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住宅ローンが残っていても家は売却できるのか？

 

 

今のマンションが手狭になったから戸建に引っ越そうか。

もう少し駅に近い戸建に引っ越したい。

 

マイホームは一生に一度の買い物と言いますが、長く暮らしていれば生活環境の変化により

「住み替え」という選択肢が生まれることもあります。

 

そんな時

「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのだろうか？」と考えます。

 

恐らく大丈夫だろうけど、本当に大丈夫だろうか・・・

 

こちらの記事では、

このような疑問について解説していきます。

 

 

 

 

住宅ローンが残っていても売却はできます

 

住宅ローンの返済中でも売却を進めることは可能です。

 

ただし、新しい買主に物件を引き渡す時には住宅ローンを完済しなければなりません。

 

仮に、住宅ローンの残債が2,000万円残っていたとして、売却する金額が1,500万円だとすると、

足りない500万円については自己資金で用意する事になります。

 

不足部分を補完する方法は、自己資金以外にも「次の購入先のローンに組み込む」という事も条件次第では可能です。

 

また、完済時には借入れ先の金融機関が設定している抵当権も抹消しなければなりません。

この手続きには売却に関わる不動産業者の采配のもと、司法書士にて抹消の手続きを行う流れになります。

 

 

 

 

住宅ローンを完済するまでの流れ

 

 

Step１　住宅ローン残債額の確認をする　

 

まずは住宅ローン残高の正確な金額を確認するところからです。

銀行にもよりますが、定期的に残債額が記載された「返済表」が送られてきていますので、

残債額を確認してみましょう。

 

➡️注意点

住宅ローン借入れが１本だけの場合はわかりやすいですが、

数本立てで組んでいる場合は漏れのないようにしたいです。

 

例えば、借入れ当初「物件本体借入れ3,000万円」+「諸費用分借入れ250万円」の

合計して3,250万円を借りたような場合。銀行から送られてくる返済表が「２枚」になっていて、

１枚を見落とすこともあるので注意が必要です。

 

間違いがないように、事前に銀行に確認する事をお勧めします。

 

 

 

Step２　売却想定金額との手取り計算　

 

Step１では「残債の確認」を行いました。

続いては、売却できるであろう金額との計算を行わなければいけません。

もちろん、担当する不動産業者の人が計算を出してくれますが、大筋のお金の組み立ては理解しておきましょう。

 

売却金額 – (住宅ローン残債 ＋ 売却経費) ＝ 手残り額

 

上記の計算式で成り立ちます。

また、買い替えであれば、この計算にプラスして購入先の計算も加わりますので、

お金の流れをしっかりと落とし込めるようにしておきたいです。

 

 

 

Step３　売却契約〜完済までに　

 

売却活動後、買主が決まり無事に売買契約まで完了。

そこからの流れで一番重要なことは「一括返済の手続き」になります。

 

一般的な流れでは、買主からの残代金受け取り（引渡し日）と同時に完済する事になります。

ただし、銀行は自動的に完済・抵当権抹消の手続きへと進みませんので、引渡し日の３週間ほど前に

銀行で「一括返済の手続き」をしなければいけません。

 

多くの銀行では、事前に予約をして店頭に行き手続きを行う流れになります。

 

 

 

 

〜まとめ〜

 

基本的に住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

ですが、売却を考えている段階からある程度の「お金の組み立て」は知っておく必要があると思います。

 

まずは手元にある「返済表」を確認するところから始めてみましょう。

ここだけは気をつけてほしい中古戸建の買い方！

 

 

マイホーム買うならやっぱり一戸建てがいい！

そう思い、まずは手ごろな中古戸建から探し始める方はいいはず。

 

不動産検索サイトに登録をして、探したい地域を選んで、価格をセットして探す。

探し出すと、新築分譲と比べても価格が抑えられて購入を見込める。

 

「意外と中古もいいかも♪」

そう思い、まずは現地見学の依頼をして「いざ現地へ！」

 

ちょっとまってください！

 

中古物件を探し出す時に、「ここだけ」は気をつけたいPOINTを把握していますでしょうか。新築戸建よりも自己責任となることが多い中古戸建。築年数が経過している分だけ劣化していたり中には故障箇所もあるかもしれません。

 

物件探しで実施に現地に行くとわかると思いますが、

大きな故障箇所・注意点以外は“ほぼ自己判断”となります。

 

また、オーナー様が「居住しているか否か」によっても抑えるべきポイントが違います。

 

今回は、そんな中古住宅探しで注意しておきたいポイントをまとめましたので、

今後のお探しのお役に立てればと思います。

 

