不動産売却の基本スケジュール

 

 

 

不動産の売却を考えた時、

最初に思い浮かぶのは「いくらで売れるのか？」だと思います。

その次に「どの不動産会社に頼もうか？」と考えるのではないでしょうか。

 

価格、依頼する会社のイメージがついたところで実際に売却に進む。

その時にふと思うのは

 

「いつ売れるのか？」

「いつ引越しするようになるのかな？」

 

不動産売却では、このようなスケジュールについて考えるのが

意外と後回しになりがちです。

 

どのような不動産で、どう行った売却計画かにより個々にスケジュールは変わってきますが、まずは基本的な売却スケジュールを覚えておきましょう。

 

 

 

Step１　不動産査定〜売却活動開始

 

不動産査定から売却開始までは、大きく分けて２つ。

 

①    検討期間：価格・業者・売却意思の決定が早く決まれば、査定当日も多いです。

②    販売準備：不動産調査を行う期間。特に特別な事がなければ１週間かかりません。

 

ここの期間は、売ると決めて信頼のおける不動産業者との出会いがあればすぐにでも

売却の依頼となります。また、依頼後は権利関係・市役所を含め不動産調査と進みます。

相続人との調整、複雑な私道権利などがない限り１週間以内には販売開始できます。

 

 

 

 

Step２　ご案内・内覧〜売買契約締結

 

売却スケジュールにおいて、この期間が一番予測しづらいものとなります。

 

販売開始から１週間以内に契約までたどり着く時もあれば、

３ヶ月、場合によってはそれ以上の期間を要する時もあります。

 

販売期間については、その不動産の需要性、設定価格により予測値も変わります。

 

 

ご案内後の「購入申込み」については、契約条件の調整も含まれます。

売買価格の交渉・引き渡し、その他諸条件で買主側より希望をいただきます。

もちろん売主・買主あっての取引になりますので、諸条件に折り合いがつかなければ

申込みは白紙となります。

 

交渉というと難しそうなイメージを持たれるかもしれませんが、売主様と買主様との間には私ども不動産業者がおりますので、お話しが進みやすいように間を取り持たせていただきます。

 

売買契約は事前に打ち合わせした取引条件の確認として契約書を説明、署名押印を行い、約１時間〜２時間ほどで完了します。

また、この契約の時に買主様より売買代金の一部として「手付金」をお預かりします。

 

 

 

Step３　住宅ローン期限〜お引き渡し

 

売買契約が完了した次は、買主様の住宅ローン最終審査待ちとなります。

全ての取引で住宅ローンが関係するとも限りませんが、多くの売買では買主様の

ローン特約付きの売買契約となります。

 

※この時、事前に仮審査は内定済でも最終審査は売買契約締結後となりますので、

　買主様は契約から２週間以内を目安にローン確定を目指します。

※万一、ローン不承認の場合は白紙解約となります。

 

 

また、買主様のローン確定については買主様のやるべき事になりますが、

売主様側においても引き渡しに向けてやるべき事があります。

土地の「境界確認・復元」や「荷物の処分」などです。

 

境界確認は隣地との境を明確にする事。

境界の目印となる「杭」がない、または以前の測量が古い場合には測量士へ依頼して

隣地所有者立会いのもと境界杭を復元していきます。

 

荷物の処分は、売却する不動産を引き渡しまでに荷物のない「空（から）」の状態する事です。

取引の内容によっては、一部荷物を置いていく場合もありますが、基本は撤去する事が多いでしょう。

 

売却開始から引き渡しまではケースにより違いますが、

半年ほど要するイメージでいた方がよいかもしれません。

 

住宅ローン控除の締め切り期限がまもなく

 

 

住宅ローンを利用してマイホーム購入する人にとって

最大の優遇制度といっても過言ではない「住宅ローン控除」

 

政府がマイホーム購入する人への後押しとして長年続けていた制度ですが、

実はこの制度が縮小する方向へと向かっているようです。

 

本来、期限付きの制度ではありますが、

延長が続いていたので「この先も続くであろう」と楽観している人も多いはず。

しかし、制度縮小が濃厚になってきたので「この先どうなるのか？」と「現在の制度内容」をお話ししていきます。

 

 

現在の住宅ローン控除の制度は？

 

古くからある住宅ローン控除ですが、

消費税１０％へ増税するの時に制度の一度が変更となりました。

 

１０年間、所得税・住民税の還付が受けられるという制度から、

１３年間へと適用期間が３年間増えることになりました。

 

 

 期間としては３年間の延長ですが、延長した３年間は最初に１０年間の控除枠よりも縮小しています。

消費税が上がった分への補助的な役割ですね。

 

