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実は２つだけ！マイホームの住み替えの基本

 

現在、マイホームをお持ちの方でこんな悩みを抱えていませんか？

 

Q. 結婚当初、マンションを購入したけど、

子供の成長に伴って手狭になったので戸建に引越しをしたい。

 

Q. 転職して通勤の自由ができたので

今のマイホームを売却して、郊外の広い戸建が欲しい。

 

Q. 子供たちも大きくなり、

広い戸建を売って駅近くの便利なマンションが欲しい。

 

私ども不動産のお手伝いをする会社には、

このような「住み替え」のご相談は日常的にございます。

 

マイホームというと「一生に一度の買い物」というイメージがありますが、

暮らし方、働き方が多種多様となった現代では購入したマイホームに

一生住み続ける事の方が珍しくなってきました。

時代の変化に伴い、暮らし方も変わっていくものと感じます。

 

 

しかし、いざマイホームを売却して次のマイホームを購入すると言っても、

売却が先なのか？購入が先なのか？支払い中の住宅ローンはどうすればよいのか？

 

このような疑問が沢山出てくると思います。

実際、初回購入よりも手続きが複雑になりますが、

押さえるべきポイントは「２つ」に絞ることができます。

 

こちらのページでは、住み替えの基本「２つ」をご紹介させて頂き、

住み替えへの準備の助けになればと思います。

 

 

 

〜売却してから購入する〜　

 

まずはもっとも一番シンプルな買い替え方法で、

「売却してから購入する」という流れになります。

 

どの売却方法でも同じですが、まずは不動産会社に自宅の査定を依頼してから

売り出し金額を決定して売却を開始します。売却中は次の購入先を検討するために

物件見学などを行います。

 

そして、いざ売却できたタイミングで次の購入も決定する。

 

一番単純な流れに思えますが、実はそう簡単ではありません。

 

このシンプルな流れにもメリットとデメリットがあり、希望条件やタイミングによって

売却後の流れが変わってきます。

 

 

 

 

 

《売却先行のメリット》

1． 資金計画が立てやすい

 

売却が先行するので、売れた金額が明確になり、安心して購入物件を決められます。

確実に手元に残る資金がわかるということは大きな金額を扱う不動産売買では大きな安心となるかもしれません。

 

 

2． 希望の価格で売却スタートできる

 

不動産売買には相場が関係してきますが、相場がある中でもご自身が希望する金額で

販売に出せるというメリットがあります。希望金額で売れるかどうかは別としても

買取よりは高く売れるという事もあります。

 

《売却先行のデメリット》

１．仮住まいが必要になる場合もある

 

売却先行の場合、あくまで売れてからが本格的な物件探しのスタートとなります。

 

売却の契約から引き渡しまでの期間は、一般的に長くても３ヶ月間です。

この３ヶ月の間で気に入る物件を見つけなければいけません。

 

しかし、自宅を明け渡し時期と、購入先の明け渡し時期がマッチングするとは限りません。

このスケジュールの難しさから、一度、自宅を明け渡して賃貸住宅などに「仮住まい」することになるケースが少なくありません。

 

ちなみに「仮住まい」になると、引っ越しが２回になる上に、入居に関わる賃貸の諸経費、数ヶ月の賃料を考えると

100万円以上の費用がかかるイメージを想定しておいた方がいいと思います。

 

 

 

 

 

〜購入してから売却する〜

売却先行とは逆の購入を先行する流れになります。

 

売却先行の弱点は「売れないと買えない」ですが、購入先行であれば買い替え先を

焦らず自分のペースで見つける事ができます。

 

 

しかし、購入先行については「購入先行自体が可能な場合」と、

そうでない場合がありますのでメリット、デメリットを交えて解説していきます。

 

 

 

《購入先行のメリット》

 

１．気に入った物件を逃さず購入できる

 

せっかくマイホームを住み替えるのであれば、今の住まいよりも更に理想に近い物件がいいですよね。

購入先行であれば、家探しをしている中で見つけたお気に入り物件を購入できるというメリットがあります。

 

 

２．買いたい時期に買える

 

住み替えをする時には、お子様の「転校」が関わってくるケースや、

お仕事で転勤の場合なども引越ししたいタイミングが限定してくると思います。

購入先行の場合は、ご自身の希望日程でスケジュールが組み立てられます。

 

 

 

 

 

 

《購入先行のデメリット》

 

１．買取り保証を設定する必要がある

 

購入先行の場合、現在の自宅に「住宅ローン」が残っているかがポイントになり、

ローン審査を行う時には、購入先の引き渡し前（金銭消費貸借契約）までに

現在の自宅を売却できている事が融資条件となるケースが一般的です。

仮に、購入先の引き渡しが３ヶ月後であれば、おおよそ１ヶ月〜２ヶ月以内には売却できていないといけません。

 

では、売却できなかった場合は？

 

実は、住み替え時の不動産売買契約では、このような複雑な事態になるのを避けるために、

現在の住まいが「売却できる見込みがある」前提でないと契約できない事が多いのです。

※法的なものではなくトラブル回避のための慣習です。

 

そのため、一般流通で個人のお客様探しをしても「売れる見込み」が確約できませんので、

「買取保証」という保全措置をした上で買い替え先の契約を行う事になります。

 

 

【買取保証】

買取保証とは不動産を売却方法の一つです。

一定期間、個人のお客様を募集してみて、売れなかった場合は不動産業者が売却物件を買取るというシステムです。

主に買い替えの時に利用する売却方法です。

 

買取りについては、個人のお客様に売却するよりも売却価格は低くなりますが、

以下のようなメリットがあります。

 

