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「実家を相続することになったけれど、土地の評価額が高くて相続税が心配」

都市部やその近郊に実家がある方から、こうしたお話を伺うことがよくあります。
実は、相続税の計算には、自宅の土地の評価額を大きく減らせる特例があります。それが「小規模宅地等の特例」です。

ただし、この特例は「誰が相続するか」「相続した後どうするか」によって使えるかどうかが変わる、とても重要な制度でもあります。
今日は、その基本をやさしく整理してみたいと思います。

①実家の相続税が心配なときに知っておきたい特例

相続税は、預貯金だけでなく、不動産も含めた財産の合計額に対してかかります。
特に都市部では、土地の評価額が高くなりやすく、「現金はそれほどないのに、実家の土地の評価だけで基礎控除を超えてしまう」というケースも珍しくありません。

こうした場合に、自宅の土地の負担を軽くするために設けられているのが、小規模宅地等の特例です。
条件を満たせば、亡くなった方が住んでいた自宅の土地について、330㎡までの部分の評価額を最大80%減らせるというもので、相続税の負担に大きく影響することがあります。

②小規模宅地等の特例とは（仕組みの概要）

この特例は、亡くなった方が自宅や事業に使っていた土地を、残された家族が相続する際に、生活や事業の基盤を守る目的で、土地の評価額を減額する制度です。
対象となる土地の種類と、おおよその減額の目安は次のようになっています。

・自宅の土地（特定居住用宅地等）：330㎡まで、80%減額
・事業用の土地（特定事業用宅地等）：400㎡まで、80%減額
・賃貸アパートや駐車場などの土地（貸付事業用宅地等）：200㎡まで、50%減額

たとえば、自宅の土地の評価額が5,000万円で、特例の対象になる場合、評価額は1,000万円として計算できる、というイメージです（これはあくまで単純化した例で、実際の評価は土地の面積や条件によって異なります）。

③適用を受けられる人・条件の考え方

自宅の土地について、この特例を使えるかどうかは、「誰が相続するか」によって条件が変わります。

配偶者が相続する場合 配偶者が取得する場合は、同居していたかどうか、その後も住み続けるかどうかに関わらず、特例を使うことができます。

同居していた親族が相続する場合 亡くなった方と同居していた子などが相続する場合は、相続税の申告期限まで、その家に住み続け、かつその土地を所有し続けることが条件になります。

別居していた親族が相続する場合（いわゆる「家なき子」特例） 亡くなった方に配偶者や同居の相続人がおらず、相続した方自身が相続開始前3年以内に自分や配偶者などの持ち家に住んでいないなど、複数の要件をすべて満たす場合に限り、別居の親族でも特例の対象になります。
この要件は2018年に厳格化されており、以前より適用のハードルが高くなっています。

ここで、不動産の専門家として特に強調しておきたいのが、「相続した後の使い方」によって、特例が使えなくなることがあるという点です。
たとえば、同居の親族が相続した土地を、申告期限より前に売却してしまうと、特例の要件を満たせなくなる場合があります。「相続したらすぐ売却しよう」と考えている方は、売却のタイミングによって税額が大きく変わる可能性があるため、事前の確認が欠かせません。

④申告が必要になる点と、専門家に確認すべきこと

この特例には、もう一つ重要な注意点があります。それは、特例を使って相続税がゼロになる場合でも、申告は必要だということです。
特例は、申告をすることで初めて適用される仕組みであり、「税金がかからないから申告は不要」とは限りません。

また、相続税の申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月以内）までに、遺産分割協議がまとまっていない場合、原則としてこの特例は使えません。
ただし、一定の手続き（申告期限後3年以内の分割見込書の提出など）を行うことで、分割後に適用を受けられる場合もあります。

特例の適用要件は細かく、個別の事情によって結果が大きく変わります。
具体的な適用可否や節税額の試算は、税理士など専門家に確認しながら進めることをおすすめします。

小規模宅地等の特例は、実家の相続に関わる税金を考える上で、最も重要な制度の一つです。「相続した実家をどうするか」を考える際には、売却や活用の選択肢と、この特例の適用要件を、あわせて確認しておくことが大切です。

「田舎にある山林を相続したが、使う予定もなく、ただ固定資産税だけを払い続けている」 「遠方の原野を相続したものの、売ろうにも買い手がつかない」

こうしたお悩みを抱える方は、実は少なくありません。
今日は、こうした「使わない土地」を手放すための選択肢として、2023年から始まった「相続土地国庫帰属制度」についてご紹介したいと思います。