また、制度の基本概要としては以下の通りとなっております。

 

〈国土交通省HP引用〉

 

住宅ローン控除は、

住宅ローンを組んでマイホームを購入する人に向けて、

借入額残高の１％の金額を「所得税・住民税から還付できる」という制度になります。

 

仮に、４，０００万円のローンを組み、その年の年末残高が３，９５０万円だとします。

この場合、３９５，０００円を上限として、お給料から自動的に引かれている「所得税」を戻せる事になります。

（戻せる＝還付）

 

また、収入の面から所得税として３９５，０００円も収めていないという場合は

控除しきれなかった分を住民税から還付してもらえることになります。

（住民税上限：１３６，５００円）

 

しかし、原則として収めた税金が還付金額の上限となりますので、

収入額によって控除のメリットが変わってきます。

 

 それでも数十万円単位で還付されることが多いので、

ちょっとした臨時ボーナスのような感覚となります。

 

 

そんな、メリットいっぱいの住宅ローン減税ですが、

最近思わしくない動きがあります。

 

それは・・・

住宅ローン減税の縮小・・・

 

政府が間もなく決定しますが、

住宅ローンの「逆ざや」問題にメスを入れるというものです。

 

 

「逆ざや」とは？

 

 

住宅ローン控除は借入金の１％が税金還付の対象ですが、

そもそも住宅ローン金利自体が低金利すぎて現在では特殊な展開になっています。

 

貸している金利　→ 　０.５％前後

還付対象の金額　→ 　借入残高の 1％

 

このような状態になっているので、

現在で言えば「１３年間は無利息」という状態とも言えます。

 

この状態は長年続いていましたが、

恐らくコロナで税制が厳しくなったのか、いよいよ制度改正に向けて動き出してきたようです。

 

 

以下、ヤフーニュース参考資料

news.yahoo.co.jp/articles/c41eaed5a621ec51a41eb3caf160c600e784e9f1

 

 

私たち不動産業界の人からみると

今までが異常な状態だったので「とうとう来たか・・・」という感じですが、

これからマイホームを購入する人にとっては向かい風になりそうです。

 

 

また、法案が決定した時には

ブログもアップしていきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

そろそろマイホームを考えよう！

 

こう思い出してから物件情報サイトを見るようになり物件一覧を検索。

まず目につくのは一戸建。

 

広い土地に広い間取り、庭、“我が家という感覚”に心が躍ります。

 

しかし、検索欄をスクロールするとお手頃な「マンション」もある。

色々と迷うけど、せっかく買うなら「一戸建て」かな？

 

 

 

多くの方は、一戸建てを目指してマイホーム探しを始めますが、

一戸建てゆえのデメリットを見ずに家選びをする方も多いです。

 

マイホーム＝一戸建てという世間のイメージですが、

生活が多様化してきた現代で「一戸建」が本当にベストなのか？

 

まずは「一戸建のメリット・デメリット」を確認して

迷いなく決められる家選びの準備を行いましょう。

 

 

 

 

 

 

【一戸建て4つのメリット】

 

暮らし方の自由度が高い

 

 

 

一戸建てでは住戸の広さや駐車場、音、ペット飼育、家の使い方などがマンションと比較して

大きな違いになります。

 

・家自体の特徴は「収納が豊富に取れる」「マンションよりも部屋数が多い」

「開口部が多く明るい」

 

・庭があれば「子供たちが遊べる場所がある」「ガーデニングができる」

「バーベキューができる」

 

・駐車場は「車２台持ちも可能」「趣味の車いじりもできる」「買い物帰りの荷下ろしが楽」

 

・音については「上下階への騒音を気にしなくてよい」「ピアノができる」

「子供が伸び伸び暮らせる」

 

・ペット飼育は「大きさ・頭数の制限がない」「エレベーターでの配慮などもない」

 

・使い方では地域にもよりますが「美容室・ネイルサロンなどの店舗兼用としても可能」

 

 

管理費、修繕積立金などの回収費がない

 

 

 

マンションとの比較にはなりますが、家の修繕に関する強制的な回収費がありません。

 

また、管理費というものもないため住宅ローン以外での支払い負担が少ない事になります。

 

自分の家は自分で管理する責任感と楽しさがあるのも一戸建ての魅力のひとつです。

 

 

将来的な自由度が高い

 

 

 

　

購入したてですぐに家に手を加える事はないと思いますが、暮らしの変化によって大幅な

間取り変更・増築をする場合があります。

 

また、省エネのための設備の交換をする場合、

気分転換も兼ねての外壁の模様替えができるのも一戸建ての魅力です。

 

