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相続や実家の今後について考えるとき、一般的な情報はもちろん役に立ちますが、実は「地域ごとの事情」を知っているかどうかで、判断の精度が大きく変わってくることがあります。

今日は、私が拠点としている川崎市中原区周辺にフォーカスして、この地域で実家を相続する際に知っておきたいポイントについてお話ししてみたいと思います。

①中原区エリアの不動産事情の特徴
川崎市中原区は、武蔵小杉を中心に再開発が進み、タワーマンションなどの新しい住宅が増えたエリアとして知られています。一方で、駅から少し離れたエリアには、昔からの戸建てや、比較的築年数の経った住宅も数多く残っています。

こうした「新しい街」と「昔からの住宅街」が混在しているのが、このエリアの大きな特徴です。そのため、同じ中原区内でも、立地や周辺環境によって不動産の需要や価値の傾向が大きく異なることがあります。
実家がどのエリアに位置しているかによって、売却や活用の選択肢の幅も変わってくる、というのは知っておいて損はないポイントです。

②地域特有の相続・空き家事情
利便性の高いエリアとして人気がある一方で、中原区でも、相続をきっかけに空き家となる住宅は少なくありません。

特に、親世代がこのエリアに長く住み続けてきたご家庭では、子ども世代がすでに独立して別の地域で生活しているケースも多く、「実家には誰も戻らない」という状況になりやすい傾向があります。
利便性が高いエリアだからこそ、「空き家のままでも売れるだろう」と考えて先延ばしにされがちですが、建物の状態や立地によっては、想定より早めの対応が望ましいケースもあります。

また、再開発が進むエリアに近い場所ほど、土地の活用方法（売却、賃貸、建て替えなど）の選択肢が広がりやすい一方で、それだけに「どの選択肢が最適か」の判断が難しくなる側面もあります。

③エリアを知る地元専門家に相談するメリット
不動産の価値や活用方法は、全国一律の基準で語れるものではなく、その地域の再開発状況、交通利便性、周辺の生活環境などによって大きく左右されます。

だからこそ、地域の事情に詳しい専門家に相談することには、次のようなメリットがあります。

・そのエリアの実際の取引動向を踏まえた、実感の伴った情報が得られる

・周辺エリアの再開発計画など、将来の変化を踏まえた判断がしやすくなる

・地域の慣習やご近所付き合いなど、数字だけでは分からない事情も踏まえた相談ができる

「地元だからこそ分かる情報がある」というのは、不動産に関する意思決定において、想像以上に大きな意味を持ちます。

④まずは地域の実情を知ることから
実家の相続や今後の活用について考えるとき、まずは一般的な知識を押さえることも大切ですが、それに加えて「自分の実家があるエリアは、今どういう状況にあるのか」を知ることも、判断の精度を高める重要な要素になります。

・周辺エリアでの再開発や新しい施設の計画はあるか

・近隣で似たような不動産が、どのように活用・売却されているか

・そのエリアならではの人気・需要の傾向はどうか

こうした情報は、地域に根差した専門家に聞いてみることで、初めて実感を持って理解できることも多いものです。

「終活を始めよう」と思っても、何から手をつければいいのか分からない——そんな声をよく耳にします。エンディングノートを書く、持ち物を整理する、お墓のことを考える……やることは多岐にわたり、つい後回しになってしまうテーマも出てきます。

その中でも、特に後回しにされがちなのが「不動産」です。
今日は、終活において不動産を早めに整理しておくことの意味について、お話ししてみたいと思います。

①終活で後回しにされがちな『不動産』
終活というと、身の回りの持ち物整理や、エンディングノートの作成をイメージされる方が多いと思います。
もちろんこれらも大切なのですが、不動産は「毎日目にするものではない」「動かせないもの」であるがゆえに、つい後回しにされがちです。

特に、実家や所有している土地・建物が遠方にある場合や、すでに誰も住んでいない場合は、「見えないところにあるから、後で考えればいい」という心理が働きやすくなります。
しかし、不動産は財産の中でも特に「分けにくく」「時間がかかる」性質を持っているため、実は終活の中でも早めに手をつけておきたい項目の一つなのです。

