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境界不明はトラブルのもと！？

 

昨今の不動産売買では昔と違い、後々のトラブルを回避する上でも

隣接地との境界を明記することが一般化しております。

 

特に新築戸建を購入時には境界が明記できないという

物件は皆無と言っていいほど整備された環境となりました。

 

しかし、

土地購入や中古戸建購入では境界明示をしない状態での取引が行われる場合があり、

リスク曖昧で認識して購入する人もいます。

 

今回の投稿では「境界」に関わる内容ついて

基礎知識からトラブル事例までご紹介していきます。

 

 

測量とは？

 

境界が何かを語る前には、

まず測量について知る必要があります。

 

測量とは、

「敷地の面積や境を知るために資格ある者が敷地を測ること」です。

 

「測量士補」または「測量士」という国家資格を持った人が

道路と敷地との境、隣接地との境を明確にしていきます。

 

 

 

 

測量は義務なのか？

マンション売買（区分）以外では関わってくる測量ですが、

実は売主の義務というわけではありません。

 

不動産取引では「境界明示なし」という現況売買があり、

境界ポイントが不明でも売り買いの合意が取れれば契約は成り立ちます。

 

 

しかし、よく考えてみて、

境界がないということは隣地との境が確定していないということ。

 

つまり、「買った不動産の敷地が分からない」という状態になります。

もっと言えば面積がハッキリしていないということです。

 

これは抵抗ありますよね・・・

 

ですので、多くの不動産売買では

敷地の境を確定させることを条件にして取引がされるようになりました。

 

 

測量の内容とは

測量をすることが一般的であるということはご理解いただけたでしょう。

続いては測量の実務について解説していきます。

 

測量と一言に言っても大きく分けて３つ段階があります。

 

１.           現況測量

過去の測量記録を基に現在の技術で測り直すことです。

例えば昭和の測量技術と現在の測量技術では圧倒的な精度の違いがあり、

元々の基準から計測すると誤差が生じない方が少ないです。

まずは現状確認のための測量というものになります。

２.           境界復元

不動産の取引上の約束事になりますが、

現況測量を行った結果、一部、境界が紛失していた際には

「境界を設置し直す」という作業となります。

この場合、設置（復元）する場合には、

隣地所有者に新しく設置する境界を確認していただき「境界確認書」という

書類に署名押印をいただきます。

 

３.           確定測量

一部の境界確認だけを行う「境界復元」とは違い、

道路を含む全ての隣地所有者の立ち合いを行う作業になります。

最新の技術で隣地所有者全員の確認を行なっておりますので、

一番、後々の境界トラブルが少ない測量となります。

 

 

測量のトラブルとは？

ここまで基本的な測量の話をさせていただきましたが、

実際に起こり得る境界によるトラブルについて解説していきます。

 

 

【境界トラブル　その１】　〜境界ブロックの再建築〜

こちらは起こりやすい境界トラブルです。

多くの住宅では隣接地との境はブロックや塀で仕切られています。

通常、新しい住宅ではブロックはどちらの所有物か？ということを

確定した上で売買を行います。

でないと古くなったブロックを直す時に“どちらがお金を出すのか”という

話になり、互いの意見が衝突することが起きてしまいます。

 

【境界トラブル　その２】　〜敷地面積の不確定〜

先の文章で記述したとおり敷地の境界が未確定である以上、

正確な面積の確定にはなっておりません。

このことにより、都心部などの土地が高いエリアですと

どこまでが境界かによって大きな資産の変化が生じてしまいます。

 

【境界トラブル　その３】　〜将来の再建築でトラブル〜

道路と土地が接している面を「間口」といい、建築基準法では道路に間口が

２m以上接していないと建築ができないとされています。

この基準に対して隣接地所有者が「昔は２mあった」という認識でいると

測量し直した時に認識の違いから境界確定ができずに肝心の２mが

確保できないという結果に陥ることも少なくありません。

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

測量が出来ていないということは

不動産が「商品として不完全な状態」であると言えます。

 

将来的なトラブルを回避する意味でも

隣地との境界確定がしてある不動産を購入することをお勧めします。