①いらない土地を相続したときの悩み

不動産は、相続財産の中でも特に「分けにくく、手放しにくい」性質を持っています。
特に、都市部から離れた山林や農地、原野などは、売却しようにも買い手が見つかりにくく、かといって放置すれば固定資産税や管理の負担だけが続いていく、という悩ましい状況になりがちです。

「相続放棄」という選択肢もありますが、これは不要な土地だけでなく、預貯金なども含めたすべての財産を放棄することになります。
「この土地だけ手放したいのに、他の財産まで諦めなければならないのか」という点が、相続放棄の使いにくさでもありました。

②相続土地国庫帰属制度とは

こうした背景から2023年4月27日に始まったのが、「相続土地国庫帰属制度」です。
相続や遺贈によって土地を取得した方が、一定の要件を満たし、所定の費用を納めることを条件に、その土地を国に引き取ってもらえる制度です。

相続放棄とは異なり、不要な土地だけを選んで手放せるという点が、大きな特徴です。
すでに相続した土地はもちろん、これから相続する見込みの土地についても対象になります。

なお、法務省の発表によれば、この制度は2026年に入ってからも申請・帰属の件数が着実に積み上がっており、一定の需要があることがうかがえます。

③利用できる土地・できない土地

この制度には、いくつかの要件があり、すべての土地が対象になるわけではありません。たとえば、次のような土地は対象外とされています。

・建物が建っている土地
・担保権（抵当権など）が設定されている土地
・境界が明らかでない、または所有権の範囲について争いがある土地
・一定の勾配・高さの崖があり、管理に過分な費用・労力がかかる土地
・土壌汚染がある土地

「とにかく何でも引き取ってもらえる」制度ではなく、むしろ審査はかなり丁寧に行われる印象です。
特に山林や森林は、境界確認や現地調査のハードルが高い傾向があるとされており、事前に法務局へ相談しておくことが勧められています。

④申請前に知っておきたい費用と流れ

この制度を利用する際には、2段階の費用がかかります。

1. 審査手数料：土地1筆あたり14,000円（審査結果に関わらず返金されません）

2. 負担金：審査の結果、国が引き取れると判断された場合に納める費用で、10年分の標準的な管理費用相当額として算定されます。宅地・農地・原野などは原則20万円、森林は面積に応じて算定されるなど、土地の種類によって金額が異なります。また、建物の解体費用や境界確定のための測量費用など、申請前の準備にかかる費用は別途、自己負担となる点にも注意が必要です。

申請の大まかな流れは、次のようになります。

1.法務局へ事前相談
2.承認申請書・必要書類の提出（法務局）
3.法務局・法務省による書面審査、実地調査
4.承認された場合、負担金の納付（通知到達から30日以内）
5.国への所有権移転（登記は国側で行われます）

「必ず引き取ってもらえる」制度ではなく、要件を満たすかどうかの審査を経る必要がある点は、しっかり押さえておきたいポイントです。

使わない土地を相続して困っている方にとって、この制度は選択肢の一つとして知っておく価値があります。
ただし、要件や費用の条件が細かいため、まずはご自身の土地が対象になりそうかどうか、情報を集めることから始めてみることをおすすめします。

「相続について相談したいけれど、誰に聞けばいいのか分からない」

これは、相続のご相談をいただく中で、本当によく耳にする言葉です。
弁護士、税理士、司法書士、不動産会社……それぞれ名前は知っていても、「自分の悩みは、どこに持っていけばいいのか」を判断するのは、意外と難しいものです。

今日は、相続に関わる専門家の役割の違いを整理しながら、「まず誰に相談すればいいのか」の考え方をお話ししてみたいと思います。

①相続に関わる専門家は主に4種類

相続に関わる専門家として、代表的なのは次の4つです。

・弁護士：法律の専門家
・税理士：税金の専門家
・司法書士：登記や書類作成の専門家
・不動産会社：不動産の売買・活用の専門家

このほかにも、行政書士など、相続に関わる手続きを担う専門家は存在しますが、まずはこの4つの役割の違いを押さえておくと、全体像がつかみやすくなります。

②それぞれの専門家が対応できる範囲

弁護士 相続人同士の意見が対立している、遺留分をめぐって争いになっているなど、いわゆる「揉めている」「揉めそうな」ケースで頼りになるのが弁護士です。
相続人の代理人として交渉を行ったり、調停・審判といった裁判所の手続きに対応したりすることができるのは、弁護士の大きな特徴です。