②不動産を早めに整理しておくメリット
不動産の状況を早めに整理しておくことには、いくつかのメリットがあります。

・家族が困らない：名義や状況が整理されていれば、いざというときに家族がスムーズに手続きを進められます

・選択肢が広がる：まだ時間に余裕があるうちであれば、売却・賃貸・維持など、複数の選択肢をじっくり検討できます

・家族との対話のきっかけになる：不動産について話すことは、自然と将来の暮らし方や希望について家族と話し合うきっかけにもなります

・無駄なコストを減らせる：使っていない不動産にかかり続ける固定資産税や管理費用について、早めに見直すことができます

「まだ元気だから」というタイミングこそ、実は一番冷静に、じっくりと考えられるタイミングでもあります。

③今すぐ確認しておきたいチェックポイント
終活の一環として不動産を整理する際、まず確認しておきたいのは次のような点です。

・所有している不動産は何がありますか（実家、土地、投資用物件など）

・それぞれの不動産の名義は誰になっていますか

・今、その不動産はどう使われていますか（住んでいる・空き家・貸している など）

・将来、その不動産をどうしたいと考えていますか

こうした情報を一度リストにしてみるだけでも、頭の中がかなり整理されます。
そして、このリストがあれば、ご家族との話し合いも、エンディングノートの作成も、ぐっと進めやすくなります。

④シニアライフ相談サロンでできるサポート
こうした不動産に関する終活の整理は、一人で進めようとすると、何から手をつけていいのか分からなくなったり、法律や税金の専門用語につまずいてしまったりすることも少なくありません。

私は、相続に関わる不動産の売買仲介や買取のご相談に加えて、シニアライフ相談サロン「めーぷる川崎中原店」を運営しています。
ここでは、不動産のことに限らず、シニアの方やご家族が抱える暮らしのお困りごと、終活や相続に関するさまざまなご相談をお受けしています。

「何をどこから相談すればいいか分からない」という段階でも構いません。
まずは今の状況をお話しいただくところから、一緒に整理していくお手伝いができればと思っています。

終活における不動産の整理は、決して特別なことではありません。
「今のうちに、状況を知っておく」という、それだけのことから始められます。ご家族のためにも、ご自身の安心のためにも、少しずつ整理を進めてみてはいかがでしょうか。

相続した実家の名義変更、いわゆる「相続登記」について、「自分でできるものなのか、それとも専門家に頼むべきなのか」と迷われる方は多くいらっしゃいます。

結論からお伝えすると、自分でできるケースもあれば、専門家に頼んだ方がいいケースもあるというのが正直なところです。
今日は、その見極め方について整理してみたいと思います。

①名義変更（相続登記）の基本的な流れ
相続登記の大まかな流れは、次のようになります。

1.相続人を確定させる（戸籍謄本などを収集する）

2.相続財産を把握する（不動産の登記簿謄本などを確認する）

3.遺産分割協議を行う（遺言書がない場合）

4.遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名・実印での押印・印鑑証明書を揃える

5.法務局に必要書類を提出し、登記申請を行う

文字にすると数ステップですが、実際には戸籍謄本の収集だけでも、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集める必要があり、本籍地が転々としている場合は複数の役所とのやり取りが必要になることもあります。

②自分でできるケース・難しいケース
比較的自分でも進めやすいケース

・相続人が少人数（配偶者と子ども1〜2人など）で、全員の意見が一致している

・亡くなった方の本籍地が変わっておらず、戸籍の収集がシンプル

・相続する不動産が1つで、権利関係が複雑でない

・平日に法務局や役所とやり取りする時間の余裕がある

専門家に頼んだ方がスムーズなケース

・相続人が多い、または疎遠な親族が含まれる

・本籍地の変更が多く、戸籍の収集に手間がかかりそう

・不動産が複数ある、または共有名義など権利関係が複雑

・相続人の中に、遺産分割協議に協力してもらいにくい方がいる

・仕事などで平日の役所対応が難しい

法律的には「自分でできない」ということはありません。
ただ、実際の手間や時間、書類の正確さという観点で見ると、状況によって難易度は大きく変わってきます。

③専門家に依頼した場合の費用感
相続登記を専門家（司法書士）に依頼する場合の費用は、不動産の数や評価額、相続人の人数などによって変わりますが、一般的には報酬として数万円〜十数万円程度、加えて登録免許税（不動産の評価額の0.4%が原則）などの実費がかかるケースが多いです。

