ファイン！ ブログ

「事故物件」や「ワケあり物件」と聞き

皆さんはどのようなイメージを持たれるでしょうか。

「何年か経てば告知しなくてよい」「何人か住み替えれば告知しなくてもよい」

このような印象が世間では根付いています。

 

恐らく、テレビやユーチューブなどで見ている情報がそのまま

一般認識となっていることが多いのではないかと思います。

 

しかし、実際には行政による明確な告知の定義化されていませんでした。　　　　　　　　　　　　　　そんな中、令和３年10月に国が告知の基準となるガイドラインを定めました。

 

心理的瑕疵の告知は宅建業者によって違いが生まれ、その結果、トラブルが起きて裁判へと発展する事もあるほどでした。誠実な業者は、売り主が知っているすべての瑕疵をかなり前の事例まで告知する場合もあれば、一度、人が住んだら、あるいは一定年数が経ったら告知しないという独自ルールで行う業者もいました。

 

 

一般消費者からすれば、宅建業者によって告知したりしなかったりする事は不安要素が強く、安全な不動産取引ができないとし、「人の死」についてどこまで告知するかを国土交通省が線引きしました。それが2021年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

 

このガイドラインでは、宅建業者が「人の死についてどこまで調査すべきか」　　　　「どこまで告知すべきか」についての指針を示しています。

 

→ 告知しなくてよい場合

 

 

日常生活で起こりうる自然死や不慮の事故死などは告知不要と線引きしてありますが、長期間にわたり放置されたことで、特殊清掃や大掛かりなリフォームが行われた場合は、契約締結の判断に影響するので原則として告知が必要としています。昨今では増えた孤独死で発見が遅れた場合などがこれに該当します。

 

また、対象物件の近隣住戸や通常使わない共用部分で発生した人の死は告知しなくてよいとしていますが、日常使うエントランスやエレベーター、階段、廊下などで発生した場合は告知が必要です。加えていうならば専用庭などは告知が必須となります。

しかし、1～3のケースであっても、事件性、周知性、社会に与えた影響などが大きいなどで広く知られた場合については告知が必要としているほか、たとえば買い主や借り主から問われた場合、把握しておくべき事情がある場合などは、契約締結に影響を及ぼすと考えられるので告知が必要としています。このあたりの考え方は以前からの慣習と同じで、認知している事実は伝えるが原則となります。若干、抽象的でもありますね。

ガイドラインによると、宅建業者は原則として、自ら近隣に聞き込みを行ったり、インターネットで調べたりといったことまで調査をする必要はないとしています。

 

宅建業者は通常、売り主や貸し主に、「告知書（物件状況等報告書）」などの書面に、契約の相手に知らせるべきことを記載してもらいますが、人の死についても過去に生じた事案について記載を求めることで調査の義務を果たすとされます。ただし、宅建業者が、販売活動などをする過程で人の死の発生について知らされた場合、自身が人の死の発生を認識した場合で、契約締結に影響を及ぼすと考えられる場合は告知しなければなりません。

 

〜まとめ〜

最終的には、事案の重さが高ければ「告知」することが必須となるので、今までの慣習と大きく変わりがないともいえます。ただし、賃貸物件の３年間の告知という部分は裏を返せば「３年待てばいい」ということにもありますので、貸す側（大家）では得に思えも、借りる側からすれば「知らないで居住してしまう」ということもあるのが今回のガイドラインの重要な部分だと思います。

 

住宅支援の新制度「こどもみらい住宅支援事業」

 

新型コロナウイルスの影響もあり経済が不安定な中、住宅市場を活性化させるべく

2022年に新たな住宅購入支援の制度ができました。

　　

　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

その名も

「こどもみらい住宅支援事業」です。

 

 

 

今まで、住宅の補助金制度で有名だったのは「すまい給付金」や

「グリーン住宅ポイント」ですが、既に新規の受付が終了してしまっている今、

新たな支援となるこの制度を知らないのは勿体ないですよね。

 

 

 

今回の投稿では以下の内容でご紹介させていただきます。

 

・制度の概要

・制度利用の手順

・注意点

 

この内容を理解していただければ住宅選びの指針となるでしょう。

 

 

 

【制度の概要】

 

子育て世帯や若者夫婦世帯 による高い「省エネ性能を有する新築住宅」の取得や

住宅の「省エネ改修（リフォーム）」等 に対して補助することにより、子育て世帯や

若者夫婦世帯の住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの

形成を図ることを目的として、60万円～100万円の補助金が出る制度です。

 

【受給者の対象条件】

・１８歳未満の子を有する世帯

・夫婦のどちらかが39歳以下の世帯

※年齢は令和3年４月1日時点

 

 

 

【２つの対象事業】

 

１．    新築・注文

・こどもみらい住宅事業者として登録された業者の新築住宅の購入、請負契約が前提。

・高い省エネ性能を有する住宅が対象

Z E H住宅　＝　100万円

認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅　＝　80万円

一定の省エネ性能住宅（断熱等級４に加え、一次エネ等級４の住宅）＝　60万円

　

 

１．      リフォーム

・こどもみらい住宅事業者として登録された業者のリフォーム工事をする。

・基本条件となる若者世帯でなくてもよい。

・上限　＝　30万円

・若者世帯の場合は最大60万円まで

 

 

 

 

引用元：国土交通省

 

 

 

【制度利用の手順】

 

・制度利用の申請は登録事業者が行います。

・新築、リフォーム共に完成後の申請となります。

・2022年３月から申請の受付がスタート。遅くても2022年10月まで。

 

→ 基本的に消費者の立場としては特別な手続きを行いませんので、

　 事業者に任せておけば大丈夫です。

 

 

 

【注意点】

住宅購入における支援制度には限りある予算がつきものです。

今回、令和3年度補正予算として「542億円」が本事業の予算として決定されております。

 

過去の優遇制度と同様に申請可能期間の後半になると、

受給できるかどうかが確定できませんので注意が必要です。

 

 

 

国が運営して予算に達し次第終了となりますので、

100％制度利用できるわけではないと認識しておくと良いと思います。