税理士 相続税がかかるかどうかの判断、相続税の申告書の作成・提出、節税対策の相談などは、税理士の専門領域です。基礎控除を超える財産がありそうな場合や、生前贈与の検討をしている場合などは、税理士への相談が欠かせません。

司法書士 不動産の名義変更（相続登記）の申請や、相続に関する書類の作成などを担うのが司法書士です。2024年から相続登記が義務化されたこともあり、実家の名義変更をどうするかという場面で、相談先になることが多い専門家です。

不動産会社 実家の査定、売却、買取、賃貸活用など、不動産そのものをどうするかという場面で対応できるのが不動産会社です。ただし、相続登記の申請代理や、税務の判断、法律的な紛争の代理といった業務は行えません。不動産をどう活かすか、あるいは手放すかという「出口」の部分を担う役割だと言えます。

③『まず誰に相談すればいいか』の考え方

「結局、うちの場合はどこに相談すればいいの？」という疑問に対して、簡単な目安をお伝えします。

・相続人の間で意見が対立している・揉めそうだ → 弁護士
・相続税がかかりそうか、申告が必要か知りたい → 税理士
・実家の名義変更を進めたい → 司法書士
・実家をどうするか（売る・貸す・維持する）を考えたい → 不動産会社

ただ、実際の相続では、これらの悩みが単独で存在することは少なく、「名義変更もしたいし、売却も考えているし、相続税も気になる」といったように、複数の領域にまたがることがほとんどです。
この場合、どの専門家に相談すればいいのか、なおさら迷ってしまいます。

そんなときは、まず全体を整理できる窓口に相談するのも一つの方法です。
そこで状況を整理してもらった上で、必要な専門家につないでもらえれば、「たらい回し」の不安も軽減できます。

④不動産が絡む相続で窓口になれること

不動産が絡む相続では、名義変更（司法書士）、評価や税金（税理士）、分け方の調整（弁護士や相続人同士の話し合い）、そして実際の売却や活用（不動産会社）と、さまざまな領域が関わってきます。

私自身は、司法書士・税理士・弁護士のような、各専門家の業務を代行することはできません。
ただ、不動産の売買仲介や買取を手がける立場として、また、シニアライフ相談サロン「めーぷる川崎中原店」で、相続や終活に関するご相談を日々受けている立場として、次のような役割を担うことができると考えています。

・実家や不動産の状況を一緒に整理し、「何から手をつけるべきか」を明確にする
・状況に応じて、必要な専門家（司法書士・税理士・弁護士など）をご案内する
・不動産の売却や活用について、選択肢を整理してお伝えする

「誰に相談すればいいか分からない」という段階こそ、実は一番最初に整理しておきたいタイミングです。

相続は、法律・税金・登記・不動産と、複数の専門領域が絡み合うテーマです。
だからこそ、それぞれの専門家の役割を知っておくことが、迷わず動くための第一歩になります。これまでお伝えしてきた相続登記、相続税、遺言書、遺留分、実家の売却といったテーマも、すべてこの専門家の役割分担の中でつながっています。

終活について考えるとき、財産や不動産、お墓のことは思い浮かんでも、「ペットのこと」まで考えている方は、実はそれほど多くありません。

しかし、「もし自分に何かあったら、この子はどうなるのだろう」——長年一緒に過ごしてきたペットがいる方にとって、これは決して小さな悩みではないはずです。
今日は、ペットのための終活について、考えてみたいと思います。

①ペットも終活で考えておきたい存在

法律上、ペットは「モノ」として扱われ、相続の対象としては、財産の一部という位置づけになります。
しかし、実際に暮らしを共にしてきた飼い主にとって、ペットは家族の一員であり、単なる「財産」として割り切れる存在ではありません。

だからこそ、財産や不動産の整理と同じように、「この子の今後を、誰にどう託すか」を、終活の一部として考えておくことには、大きな意味があります。

②万が一のとき、ペットに何が起きるか

もし飼い主に万が一のことがあり、何の備えもしていなかった場合、残されたペットは次のような状況に置かれる可能性があります。

・同居家族がいれば、そのまま引き取られることが多い
・一人暮らしだった場合、親族が引き取るかどうかは、その時々の状況次第になる
・引き取り手が見つからない場合、動物愛護センターなどに保護され、新しい飼い主を探すことになる場合もある