「自分でやれば費用は抑えられるが手間がかかる」「専門家に頼めば費用はかかるが手間と時間が省ける」というトレードオフになるため、ご自身の状況——時間の余裕があるか、書類収集に自信があるかなど——に応じて判断するのがよいと思います。

④判断に迷ったときの相談先
「自分でやるべきか、専門家に頼むべきか」を判断する材料として、まずは自分のケースがどのくらいの複雑さなのかを把握することが第一歩になります。

・相続人は何人いるか

・対象となる不動産はいくつあるか、名義はどうなっているか

・相続人全員の意見はまとまっているか

こうした情報を整理した上で、司法書士に見積もりを相談してみるのも一つの方法です。
多くの場合、正式に依頼する前に、状況を伝えて概算の費用感を確認することができます。

なお、私自身は司法書士ではないため名義変更の手続き自体を代行することはできませんが、不動産の売買や買取のご相談を通じて、司法書士など専門家との連携が必要な場面のご案内をすることもあります。
「まず誰に相談すればいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談いただければと思います。

名義変更は地味な手続きに見えますが、将来その不動産を売却したり、次の世代に引き継いだりする際の土台になる、大切な手続きです。
「自分でやるか、頼むか」を判断するためにも、まずはご自身のケースの複雑さを把握することから始めてみてください。

親が施設に入られたり、実家を離れて暮らすようになったりして、誰も住まなくなった実家。
「そのままにしておいていいのか」「何かした方がいいのか」と、モヤモヤしたまま時間が過ぎている方は少なくありません。

実家をどうするかという問いに、唯一の正解はありません。
ご家族の状況や、その不動産に対する思い入れによって、ふさわしい選択肢は変わってきます。

今日は、実家の主な活用方法を整理しながら、それぞれの特徴を比較してみたいと思います。

①誰も住まない実家、選択肢は主に3つ
誰も住まなくなった実家について、選択肢は大きく分けて次の3つに整理できます。

・売却する：不動産として手放し、現金化する

・賃貸に出す：所有権は維持しながら、人に貸して収益化する

・そのまま維持する：将来の方針が決まるまで、空き家として保有し続ける

それぞれにメリット・デメリットがあり、どれが優れているという単純な話ではありません。
順番に見ていきます。

②売却のメリット・デメリット
メリット

・管理の手間や固定資産税の負担から解放される

・まとまった資金を得ることができる

・相続人が複数いる場合、現金化すれば分けやすい

デメリット

・一度手放すと、その不動産に戻ることはできない

・思い入れのある実家を手放すことへの心理的な抵抗がある場合がある

・売却のタイミングによっては、想定より低い価格になることもある

売却は、「管理の負担を減らしたい」「相続人間で公平に分けたい」というニーズに合った選択肢です。
一方で、感情的な整理も必要になる選択でもあります。

③賃貸に出す場合の注意点
メリット

・所有権を維持したまま、収益を得ることができる

・将来、自分や家族が使う可能性を残しておける

デメリット

・賃貸に出せる状態にするためのリフォーム費用がかかることがある

・空室リスクや、入居者とのトラブルへの対応が必要になる

・管理を自分で行うか、管理会社に委託するかで、手間とコストが変わる

「まだ手放す決心はつかないが、活用はしたい」という場合に検討されることが多い選択肢です。
ただし、実家のままの状態で貸せるとは限らず、リフォームや設備投資が必要になるケースも多いため、事前の見極めが大切になります。

④『判断に迷ったら』最初にすべきこと
売る・貸す・維持する、それぞれの選択肢を並べてみても、「結局うちはどれが向いているのか分からない」と感じる方も多いと思います。

そんなときにおすすめしたいのは、いきなり結論を出そうとせず、今の実家の状態と、大まかな市場価値を知ることから始めることです。

・今の建物の状態はどうか（リフォームが必要かどうか）

・売却するとしたら、おおよそどのくらいの価格が見込めそうか

・貸すとしたら、どの程度の初期費用がかかりそうか

こうした情報が手元にあるだけで、家族での話し合いが格段にしやすくなります。
感覚的な話し合いから、具体的な数字をもとにした話し合いへと変わるからです。

実家の活用方法に「正解」はありませんが、「情報を持った上で選ぶ」ことと「なんとなく先延ばしにする」ことには、大きな違いがあります。
ご家族にとって納得のいく選択をするためにも、まずは状況を整理してみることをおすすめします