 

 

・希望のタイミングで売却できるので、「いつ売れるか」の不安がない。

・近隣に知られる事がなく売却できて素早く引っ越せる。

・売却後の不具合の修理費⽤請求などが省略できる。

 

 

 

個人の人に向けて売却するのとは違い、売却のストレスや煩わしさが少なく、

とても手離れが良い売却方法となります。

 

〜第三の選択肢〜

こちらは「購入先行」する上で、住宅ローン残債があっても売却を急がなくても

よいという流れです。※買取保証などをしなくてもいいケース。

 

この方法は住み替え先の住宅ローン審査によって決定されますが、現在のローンと住み替え先（購入先）のローン２つを

「同時に支払っても問題ない」という結果になった場合に利用できます。

 

つまり、経済的な余裕があれば可能となるケースです。

これは「ダブルローン」といいメリットは多いですが、現在の自宅が売却できるまでは

「二重の住宅ローン支払い」が発生してしまう事になります。

 

 

 

いかがでしたでしょうか。

マイホームの住み替えには、売却金額、現在の住宅ローン、買い替え先の条件などが複雑に関係してきます。

 

それゆえにまずは、いくらで売れるかの査定、残高確認、購入を想定したローン調査などを行う必要があります。

 

この複雑な流れを、弊社ではわかりやすく、そしてスムーズに手続きができるようにお客様のケースに合った方法でお手伝いさえていただいております。

こんにちは。

ファインエステート です。

 

マイホーム購入には多くの人が「住宅ローン」を組み、

購入することとなります。

 

ひと昔前よりも断然低くなった住宅ローン金利ですが、

一体どういう仕組みになっていて、金利設定はどうやって決まるのでしょうか。

 

インターネットで金利を調べると、人気の金融機関一覧が載っていて

「驚くような低い金利」となっています。

 

果たして、自分がこの金利で借りることができるのか？

気になるけど聞ける人がいない、審査しないといけないのか？

 

今回は、このような疑問がスッキリできる記事として

ご覧いただければと思います。

 

 

 

そもそも金利の仕組みとは？

まずは金利の原点を知るところから

確認していきましょう。

（その方がスッキリすると思います）

 

そもそも住宅ローン金利の構造には「短期プライムレート」が関係しています。

ん？短期・・・

 

「短期プライムレート」は日常では聞き慣れない言葉ですよね。

これは、金融機関が優良企業と定める企業に短期融資する金利の事を言います。

 

また、この短期プライムレートをコントロールしているのが

日銀（日本銀行）なのです。

 

 

 

つまり、

日本銀行　→ 経済事情を見て銀行に「このくらいの金利にしなはれ！」

銀行　　　→「はい！日銀様！かしこまりましたー」

 

怒られるかも知れませんが、少しわかりやすくしました(°▽°)

 

 

また、この短期プライムレートに「１％」を足した金利を・・・

住宅ローンの「基準金利」としています。

 

 

基準金利？・・・

 

基準とは何か？

「店頭金利」とも言いますが、これは例えると

「メーカー希望小売価格」のようなイメージです。

 

そう、定価の金利の事を言います。

 

令和３年現在、基準金利は「2.475%」となっていて、

実はこれ、2009年（平成21年）から変わっていないのです！

 

ずっと景気も変わらず停滞しているので、

変わっていないというところでしょうか。

 

 

 

 

出典：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローンの金利推移（変動金利等）

 

基本的に“バブル崩壊後”はあまり変わっていないですね！

 

 

では、いよいよここからが本題です。

 

この短期プライムレートから「１％」の金利をプラスして「2.475%」の基準金利。

実際に皆さんが金融機関で目になる金利はもっと低いですよね。

 

これは、金融機関が各々で基準金利から「金利優遇」という、

金利の値引きサービスを行って貸し出しをしているからなのです。

 

しかも、その金利優遇というのが凄いです。

金融機関と審査結果によりますが、

定価2.475%　→　貸し出し金利「0.475%」という場合もあります。

定価から「−2%引き」ということです。

数字で値引きのパーセントを聞いてもピンとこない人も多いはず。

これならどうでしょう。

 

一般的な商品で考えれば「８割引」ということになります！！

 

凄すぎますよね・・・

 

また、少し分解すると、

銀行が優良企業に1.475%で貸し出しして、一般のお客様には0.4%台という

とっても嬉しい限りの金利設定です。

 

 

では、このとっても安い金利。

 

「どうやったらこの金利になるの？」

 

これには２つ要因があります。

 

 

 

 

１．   金融機関ごとに下限が違う

 

住宅ローンも一つの金融商品ですので、銀行によって商品設計が変わります。

また、色々な金融商品の中から住宅ローンに力を入れているかにもよって違います。

時に最近ではネット銀行が圧倒的な低い金利でシャア拡大を目指しているようです。

 

２．   審査によって変わる

 

多くの金融機関では、審査によって貸し出し金利が変わります。

それは過去の貸し出しデータによりお客様の経済的安定性を評価します。

その評価の多くは「勤務先」の内容が関係してきて、やはり公務員の方は

優遇サービスが受けられやすいという結果になるようです。

しかし、それだけではなく自己資金率や年収と借入のバランス、勤続年数、

年齢、扶養家族数、他の借入なども評価対象となってきます。

 

 

結論として、審査しなければ実際に金利は決まってきません。

 

今すぐには住宅購入はしなくとも、事前審査（仮審査）を行うことで「借りられる金利」を

知ることができ、今後の資金計画の基準ができてきます。