「誰かが何とかしてくれるだろう」という期待だけでは、必ずしもペットにとって望ましい形になるとは限りません。
特に、高齢の飼い主が一人でペットと暮らしているケースでは、この備えの有無が大きな違いを生みます。

③備えるための選択肢（引き取り先の相談・ペット信託など）

ペットのための終活として、検討できる選択肢はいくつかあります。

1. 引き取り先をあらかじめ決めておく 家族や親しい友人など、信頼できる方に、万が一の際の引き取りをお願いしておく方法です。口約束だけでなく、飼育方法やペットの性格などを書き記したメモを一緒に渡しておくと、引き取る側の負担も軽くなります。

2. ペット信託を活用する 「ペット信託」とは、ペットの世話にかかる費用をあらかじめ信託の仕組みで確保しておき、飼い主に万が一のことがあった際、その資金を使って新しい飼育者にお世話を託せるようにする制度です。財産の管理と、ペットの世話を託す相手を、契約によってセットで決めておける点が特徴です。

3. 高齢者向けの見守りサービスなどと組み合わせる シニア世代のペット飼育を支援する見守りサービスや、緊急時の対応サービスなども増えてきています。地域の情報を調べておくことも、一つの備えになります。

④今からできる小さな備え

「本格的な制度を使うほどではないけれど、何か備えておきたい」という場合は、次のような小さな一歩から始めることができます。

・ペットの性格、好きな食事、かかりつけの動物病院などをメモにまとめておく
・万が一のとき、誰に連絡すればいいかを、家族や信頼できる人と共有しておく
・エンディングノートに、ペットについての希望を書き記しておく

すべてを完璧に準備する必要はありません。
「まず誰かに、この子のことを気にかけてもらえる状態を作っておく」というだけでも、大きな備えになります。

長年連れ添ったペットの今後を考えることは、決して大げさなことではなく、ご自身の暮らしを丁寧に見つめ直す、終活の大切な一部だと思います。

実家じまいについて考え始めると、多くの方がもう一つ気になり始めるテーマがあります。
それが「お墓」の今後です。

「実家は遠方の田舎にあり、お墓も同じ地域にある。将来、誰がお墓を守っていくのだろう」——実家とお墓、どちらも同じような背景から生まれる悩みだからこそ、あわせて考えてみる価値があると感じています。

①『墓じまい』とは何か

墓じまいとは、今あるお墓を撤去し、遺骨を別の場所に移す、あるいは別の形で供養することをいいます。正式には「改葬」と呼ばれる手続きが必要になります。

「お墓を無くしてしまう」というと、少し寂しく、あるいは罰当たりに感じられる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には「今の形での管理が難しくなったお墓を、無理なく続けられる形に整理し直す」という前向きな意味合いを持つ選択でもあります。

②墓じまいが検討されるきっかけ

墓じまいが検討されるようになるきっかけには、実家じまいと共通する部分が多くあります。

・お墓が実家と同じく遠方にあり、お参りや管理のために頻繁に足を運べない
・承継者（お墓を引き継ぐ人）が見当たらない、または遠方に住んでいる
・高齢になり、お墓の掃除や管理が体力的に難しくなってきた
・実家を手放すのに合わせて、地元とのつながり自体を整理したいと考えている

実家と同じように、お墓についても「まだ何とかなっている」うちは後回しにされがちですが、承継者がいなくなった後では、選択肢が限られてしまうことがあります。

③墓じまいの大まかな流れ

墓じまいには、いくつかの行政手続きが必要になります。大まかな流れは、次のようになります。

1.今のお墓の管理者（寺院や霊園）に、墓じまいの意向を伝える
2.新しい遺骨の受け入れ先（改葬先）を決める
3.改葬先の管理者から「受入証明書」を発行してもらう
4.現在のお墓がある市区町村に「改葬許可申請」を行い、「改葬許可証」を取得する
5.遺骨を取り出し（閉眼供養などを行うことが一般的です）、お墓を解体・撤去する
6.改葬先へ遺骨を納める

改葬先には、別の墓地への移転のほか、近年では永代供養墓、樹木葬、納骨堂、散骨など、さまざまな選択肢が広がっています。
ご家族の考え方や、今後のお参りのしやすさなどを踏まえて検討することになります。