終活について調べていると、必ずといっていいほど出てくるのが「遺言書」というテーマです。

「うちには財産らしい財産もないから関係ない」「まだそんな年齢じゃないから早い」——そう思われる方も多いのですが、実は遺言書は、財産の多い少ないに関わらず、また年齢に関わらず、知っておく価値のあるテーマだと感じています。

今日は、遺言書のメリットと、知っておきたい注意点について整理してみたいと思います。

①遺言書がある場合とない場合の違い
遺言書がない場合、相続財産は法律で決められた割合（法定相続分）を基準に、相続人全員で話し合って分け方を決めることになります。
これを「遺産分割協議」と言います。

一見公平に思えるこの仕組みですが、実際には不動産のように「分けにくい財産」がある場合、話し合いがまとまりにくくなることがあります。
誰がどれだけ相続するか、全員の同意が必要になるため、一人でも意見が違えば手続きが止まってしまうのです。

一方、遺言書があれば、財産をどう分けるかについて故人の意思が明確に示されているため、話し合いの負担が大きく減ります。
特に不動産を含む相続では、この違いが手続きのスムーズさに直結することが多いです。

②遺言書の主な種類（自筆・公正証書）
遺言書にはいくつか種類がありますが、代表的なものは次の2つです。

自筆証書遺言
自分で手書きして作成する遺言書です。
費用がかからず手軽に作れる一方、書き方に不備があると無効になってしまうリスクや、発見されにくい、紛失・改ざんの懸念があるといった注意点もあります。
近年は法務局で保管してもらえる制度も整ってきており、こうしたリスクを減らす選択肢も増えています。

公正証書遺言
公証役場で、公証人と証人の立ち会いのもとに作成する遺言書です。
費用と手間はかかりますが、専門家が関わって作成するため形式不備のリスクが低く、原本が公証役場に保管されるため紛失の心配もありません。
不動産のように重要な財産が絡む場合は、この方式を選ばれる方が多い印象です。

③不動産がある場合に特に気をつけたいこと
遺言書の中でも、不動産に関する記載は特に慎重に扱いたい部分です。

たとえば、「実家は長男に相続させる」とだけ書かれていても、他の相続人には「遺留分」という最低限の取り分が法律で保障されています。
この点を考慮せずに作成すると、せっかく遺言書を残しても、後になって相続人同士でトラブルになってしまうことがあります。

また、不動産の記載方法（住所ではなく登記簿上の地番で特定する、など）が不正確だと、いざ相続登記をする際に手続きが滞ってしまうこともあります。
不動産が絡む遺言書は、こうした専門的な注意点が多いため、内容を検討する段階から情報を集めておくことをおすすめします。

④準備を始める際の相談先
遺言書の作成というと、いきなり公証役場に行かなければいけないような、少し身構えるイメージを持たれる方も多いのですが、実際にはもっと手前の段階から準備を進めることができます。

まずは、「自分の財産にどんなものがあるか」「誰にどう遺したいか」を、ご自身の中で整理してみることから始めてみてください。
不動産がある場合は、その評価や名義の状況を把握しておくことも、後の準備をスムーズにします。

内容を具体的に詰めていく段階では、遺言書全体の内容については弁護士や公証人、税金に関わる部分は税理士など、それぞれの専門家に相談しながら進めていくのが一般的です。

遺言書は、「もしものときのため」というだけでなく、「残された家族が困らないため」の準備でもあります。
財産の多い少ないに関わらず、一度考えてみる価値のあるテーマだと感じています。

「実家じまい」という言葉を、最近よく耳にするようになりました。

親御さんが高齢者施設に入られたり、他界されたりしたあと、誰も住まなくなった実家をどうするか。
多くの方がいつかは向き合うことになるテーマですが、「いつ動き出せばいいのか」という点で悩まれる方は少なくありません。

今日は、実家じまいのタイミングについて、考え方を整理してみたいと思います。

①実家じまいを考え始めるきっかけ
実家じまいを意識し始めるきっかけは、人それぞれです。

・親が高齢者施設や子ども家族の家に移り住み、実家が空き家になった

・相続が発生し、実家を含めた財産の整理が必要になった

・固定資産税や管理の負担が、想像以上に重く感じるようになった

・実家に帰る機会が減り、劣化が気になり始めた

こうしたきっかけの多くは、「突然」というより「じわじわと」訪れます。
だからこそ、明確な合図がないまま、ずるずると先延ばしにしてしまいやすいテーマでもあります。

②早すぎても遅すぎても起きる問題
実家じまいには、「早すぎる」ことで起きる問題と、「遅すぎる」ことで起きる問題、その両方があります。

早すぎる場合 親がまだご存命で、実家に対する思い入れが強いうちに話を進めようとすると、ご本人やご家族の気持ちが追いつかず、話し合い自体がこじれてしまうことがあります。
実家じまいは、単なる不動産の手続きではなく、気持ちの整理も必要なテーマだからです。

