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2022-06-30 20:09:38
不動産売却の時に気になる「税金」の事。
申告漏れや、あとから大きな納付請求があっては大変ですが、 正直わかりづらいのが税金です。
自宅の不動産売却であれば課税されるケースは少ないですが、 “優遇措置”を見逃している場合もあります。
“かかるかもしれない税金” と “見逃したくない優遇措置”
どちらも必須として押さえておきたい知識ですので 不動産売却をお考えの方は是非とも参考にしていただければと思います。
〜譲渡取得税の種類と税率〜
「譲渡所得税」と言っても普段から耳にする言葉ではないので ピンとこない方も多いと思います。
一言で言うと 売却利益に対しての税金 です。
この譲渡所得については複雑な計算となりますが、 基本的な考え方を身につけておきましょう。
不動産売却の課税額は、下記の流れで計算していきます。
ケースごとに課税対象か、優遇措置の対象かを確認していきましょう。
① 対象不動産の「買った金額」がわかるかどうか
課税されるかどうかは「売却価格」−「購入価格」が基本的な考えとなります。 ※購入価格の確認には、購入時の売買契約書が必要となります。
② 対象不動産の購入額が不明の場合（相続も含む）
売却価格の「5％」を購入価格としてみなし計算します。 《例》 売却価格 ５％ 3,000万円 − 150万円（購入価格として計算する）
③ 売却益の計算式
購入価格がわかっている場合
売却額−（購入額＋購入経費＋売却経費）＝ 売却益
売却する不動産の購入価格がわかっている場合は上記の計算になります
売却益が出て課税対象かどうかは上記の計算式の通りです。 「購入経費」と「売却経費」について具体的に確認していきましょう。 【購入経費】
【売却経費】
上記の売却経費も含めて、 計算式の参考例を見てみましょう。
【参考例】
売却額 購入額 購入経費 売却経費 売却益
3,000万円 −（3,500万円＋300万円＋150万円）＝ ０円
▶︎購入価格がわからない場合
購入額が不明の場合は売却価格の５％の金額を購入価格として 計上して計算します。
【参考例】 売却額 ５％の購入額 購入経費 売却経費 売却益 3,000万円 −（150万円＋300万円＋150万円）＝ 2,400万円
以下かでしたでしょうか。 少し難しいように感じたかもしれませんが、 今回は不動産売却に関わる税金の基礎編になります。
次回は所有していた期間によって変わる税額などをご紹介させていただきます。
2022-06-11 19:21:14
地震に備える「耐震・制震・免震」の違いとは？
我が国、日本では古来より数多くの地震が繰り返されています。
記録によると平成で起きた大地震は以下の通りです。
・1995年 阪神・淡路大震災 震度6 ・2000年 鳥取県西部地震 震度6 ・2008年 岩手・宮城内陸地震 震度6強 ・2011年 東日本大震災 震度7 ・2016年 熊本県熊本地震 震度7
いかがでしょうか。 「大地震級」の地震は他にもあるので、 いかに日本が地震大国なのかが分かりますね。
この地震の中で家屋の損壊があるのはどれも「古い家屋」が目立ちます。 代表的なところが旧耐震基準（昭和56年５月31日以前）の住宅が目立ったようです。
しかし、新耐震基準の家屋でも度重なる直下型地震の場合は その連発する揺れに耐えきれずに倒壊するという事が起きました。
このように地震の被害が多い我が国では 家屋の強度を上げて対策をするということが一般化され、 「耐震住宅」「制震住宅」「免震住宅」という名称を耳にします。
しかし、この３つの違いが「いまいちはっきりとしない」という方は 多いのではないでしょうか。
今回の記事では、 この３つの違いをわかりやすく解説させていただきます。
「耐震住宅」とは
耐震住宅とは、地震の揺れに強いといった特徴を持つ住宅の総称です。
震度5程度の揺れに対しては構造躯体に損傷を生じない、 震度6強から震度7程度の揺れの場合は倒壊しない住宅をこのように呼びます。
耐震性能を向上させる方法として、構造上の壁を増やし強度を上げる方法や、 柱と柱を繋ぐ金物を多く設置するなどの方法が代表的です。
性能評価基準があります。 等級1は建築基準法レベルの耐震性能を満たす水準、等級2はこれの1.25倍、 等級3は1.5倍の強度を持つなどの特徴があります。
この耐震基準は第三者の検査機関によって「性能評価制度」をもとに、 評価点を獲得できる仕組みとなります。
「制震住宅」とは 制震住宅とは、通常の建築工法に加えて柱などに「制震装置」を取り付けて 地震の揺れを制御する住宅のことをいいます。
耐震住宅は揺れに対して強度を上げて揺れに耐えるのに対して、制震住宅は揺れを 利用するようなイメージになります。 車で例えると「ショックアブソーバー」と同じ要領です。
制震装置の種類とは？
１．ゴムダンパー 特殊な粘弾性のゴムで揺れの衝撃を吸収するタイプです。 ゴムの弾力は繰り返される揺れにも柔軟に耐えるというメリットがありますが、 寒冷地などには弱く（商品により）、劣化が早いと言われています。
２．金属ダンパー ゴムとは違い金属製のダンパーになります。 金属が曲がる時の熱を利用して衝撃を吸収する仕組みです。 大きな揺れには強いダンパーですが、小さな繰り返される揺れには機能しない という特性を持っています。比較的、安価で取り付け可能なダンパーです。
３．オイルダンパー 車の油圧式ショックアブソーバーと同じ仕組みのダンパーになります。 他のダンパーと違い小型なダンパーになっているので、その分取り付けに 高額な費用を要するという特徴があります。 性能としては一番優れていると評価されています。
「免震住宅」とは 免震住宅とは、地震の時に建物本体に地震の揺れが伝わらないようにする工法です。 基礎と建物本体とにゴムボールのような装置があり、地震発生時に建物だけ揺れを 起こさないという特殊な工法です。
特殊な工法で高額な費用がかかるので、戸建では少なく、 マンションの方がこの工法で建築していることが多いです。
揺れを伝えないことから、 一番優れていると言われていますが直下型の縦揺れには有効ではないようです。
〜まとめ〜
昨今の新築住宅は建売住宅でも強固に施行されていますが、 上記３つの工法で建築ができれば、より安心な暮らしができます。
施工する会社、地域、予算に応じて、施工内容は慎重に選んでいきたいですね。 |
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