④実家じまいと合わせて考えるメリット

実家じまいと墓じまいを、あえて別々のタイミングで考えるのではなく、一緒に検討してみることには、いくつかのメリットがあります。

・同じ地域への帰省や手続きの機会を、まとめて活用できる
・「地元とのつながりをどう維持・整理していくか」を、家族で一度にまとめて話し合える
・どちらも先延ばしにしがちなテーマだからこそ、一緒に考えることで、後回しを防ぎやすくなる

もちろん、実家とお墓は、まったく別の性質を持つものです。
無理に同じタイミングで結論を出す必要はありませんが、「終活」という大きな枠組みの中で、一度あわせて頭の中を整理してみることは、意味のあることだと思います。

お墓のことは、家族の中でもなかなか話題にしにくいテーマかもしれません。
しかし、実家のことと同じように、早めに情報を持っておくことが、いざというときの落ち着いた判断につながります。

これまで、実家や不動産という「目に見える財産」を中心にお話ししてきました。
今日は少し視点を変えて、最近増えている悩みの一つ、「デジタル遺品」についてお話ししてみたいと思います。

親が亡くなった後、スマートフォンのロックが解除できず、ネット銀行の口座があるかどうかも分からない——こうした状況に戸惑う方が、近年とても増えています。

①デジタル遺品・デジタル資産とは何か

デジタル遺品とは、故人が使っていたパソコンやスマートフォンの中にあるデータ、そしてインターネット上のアカウントやサービスの総称です。具体的には、次のようなものが含まれます。

・ネット銀行、ネット証券の口座
・電子マネーやポイント、暗号資産
・サブスクリプションサービス（動画配信、月額課金アプリなど）
・SNSのアカウント
・スマートフォンやパソコン内の写真・データ

このうち、ネット銀行の預金や証券口座、暗号資産などは、金銭的な価値を持つ「デジタル資産」として、相続の対象になります。
一方、SNSのアカウントや写真データなどは、金銭的価値はなくとも、家族にとって大切な思い出として扱われることもあります。

②整理せずに放置すると困ること

デジタル遺品が厄介なのは、「存在自体に気づきにくい」という点です。

紙の通帳であれば、自宅を探せば見つかる可能性がありますが、ネット銀行の口座は、そもそも存在を知らなければ、家族が気づくことすらできません。
IDやパスワードが分からなければ、口座の中身を確認することも難しくなります。

存在に気づかないまま相続の手続きを進めてしまうと、後になって新たな資産が見つかり、遺産分割協議をやり直さなければならなくなったり、相続税の申告漏れにつながったりする可能性もあります。

③よくあるトラブルのパターン

デジタル遺品に関して、実際によく起きるトラブルには、次のようなパターンがあります。

・スマートフォンのロックが解除できず、中の情報に一切アクセスできなくなる
・ネット銀行の口座の存在に気づかないまま、長期間放置されてしまう
・サブスクリプションサービスの解約ができず、料金の引き落としが続いてしまう
・家族が知らないSNSアカウントが残り続け、対応に困る

特にスマートフォンのロック解除は、生体認証（指紋・顔認証）を使っている場合、本人が亡くなった後では解除の難易度が非常に高くなります。
「後で何とかなるだろう」という考えが、思わぬ形で家族の負担になることがあります。

④今からできる備え方

デジタル遺品によるトラブルを防ぐために、今からできる備えがあります。

・利用しているサービスの一覧を作っておく：どの銀行、証券会社、サブスクを利用しているか、社名や種類だけでもリスト化しておく
・エンディングノートに情報を記録しておく：パスワードそのものを書くのはリスクがあるため、「どこに、どんな情報があるか」の見当がつく程度の記載に留めるのが安全です
・家族と信頼できる形で共有する方法を考える：パスワード管理アプリの活用や、緊急時のみ開封できる形での保管など、工夫の余地があります
・不要になったサービスは早めに解約しておく：使っていないサブスクリプションなどは、生前のうちに整理しておくと、家族の負担を減らせます

すべてを完璧に整理する必要はありません。
「何がどこにあるか」がある程度分かるようにしておくだけでも、残されたご家族の負担は大きく変わってきます。

不動産や預貯金といった目に見える財産の整理と合わせて、デジタル遺品についても少しずつ備えておくことが、これからの終活には欠かせなくなってきていると感じています。

実家の相続や空き家の管理を考えるとき、つい後回しにされがちなのが「保険」の存在です。
「昔から入っている保険だから、そのままにしている」という方も多いのではないでしょうか。

しかし、住む人がいなくなった実家にとって、保険の内容が今の状態に合っているかどうかは、意外と見落とされやすい重要なポイントです。
今日は、空き家となった実家の火災保険・地震保険について、見直しの視点を整理してみたいと思います。