遅すぎる場合 一方で、先延ばしにしすぎると、建物の劣化が進んで資産価値が下がったり、固定資産税の負担が続いたり、相続人が増えて話し合いが複雑になったりと、選択肢がどんどん狭まっていきます。
「いつかやろう」と思っているうちに、気づけば動きにくい状態になっていた、というのはよくあるパターンです。

③タイミングを判断する3つの視点
では、どう判断すればいいのか。次の3つの視点で考えてみることをおすすめしています。

1. 家族の気持ちの整理はできているか 実家に対する思い入れが強い方がいる場合、その気持ちに配慮しながら進める必要があります。
全員の気持ちが同じタイミングで整理できるとは限りませんが、「無視せず配慮する」ことが大切です。

2. 建物・不動産としての状態はどうか 空き家の期間が長くなるほど、修繕が必要な箇所は増えていきます。
「まだ大丈夫」と思っている今の状態を、一度客観的に確認しておくことは、判断材料として有効です。

3. 経済的な負担は無理のない範囲か 固定資産税や管理費用、将来かかりうる修繕費など、維持することのコストを把握した上で、いつまで維持するのが現実的かを考えてみることも大切です。

④まず何から手をつけるべきか
実家じまいというと、「売却する」「解体する」といった大きな決断をいきなり求められるようなイメージを持たれがちですが、最初の一歩はもっと小さなところにあります。

まずは、今の実家がどういう状態にあるのかを知ること。
そして、家族それぞれがどう考えているのかを聞いてみること。この2つから始めれば十分です。

決断を急ぐ必要はありません。ただ、「知らないままにしておく」ことと「知った上で先延ばしにする」ことは、まったく別のことです。
後者であれば、いざというときに落ち着いて動くことができます。

実家じまいは、思い出の詰まった場所と向き合う、簡単ではないテーマです。
だからこそ、タイミングを逃さず、かつ気持ちにも配慮しながら進めていくことが、後悔のない選択につながると感じています。

「うちは兄弟仲がいいから、相続で揉めることなんてない」

そう思っている方ほど、実はご注意いただきたいと感じています。
これは決して脅かすつもりで言っているのではなく、日々のご相談の中で実際によく見かける傾向だからです。

今日は、相続トラブルがどうして起きてしまうのか、そのリアルな背景について整理してみたいと思います。

①『うちは大丈夫』が危ない理由
仲の良い家族ほど、「相続のことを話し合うのは水くさい」「お金の話をするのは気まずい」と感じて、具体的な話し合いを避けてしまう傾向があります。

しかし相続トラブルの多くは、もともと仲が悪かったから起きるわけではありません。
むしろ「話し合ってこなかったこと」自体が原因になるケースが非常に多いのです。

お互いに「相手も自分と同じように考えているだろう」と思い込んだまま話し合いをしないでいると、実際に相続が発生したときに、それぞれの思っていたことのズレが一気に表面化してしまいます。
仲が良かったはずの関係が、そこで初めてこじれ始める、というのはよくある流れです。

②よくある相続トラブルのパターン（実家・不動産編）
不動産、特に実家が絡む相続では、いくつか典型的なパターンが見られます。

パターン1：「実家に住み続けたい人」と「現金化したい人」の対立 実家に住んでいる相続人は住み続けたいと考える一方、他の相続人は公平に分けるために売却して現金化したいと考える。
この価値観の違いが、話し合いを難しくします。

パターン2：介護を担った人とそうでない人の間の温度差 「自分が親の介護をしてきたのだから、多めに相続するのが当然」という思いと、「相続分は法律で決まっているのだから平等であるべき」という考え方がぶつかり合うケースです。
どちらの気持ちも理解できるからこそ、話し合いが長引きやすくなります。