 

 

 

まず大前提に知っておきたいこと！

 

 

 

戸建、マンションに限らず中古物件を購入する際に一番大事な部分が「保証」のこと。

 

新築物件であれば10年の保証がありますし、

その期間内に分譲会社が倒産しても保険等に加入しているので保証が担保されています。

 

では中古物件は？？

 

 

 

中古物件の保証で知っておきたい３つのパターン！

 

中古物件の保証を考えた時には現在のオーナーが「個人」か「法人」かによって

保証期間が変わります。

 

 

【個人売主の場合】

保証の期間、内容は任意により変動しますが、多くの物件では「３ヶ月」というケースが

一般的です。しかし、売主様が経済的に保証できないような状況の場合、競売になる前の段階での売却（任意売却）などでは保証免責となって売却していることが多いです。

 

つまり保証は「３ヶ月間」もしくは「保証なし」というのが個人売主の場合です。

 

 

 

【法人売主の場合】

一方で法人売主の場合は個人と責任の重さが違い、保証免責という売り方にすることができません。利益を求める法人が売る商品なので保証なしは駄目というのが法律上定められています。また、法人と言っても「不動産業者」か「一般法人」かによって内容が変わります。不動産業者→宅建業者の場合は宅建業法の適用があり「２年間」の保証になります。

 

一般法人の場合は宅建業法ではなく「消費者法」の適用になり「１年間」の保証となります。

 

 

この売主が個人か業者かの見極めは、一見わかりづらいように感じると思いますが、

「消費税」が課税されている物件かどうかを見ればわかります。

 

 

ネット広告の価格部分に「課税」か「非課税」かが明記してありますので、

注意してみてみましょう。

 

あとは、リフォームしてある物件の場合は宅建業者が売主となっていることが多いです。

中には、今まで賃貸運営していて売却するというケースでは簡易リフォームしていることもあります。

 

 

 

 

物件見学時に確認しておきたいこと！

 

 

 

【室外編】

チェックポイントは「屋根」「外壁」「軒裏」「基礎」の4つです。

外壁や基礎はひび割れ(クラック)がないかどうかをチェックしてください。幅が0.5ミリ以上だったり、1メートル以上の長さがあれば注意が必要です。

特に、基礎にひび割れがあった場合は家の傾きが心配されます。また、屋根や軒裏はズレや破損、塗装のはがれ、雨どいの破損がないかを確認してください。

【室内編】

入室する際は、玄関ドアに注意して入ってみましょう。スムーズに開け閉めができるでしょうか？そうでない場合は、床が傾いている可能性があります。ほかにも扉や窓があれば、スムーズに開閉できるかチェックしてください。

また、壁のひびやクロスのはがれ・浮き、キッチンのシンク下が水もれしていないかをチェックするほか、においも確認してください。

クローゼットや押し入れなど、居住者が在宅であれば了承を得たうえで、開けられる箇所は開けてみて、カビ臭くないかなどを確かめることも大切です。

 

ここが大事なポイント！

 

 

売主様暮らしながら売却している場合、少し聞きづらいかもしれませんが、

「実際の周辺環境」「今までの修繕履歴」などを生の声として聞いてみましょう。

 

同行してもらった営業さんに聞くのもいいですが、

実際に暮らしている人の営業トークなしの声は納得感が違います。

 

そろそろマンションが欲しい！

快適なマンションライフを夢見て物件探し開始！

 

 

 

 

地域、予算、広さ、マンションブランド、性能などなど、

いろいろな条件を検討しながら楽しいマンション探しがスタートしていきます。

 

 

 

しかし、快適に過ごせるマンションライフには、ご自身の「欲しい」検討条件とは別に

マンションの裏側（デメリット）も把握しておくことが良い物件探しにつながると思います。

 

 

 

楽しく、後悔のないマンション購入のために

まずはマンションの基本となる「メリット・デメリット」を知っておきましょう。

 

 

 

 

【マンション４つのメリット】

①  立地条件が良い

 

 

物件にもよりますが、多くのマンションは駅から近い立地が特徴的です。

マンションによっては「駅から徒歩５分以内」という条件も多く、戸建てでは難しいような

好立地で暮らせるのもマンション最大の魅力かもしれません。

また、立地が良いことは通勤以外にもスーパーやコンビニ、保育園などの施設、役所の分室など、

日頃の生活が快適になる施設が多いものです。

駅からバス便による暮らし方になると、通勤・通学費、いざという時のタクシー代など、

生涯的に考えると大きな出費になることが予測されます。

 