①空き家でも保険は必要なのか

「誰も住んでいないのだから、保険はもう必要ないのでは」と思われるかもしれませんが、実際には空き家であっても、火災や台風、落雷などによる建物の損害リスクはなくなりません。

むしろ、人が住んでいない建物は、次のような理由からリスクが高まる面もあります。

・異変（漏電や不審火など）に気づくのが遅れやすい
・老朽化が進みやすく、台風や地震による被害を受けやすい
・不審者の侵入や、放火のリスクが住んでいる家より高まる可能性がある

つまり、「住んでいないから保険は不要」ではなく、「住んでいないからこそ、保険の内容を見直す必要がある」というのが実情です。

②住んでいた頃と条件が変わる可能性

火災保険の契約内容は、多くの場合「人が住んでいる住宅」であることを前提に設計されています。
実家が空き家になったことで、この前提が変わってしまう場合があります。

たとえば、保険会社によっては、空き家になったことを申告せずにそのままにしていると、いざ事故が起きたときに「契約時の条件と実態が異なる」という理由で、保険金の支払いに影響が出てしまう可能性もゼロではありません。

また、契約している保険会社によっては、空き家に対する引受基準が異なったり、専用の空き家向けプランが用意されていたりすることもあります。
実家が空き家になったタイミングで、一度保険会社に状況を伝え、契約内容が今の状態に合っているかを確認しておくことが大切です。

③保険を見直す際に確認したいポイント

保険の見直しを検討する際は、次のようなポイントを確認してみることをおすすめします。

・現在の契約が「空き家」の状態を前提にしているか：契約時の告知内容と、今の状態にズレがないか
・補償の対象範囲：火災だけでなく、台風・大雪・水災・地震（地震保険は火災保険とセットで加入）など、どこまで補償されるか
・保険金額の設定が適切か：建物の評価額に対して、保険金額が見合っているか
・免責金額（自己負担額）の設定：損害が出た際、どこまで自己負担になるのか

特に地震保険は、火災保険とは別に加入の要否を選べる仕組みになっています。実家がある地域の災害リスクや、今後の活用方針（売却するのか、しばらく保有するのか）も踏まえて、加入の必要性を検討するとよいでしょう。

④保険と合わせて考えたい管理体制

保険は、あくまで「万が一のことが起きたときの備え」であり、事故そのものを防いでくれるものではありません。
だからこそ、保険の見直しと合わせて、実家の管理体制についても考えておくことが大切です。

・定期的に様子を確認する体制があるか（自分で訪問する、空き家管理サービスを利用するなど）
・近隣の方と、緊急時の連絡が取れる関係を維持できているか
・万が一の際、保険会社への連絡や手続きを誰が担うか

保険の見直しは地味な作業に思えるかもしれませんが、実家の今後の方針を考える上でも、良いきっかけになるはずです。

空き家になった実家の保険は、つい後回しにされがちですが、いざというときの備えとして、一度立ち止まって確認しておく価値があるテーマです。
契約内容を見直すことは、実家の今の状態と向き合う、小さな一歩にもなります。

「実家を売ろうかどうか、まだ決めきれていない」——そんな段階で、不動産会社に相談するのは気が引ける、と感じる方は少なくありません。
「まだ本気で売るわけじゃないのに、相談していいのだろうか」という遠慮の気持ちが、一歩を踏み出しにくくしているのだと思います。

今日は、そんな不安を少しでも軽くできるよう、査定を受けるタイミングや、不動産会社の選び方の基本について整理してみたいと思います。

①査定を受けるタイミングはいつがいいか

結論からお伝えすると、「売ると決めていない段階」でも、査定は受けて構いません。

査定とは、その不動産が「今、おおよそいくらで売れそうか」を、不動産会社が調べて教えてくれるサービスです。多くの場合、無料で受けることができます。

「相続をきっかけに、実家の今後を考え始めた」という段階でも、まず査定を受けて大まかな価値を知っておくことで、家族での話し合いの材料にすることができます。
「売る・貸す・維持する」のどれを選ぶにしても、今の価値を知っておくことは、判断の土台になります。

②査定の種類（簡易査定・訪問査定）の違い

査定には、大きく分けて2つの方法があります。

簡易査定（机上査定） 物件の住所や広さ、築年数などの情報をもとに、周辺の取引事例や市場動向から、おおよその価格を算出する方法です。
現地訪問がないため、短時間で結果が分かるのが特徴です。「まずはざっくりとした相場感を知りたい」という段階に向いています。