パターン3：共有名義にしたことで身動きが取れなくなる 「とりあえず揉めないように」と実家を共有名義にした結果、将来売却しようとしたときに全員の同意が必要になり、かえって手続きが進まなくなるケースです。
先送りの選択が、後で負担になって返ってくることがあります。

これらはあくまで一般的によく見られる傾向であり、特定のご家族の事例ではありません。
ただ、多くのご家庭で共通して起こりうる構造だと感じています。

③トラブルを防ぐために今できること
相続トラブルを防ぐために、特別なことをする必要はありません。
大切なのは、次のような小さな一歩です。

・実家について、家族それぞれがどう考えているかを早めに聞いておく

・「まだ先の話」と思わず、元気なうちに話題にしておく

・不動産の名義や評価額など、客観的な情報を家族で共有しておく

・話し合いの場に、必要であれば第三者（専門家）に入ってもらう

特に不動産のように「分けにくい財産」がある場合は、感情の話とお金の話が混ざりやすいため、客観的な情報を早めに揃えておくことが、冷静な話し合いの助けになります。

④まずは現状を整理することから
「相続トラブルを防ぎたい」と思っても、いきなり家族会議を開くのはハードルが高いと感じる方も多いと思います。

そんなときは、まずご自身の中で現状を整理してみることから始めてみてください。
実家の名義はどうなっているか、相続人は誰になりそうか、それぞれの家族がどんな考えを持っていそうか。
こうした情報を自分なりに整理しておくだけでも、いざ話し合いが必要になったときの心構えが変わってきます。

相続トラブルは、決して他人事ではありません。
むしろ「うちは大丈夫」と思っているご家庭ほど、話し合いの機会を後回しにしてしまいがちです。
だからこそ、早いうちから少しずつ準備をしておくことが、後々のご家族の関係を守ることにつながると感じています。

「実家の相続について、何から手をつければいいのか分からない」

そうおっしゃる方に、これまで数多くお会いしてきました。
親御さんが亡くなられた直後の方もいれば、まだ元気なうちに将来を見据えて考え始めている方もいます。
共通しているのは、「相続」という言葉の重さに対して、何から始めればいいのかという具体的な道筋が見えていない、ということです。

今日は、実家の相続について、最初の一歩として押さえておきたいポイントを整理してみたいと思います。

①実家の相続で最初に確認すべき3つのこと
相続が発生したとき、あるいはこれから起こりうると分かったとき、最初に確認しておきたいことが3つあります。

1つ目は、誰が相続人になるのかです。
配偶者や子どもだけでなく、状況によっては兄弟姉妹や甥・姪が相続人になることもあります。
まずは相続人が誰なのかをはっきりさせることが、その後すべての手続きの土台になります。

2つ目は、実家がどういう名義になっているかです。
すでに親御さんの単独名義であればシンプルですが、祖父母の代からの名義がそのまま残っているケースも珍しくありません。この場合、想像より手続きが複雑になることがあります。

3つ目は、実家に対して家族それぞれがどう考えているかです。
住み続けたいのか、売却したいのか、まだ決めきれないのか。ここを最初にすり合わせておくかどうかで、後々の進み方が大きく変わってきます。

②相続手続きの全体スケジュール
相続には、法律で期限が決められている手続きがいくつかあります。

・相続の開始を知ってから 3ヶ月以内：相続放棄・限定承認を検討する期限

・相続の開始を知った翌日から 10ヶ月以内：相続税の申告・納税の期限（該当する場合）

・不動産を相続で取得したことを知った日から 3年以内：相続登記の申請義務

「まだ先の話」と思っていても、実はスケジュールはあっという間に進んでいきます。
特に不動産が絡む場合は、名義変更や評価額の確認など、想像より時間がかかる工程が多いため、早めに全体像を把握しておくことが安心につながります。

③『不動産』が絡む相続で特に注意したい点
現金や預貯金と違って、不動産は「分けにくい財産」です。
ここが、相続の中でも特に慎重に進めたいポイントになります。

たとえば、実家を兄弟姉妹で共有名義にするという選択肢もありますが、将来的に「売りたい人」と「住み続けたい人」で意見が分かれると、共有名義がかえって身動きを取りにくくする原因になることもあります。

また、不動産は現金のようにきっちり金額で分けられないため、「誰が実家を継ぐか」「他の相続人にどう配慮するか」といった調整が必要になる場面も出てきます。
こうした点は、感情的な話にもなりやすいからこそ、早い段階で客観的な情報を持って話し合うことが大切です。

