームしていることもあります。
物件見学時に確認しておきたいこと！
【室外編】 チェックポイントは「屋根」「外壁」「軒裏」「基礎」の4つです。 外壁や基礎はひび割れ(クラック)がないかどうかをチェックしてください。幅が0.5ミリ以上だったり、1メートル以上の長さがあれば注意が必要です。 特に、基礎にひび割れがあった場合は家の傾きが心配されます。また、屋根や軒裏はズレや破損、塗装のはがれ、雨どいの破損がないかを確認してください。 【室内編】 入室する際は、玄関ドアに注意して入ってみましょう。スムーズに開け閉めができるでしょうか？そうでない場合は、床が傾いている可能性があります。ほかにも扉や窓があれば、スムーズに開閉できるかチェックしてください。 また、壁のひびやクロスのはがれ・浮き、キッチンのシンク下が水もれしていないかをチェックするほか、においも確認してください。 クローゼットや押し入れなど、居住者が在宅であれば了承を得たうえで、開けられる箇所は開けてみて、カビ臭くないかなどを確かめることも大切です。
ここが大事なポイント！
売主様暮らしながら売却している場合、少し聞きづらいかもしれませんが、 「実際の周辺環境」「今までの修繕履歴」などを生の声として聞いてみましょう。
同行してもらった営業さんに聞くのもいいですが、 実際に暮らしている人の営業トークなしの声は納得感が違います。 |
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