訪問査定 実際に不動産会社の担当者が現地を訪れ、建物の状態、日当たり、周辺環境などを直接確認した上で、より精度の高い価格を算出する方法です。
実際に売却を進める段階では、この訪問査定の結果がベースになります。

まずは簡易査定で大まかな相場を知り、本格的に検討を進める段階になったら訪問査定を受ける、という流れが一般的です。

③査定前に準備しておきたいもの

査定をスムーズに受けるために、あらかじめ準備しておくと役立つものがあります。

・登記簿謄本（登記事項証明書）：法務局で取得できます
・固定資産税の納税通知書：評価額の確認にも使えます
・土地の測量図や、建物の図面（あれば）
・購入時の売買契約書や、リフォーム履歴の分かる資料（あれば）

これらがすべて揃っていなくても査定を受けることはできますが、資料があるほど、より精度の高い査定結果につながりやすくなります。

④不動産会社を選ぶ際に見ておきたいポイント

査定を依頼する不動産会社を選ぶ際は、次のような点を確認してみることをおすすめします。

・相続や実家の売却に関する実績や知識があるか：相続特有の手続き（相続登記が済んでいるかなど）への理解があると、話がスムーズです
・査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか：ただ高い金額を提示するだけでなく、なぜその金額なのかを具体的に説明してくれる会社は信頼しやすい傾向があります
・地域の取引事情に詳しいか：同じ市区町村内でも、エリアによって不動産の需要は異なるため、地域密着の知見があると安心です
・仲介だけでなく買取にも対応しているか：状況に応じて選択肢を提案してもらえるかどうかも、判断材料になります

一括査定サイトなどで複数社に依頼する方法もありますが、「まずは相談してみたい」という段階であれば、信頼できそうな一社に、じっくり話を聞いてもらうところから始めるのも一つの方法です。

査定は、「売ることを決めた人だけが受けるもの」ではありません。
今の実家の価値を知ることは、これからの選択肢を考えるための、最初の一歩になります。気軽に相談していただいて構いません。

「実家がかなり老朽化していて、このまま貸すのも売るのも難しそうだ」——そんなとき、選択肢の一つとして挙がってくるのが「解体」です。

ただ、解体には当然費用がかかります。
今日は、空き家の解体を検討する際に知っておきたい費用感や、活用できる可能性のある補助金制度について整理してみたいと思います。

①解体を検討するきっかけ

空き家の解体が検討されるのは、主に次のようなケースです。

・建物の老朽化が進み、そのままでは売却も賃貸も難しい
・「特定空き家」への指定を避けたい、あるいはすでに指定を受けてしまった
・更地にした方が、土地としての活用や売却がしやすいと判断した
・建物の維持管理よりも、解体して土地だけにした方が負担が少ないと考えた

一方で、注意しておきたいのは、更地にすると固定資産税の住宅用地特例（税額が軽減される制度）の対象から外れ、固定資産税がかえって上がるケースがあるという点です。
解体するかどうかは、こうした税金面の影響も含めて総合的に判断する必要があります。

②解体費用の大まかな相場感

解体費用は、建物の構造（木造か、鉄骨造か、鉄筋コンクリート造か）、延床面積、立地条件（道路の広さや前面道路への搬入のしやすさ)、地域などによって、大きく変動します。

一般的には、木造住宅の解体費用は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物に比べると、坪あたりの単価は抑えられる傾向にあると言われています。
ただし、これはあくまで一般的な傾向であり、実際の金額は建物の状態や周辺環境によって大きく異なります。

また、解体費用に加えて、次のような付随費用がかかることもあります。

・アスベストの調査・除去費用（築年数が古い建物では特に確認が必要です）
・樹木の伐採や、庭石・物置などの撤去費用
・井戸や浄化槽など、地中埋設物の撤去費用

「思っていたより費用がかさんだ」というケースも珍しくないため、正確な金額を知るには、必ず複数の解体業者から見積もりを取ることをおすすめします。

③自治体の補助金制度とは

多くの自治体では、老朽化した空き家の解体を促進するため、解体費用の一部を補助する制度を用意しています。

こうした補助金制度は、自治体によって、対象となる建物の条件（築年数、耐震性、特定空き家に指定されているかどうかなど）、補助率、上限額が大きく異なります。
「うちの自治体にはどんな制度があるのか」は、実家がある市区町村のホームページや窓口で確認する必要があります。