④専門家に相談すべきタイミング
「まだ専門家に相談するほどの段階ではない」と思っている方は多いのですが、実は情報整理の段階から相談できるということは、あまり知られていません。

相続税がかかるかどうかの判断、不動産の評価、名義変更の流れなど、専門分野は税理士・司法書士・不動産の専門家とそれぞれ異なります。
とはいえ、最初から「誰に何を聞けばいいか」を判断するのも簡単ではありません。

だからこそ、まずは実家の状況や家族の考えを整理するところから始めてみることをおすすめします。
整理ができていれば、専門家に相談する際もスムーズに話が進みます。

相続は、誰もが避けて通れないテーマでありながら、正しい情報に触れる機会は意外と少ないものです。
だからこそ、「知っておく」ことが、いざというときの安心につながると感じています。

「実家は空き家のままだけど、とりあえず今は困っていないから」

そう思って、そのままにしている方は少なくありません。

私は普段、相続に関わる不動産の売買仲介や買取のご相談を受けていますが、実際にお話を伺っていると「空き家のまま何年も放置していた」というケースは非常に多くあります。
そしてその多くが、「もっと早く知っておけばよかった」とおっしゃいます。

今日は、空き家を放置することで起こりうるリスクについて、できるだけわかりやすく整理してみたいと思います。

①空き家を放置すると起きる3つのリスク
空き家を放置することで起きる主なリスクは、大きく分けて3つあります。

1つ目は、建物の劣化です。
人が住まなくなった家は、換気や通水が行われないため、想像以上に早く傷みが進みます。
屋根や外壁の劣化、シロアリ被害、雨漏りなどは、住んでいれば気づいて対処できたはずのものが、気づかないまま進行してしまうことが多いのです。

2つ目は、近隣トラブルにつながる可能性です。
庭の草木が伸び放題になったり、害虫や害獣が発生したりすることで、近隣の方から市区町村に相談が入ることがあります。
所有者としては悪気がなくても、結果的に近隣関係に影響してしまうケースもあります。

3つ目は、資産価値の低下です。
建物の傷みが進めば進むほど、将来売却しようとしたときの評価は下がっていきます。
「まだ大丈夫」と思っている間に、気づけば大きく手を入れないと売れない状態になっていた、という声もよく聞きます。

②固定資産税が上がるケースとは
空き家であっても、所有している以上は固定資産税がかかり続けます。
これは多くの方がご存知だと思いますが、意外と知られていないのが「税額が上がるケースがある」ということです。

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する特例があります。
しかし、空き家の状態や管理状況によっては、この特例の対象から外れてしまうことがあります。
その場合、これまでよりも税負担が重くなる可能性があるのです。

「空き家だから税金は変わらないはず」と思い込んでいると、思わぬ形で負担が増えてしまうことがある、というのは知っておいて損はないポイントだと思います。

③『特定空き家』に指定されるとどうなるか
空き家対策特別措置法という法律により、管理が行き届いていない空き家は「特定空き家」として市区町村から指定を受けることがあります。

指定を受けると、まずは市区町村から改善のための助言や指導が入ります。
それでも改善されない場合は勧告、さらには命令へと段階が進み、最終的には行政による代執行（強制的な取り壊しなど）が行われる可能性もゼロではありません。

もちろん、いきなりそこまで進むケースは多くありませんが、「知らないうちに段階が進んでいた」という状況は避けたいところです。定期的な状況確認が大切になります。

④放置しないための選択肢（売る・貸す・管理）
では、空き家をどうすればいいのか。選択肢としては、主に次の3つが考えられます。

・売却する：管理の負担から解放され、資産を現金化できる

・賃貸に出す：手放さずに活用しながら収益化する

・管理を委託する：将来の方針が決まるまで、専門業者に定期管理を依頼する

どれが正解ということはなく、ご家族の状況や、その不動産に対する思い入れ、将来の使い道によって、選ぶべき道は変わってきます。

大切なのは、「まだ決められないから」と先延ばしにするのではなく、今の状態を正しく把握しておくことだと思います。
現状を知ってさえいれば、いざというときに落ち着いて判断できます。