 

②  セキュリティが充実している

 

 

 

マンションの多くはセキュリティ面が充実しています。

オートロック、防犯カメラ、管理人の見回り、マンションによっては警備会社との提携により

24時間体制の警備システムも導入しています。

また、高層階であればあるほど玄関以外からの侵入口がないことも防犯の可能性を下げるポイントです。

１階は空き巣の心配という意見も多いですが、窓の開閉を感知するセキュリティシステムを導入しているマンションも多いので確認してみましょう。

 

 

③  快適性に長けている

 

マイホームは長期にわたり暮らす家。毎日が快適な方がいいに決まっています。

マンションは快適性で一戸建てを比べると何が違うのか？　

それは「断熱性」です。

一戸建てと比べて、鉄筋コンクリート造のマンションでは気密性が格段に高いことが特徴です。

実際、真冬に戸建てとマンションとで比べると圧倒的に暖房効率が違います。

また、高層階になればなるほど、プライバシーが侵害されにくいです。

休日、日中、リビングでくつろいでいても人目が気になる事はありません。

 

 

④  ワンフロアで生活できる

一般的なマンションは戸建てで言うならば「平家（ひらや）」と同じ暮らし方になります。

将来の老後生活、または親との同居を考えるのであれば、フラットな暮らし方がメリットに

なります。

バリアフリーなマンションが多い事も魅力のひとつです。

また、日々の暮らしの中で意外と一戸建て（２階建）で面倒なのは1階と２階の行き来です。

「洗濯機に残っていた洗濯物を再び２階に干しにいく」とてもイラッとくる瞬間ですが、

マンションではこのような煩わしさがない事はメリットのひとつです。

 

 

 

【マンション４つのデメリット】

①  管理費・修繕積立金の支払いが続く

 

 

 

マンションは一戸建てと違い、管理費・修繕積立金が将来にわたり支払い続ける事になります。

マンションにより違いはありますが、管理費・修繕積立金・自治会費を合計すると月に２万円〜３万円ほどの支払いが相場となっています。また、新築、築浅でマンションを購入した場合は、修繕積立金が将来にわたり上昇する事が一般的ですので、「長期修繕計画」を元に検討する必要があります。

 

 

②  駐車場の有無と制限

 

マイカーを所有されている人にとっての課題は駐車場です。

多くの一戸建ては駐車場付となりますが、マンションでは駐車場が部屋の戸数に合わせて100％完備しているところが少ないです。仮に一時的に外部の月極駐車場を借りても、空きが出た時点で抽選決定する管理ルールが一般的です。また、「立体型駐車場」の場合は車高制限もありますので、ミニバンだと駐車できないという非常事態にもなりかねません。

最後に、忘れてはいけないのが「駐車場代」です。　長期的に借りる事になる以上、管理費同様に毎月の支払いが発生することを念頭に入れておかなければなりません。

 

 

 

③  下階への騒音問題

一戸建てにおいても騒音問題はありますが、マンションの場合は特に下階への騒音を気にしなくてなりません。小さなお子様がいる家庭では、子供が裸足で元気に走り回ることが騒音問題に発展しがちです。昔よりもマンション自体の遮音性能が高くなったとはいえ、夜の静かな時間帯になれば隣接している部屋から音が漏れてくる事もあります。

 

 

 

 

④  暮らしの制約が多い

 

 

 

マンションは何十、何百世帯の人との共同生活です。

そのため、トラブルを回避して暮らしやすさを向上するために数多くの規約が設けられています。

 

■ペットの制限　　■リフォームの制限　　■楽器の制限　　■商業目的の制限

などなど、一冊の本になるほどの規約があります。

 

また、マンションを管理する管理会社とは別に自治会のような「マンションの組合」があります。

組合は役員として毎年数名が交代で任期する事になり、総会などのマンション維持に関する話し合いにも参加する事になります。一戸建てと比べて窮屈な面があるかもしれません。

 

 

 

 

〜まとめ〜

 

マンションは戸建てとは違う暮らし方となります。

規約もマンションごとに違いますので、気になるマンションがあれば最低限抑えておきたい規約事項は確認しておきたいですね。物件情報はインターネットで探せますが、規約についてはプロの不動産業者に聞く事をお勧めします。

 

家探しは「今」を軸に考えてしまいがちですが、

本来は将来的な生活も視野に入れて探していくものです。

 

 

将来どんな暮らしが待っているのか？

 

 

このような疑問は数々のケースを見ているプロに聞きながら、将来「良かった」と

思えるマイホーム探しをして頂きたいと思います。