多くの場合、補助金は解体工事を始める前に申請が必要で、工事後に申請しても対象外になってしまうことが多いため、解体を決める前の段階で、早めに自治体へ問い合わせておくことが大切なポイントです。

④解体前に確認しておきたいこと

解体を検討する際、事前に確認しておきたいポイントを整理します。

・実家がある自治体に、解体費用の補助金制度があるかどうか
・補助金を利用する場合、申請のタイミング（着工前かどうか)はいつか
・解体後の土地をどうする予定か（売却する・活用する・更地のまま保有するなど）
・解体によって固定資産税がどう変化するか

解体は、一度実行すると元に戻せない決断です。
だからこそ、費用面・税金面・その後の活用方法まで含めて、事前にしっかりと情報を集めてから判断することをおすすめします。

老朽化した実家の解体は、費用の負担が大きく感じられるテーマですが、補助金制度をうまく活用できれば、負担を軽減できる可能性があります。
まずは情報を集めるところから、検討を始めてみてはいかがでしょうか。

「自分には子どもがいない」「配偶者に先立たれ、兄弟姉妹もすでに他界している」——こうした状況にある方から、「自分が死んだ後、家や財産はどうなるのだろう」というご相談をいただくことがあります。

決して珍しい状況ではなく、これからの時代、ますます多くの方が向き合うテーマだと感じています。
今日は、相続人がいない場合に何が起きるのか、整理してみたいと思います。

①相続人がいない場合、何が起きるのか

法律上の相続人が誰もいない場合（あるいは相続人全員が相続放棄をした場合)、遺産は「相続財産法人」という扱いになります。
そして、家庭裁判所によって「相続財産清算人」という担当者が選ばれ、この方が中心となって、財産の調査や清算の手続きを進めていくことになります。

その後、官報などを通じて、債権者や相続人を探すための公告が行われます。
この公告期間を経て、名乗り出る相続人がいないことが確定して初めて、「相続人不存在」という状態が正式に確定します。

なお、法定相続人が単に行方不明・連絡が取れないだけの場合は、この「相続人不存在」には該当しません。
その場合は別途、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選任してもらう手続きが必要になります。

②『特別縁故者』という制度とは

相続人がいないことが確定した後、遺産がすぐに国のものになるわけではありません。
ここで登場するのが「特別縁故者」という制度です。

特別縁故者とは、法律上の相続人ではないものの、被相続人と特別な関係にあった方のことをいいます。
たとえば、長年一緒に生活していた内縁のパートナー、献身的に介護や身の回りの世話をしてきた方、身元引受人として支えてきた方などが該当する可能性があります。

こうした方が家庭裁判所に申し立てを行い、「特別縁故者」として認められれば、遺産の全部または一部を受け取ることができます。
血縁関係がなくても、実質的なつながりの深さによって認められる制度である、という点は知っておく価値があります。

③最終的に財産はどうなるのか（国庫帰属）

特別縁故者への分与が行われなかった場合、あるいは分与後にまだ財産が残っている場合、その財産は最終的に国庫に帰属します。
つまり、国のものになるということです。

実家などの不動産についても、他に受け取る人がいなければ、この流れの中で最終的に国が管理することになります。
ちなみに、以前は相続人捜索の公告に長い期間を要していましたが、2023年4月の制度改正により手続きが一部簡略化され、以前よりは早く（半年程度から）結論が出るようになっています。

④生前にできる備えとは

「最終的に国のものになるのを待つ」以外にも、生前にできる備えがあります。

・遺言書を作成しておく：特定の方（お世話になった方や、支援したい団体など）に財産を遺したいという意思があれば、遺言書によって指定することができます
・公益団体などへの寄付（遺贈）を検討する：社会貢献という形で、財産の使い道を自分の意思で決めることもできます
・任意後見や家族信託など、生前からの備えを検討する：判断能力があるうちから、信頼できる方に将来のことを託しておく方法もあります

「相続人がいないから、何も考えなくていい」わけではなく、むしろ「自分の意思を反映させるためには、生前の準備が欠かせない」というのが実情です。
何もしなければ、最終的には法律で定められた手続きに沿って進んでいくことになります。

相続人がいない、あるいは少ないという状況は、決して他人事ではありません。
だからこそ、「自分の財産や家を、どうしたいか」を、元気なうちに考えておくことが、後悔のない選択につながります。