空き家の問題は、放置していても誰かが教えてくれるわけではありません。
だからこそ、こうした情報を少しずつ知っておくことが、将来の安心につながると感じています。

不動産を相続したのに、名義変更をしないまま何年も放置している——実はこれ、今ではめずらしいケースではありません。

「そのうちやろう」と思っているうちに時間が経ち、気づけば名義が祖父母のまま、というご家庭も少なくないのです。

ただ、2024年4月から状況が変わりました。相続登記が「義務」になったのです。
今日は、この制度について、できるだけやさしい言葉で整理してみたいと思います。

【相続登記義務化とは何か】

相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を、相続した方の名義に変更する手続きのことです。

これまでは「いつまでに、必ずやらなければいけない」というルールがなく、費用や手間を理由に後回しにされることが多くありました。
その結果、誰が所有者か分からない「所有者不明土地」が全国で増え、公共事業や災害復旧の妨げになるなど、社会的な問題になっていました。

こうした背景から、2024年4月1日以降、不動産を相続した方は「相続で取得したことを知った日」から3年以内に、相続登記の申請をすることが法律上の義務になりました。

正当な理由がないまま期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし3年を過ぎた瞬間に一律で科されるわけではなく、法務局からの催告があり、それでも対応しないと裁判所が判断するという流れです。
刑事罰ではないため前科がつくことはありませんが、義務そのものがなくなるわけではない点には注意が必要です。

なお、遺産分割協議がすぐにまとまらない場合のために、「相続人申告登記」という簡易な制度も新設されました。「自分が相続人の一人である」と法務局に申し出るだけで、ひとまず義務を果たしたとみなされる仕組みです。
ただし所有権の移転登記ではないため、売却や担保設定はできません。あくまで一時しのぎの措置と考えておくとよいでしょう。

【「今住んでいる家」も対象になる理由】

ここで見落とされがちなのが、この義務化が2024年4月より前に発生した相続にもさかのぼって適用される、という点です。

たとえば「10年前に亡くなった親名義のまま」「祖父の代からずっと名義変更していない」という不動産も、すべて対象になります。

こうした過去分については、いきなり過料の対象にしないよう3年間の猶予期間が設けられており、期限は2027年3月31日です。
「うちは最近相続が発生したわけじゃないから関係ない」と思っていた方こそ、実は期限が意外と近いというケースが多いのです。

【今から知っておきたい、もう一つの新制度】

あわせて知っておきたいのが、2026年2月2日にスタートした「所有不動産記録証明制度」です。

これは、亡くなった方の氏名・住所をもとに、その方が全国に所有していた不動産を法務局で一括して調べられる制度です。
これまでは「遠方に不動産を持っていたかどうか分からない」「名寄帳は市区町村ごとにしか確認できない」といった悩みがありましたが、この制度によって調査の負担がかなり軽くなりました。
ただし、登記上の住所や氏名が古いままだと検索から漏れてしまうこともあるため、万能ではない点は留意しておきたいところです。

さらに2026年4月1日からは、結婚や転居などで氏名・住所が変わった場合の変更登記も義務化されています。
変更から2年以内に登記をしないと、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。
相続登記とあわせて、こちらもセットで覚えておくとよい制度です。

【期限内に対応しないとどうなるか】

過料そのものより気をつけたいのは、放置している間に起きる「見えないリスク」です。

名義変更をしないまま年月が経つと、その間に相続人の一人が亡くなり、さらにその子や孫が相続人に加わる、といった形で権利関係がどんどん複雑になっていきます。
数次相続と呼ばれるこの状態になると、必要な戸籍の数も、話し合う相手の人数も増え、いざ売却しようとしたときに身動きが取れなくなってしまうことも珍しくありません。

「今はまだ売る予定がないから大丈夫」と思っていても、将来売りたいと思ったときに手続きが進められない、というのは実際によくあるお話です。

【何から手をつければいいか】

とはいえ、身構える必要はありません。まずは次の3つを確認してみるところから始めてみてください。

・ご実家など、相続した不動産の名義が誰になっているか
・相続してからどれくらいの年月が経っているか
・遺産分割協議が済んでいるかどうか

これだけでも、今どういう状況にあるのかが見えてきます。戸籍集めや遺産分割協議が必要な場合は、想像以上に時間がかかることもあるため、早めに着手しておくと安心です。

ご自身のケースが義務化の対象になるのか、期限までにどう進めればいいのか気になった方は、一度専門家に確認してみることをおすすめします。