マンションでも室内のリフォームは可能ですが、増築、ソーラーパネル・エネファーム設置、

外壁塗装での模様替えなどはできません。カスタムできる楽しさがあることが一戸建てです。

 

 

土地が資産として残る

 

 

 

 

資産価値には色々な角度からの考え方がありますが、一戸建ては建物が劣化して朽ちても

土地が永続的に資産として残るので大きな資産価値となります。

 

マンションにも土地の持ち分所有はありますが、一戸建てのように建て替えが容易に

できる事はありません。

 

その点、一戸建ては土地を有効的に使える自由性が高いことが特徴です。

 

 

【一戸建て４つのデメリット】

 

 

駅から離れた立地が多い

 

駅近の一戸建てがない訳ではありませんが、

マンションと比べると駅からの距離は遠くなりがちです。

 

マンションであれば駅から５分〜10分くらいの立地。一戸建てになると10分〜15分、

もう少し離れるとバス便の物件なども沢山あります。

 

不動産は駅からの距離を離せば土地価格が低くなりますので、駅10分の立地よりも15分の立地の方が同じ予算でも広い土地を手に入れられます。

 

駅からの距離で考えるのであれば、電車通勤が毎日2時間かかるような生活スタイルでしたら、駅近のマンションの方が良い事もあります。

 

 

防犯対策は自分で行う

 

 

マンションはオートロック付エントランスが多く、防犯カメラもあり、

１階でなければ侵入口は玄関のみとなります。

 

一戸建の場合では玄関以外にも1階窓やバルコニーからの侵入なども考えられます。

また、死角となる場所もできたりと防犯面では心配なところが多いです。　

 

ご自身でセキュリティ会社との契約をするなどの対策は取れますが、

毎月のコストが想像以上にかかります。

 

 

修繕管理は自己責任

 

 

一戸建ての良い部分でもあり、注意ポイントでもある維持管理の部分。

 

マンションであれば管理会社と組合で修繕計画を立ててほぼオートメーションですみます。

一方で一戸建ての場合は全て自己責任となります。

 

一戸建ては10年を目安に少しずつ修繕箇所が出てきますので、

ある程度の計画を持った持ち方が必要となります。

 

 

老後の暮らし方

 

 

 

長く暮らす事になる我が家。遠い将来の事を考えれば子供たちは巣立ち、

自分たちも年を重ねていきます。そんな生活の変化で感じるのが２階の不要さです。

 

特に階段を上り下りすることが辛くなってくる可能性もあります。

多くの一戸建ては２階建住宅ですので、将来的な対策も視野に入れておく事も重要です。

 

 

 

 

〜まとめ〜

 

 

 

一戸建てのメリットについては想像できたかもしれませんが、

デメリットは多くの方が見落とされる事も多いです。

 

しかし、デメリットにも必ず対策がありますので周到に備えて頂きたいと思います。

 

 

住宅はそれぞれに合った買い方、暮らし方がありますので

一戸建てが良いとも悪いとも言えません。

 

まずはご自身の「現在のライフスタイル」と「将来のライフスタイル」を

考えたうえでのマイホーム探しを行うことをお勧めします。

マイホーム購入は準備から！「引越しの基礎知識」

 

マイホームを購入して新しい新居へ。

住み替えをする時には必ず行う「引越し」

 

過去には現在お住まいを借りた時に経験した引越しですが、月日が経ち

引越しの準備についてはうろ覚えになっているかと思います。

 

引越しは、現在の賃貸契約の解除、ライフライン手続き、役所関係の手続き、

梱包、仕分け、処分など、とても作業が多く大変です。

 

ここでは、引越しの基本的な流れと、注意点をまとめさせていただきます。

 

 

 

 

【引越し準備の流れ】

 

 

 

１．引越し業者の手配・見積もり　

 

 

まずは引越し業者への手配から準備開始になります。

 

引越し業者はインターネットで検索すると簡単に見積もりもでき、

複数社の見積もりを見て判断する流れになりますが、金額か親切さかで迷うと思います。

 

思い出の詰まった大切な家財道具は信頼のおける会社にお願いしたいですよね。

 

間違いなくしっかりとした引越し会社にお願いしたい時は、

マイホームの購入を依頼した不動産会社の紹介でお願いする事もお勧めします。

 

 

 

 

２．各種ライフライン・公的機関の手続き　

 

 

 

固定電話や電気・水道・ガスなどのライフライン、及び役所関係の変更・解除手続きを行う必要があります。

沢山の項目があるので、必ずチェックリストで確認しながら進めていきましょう。

 

電気	電話・インターネットでの手続き
水道	最寄りの水道局への電話・インターネットでの手続き
ガス	場合によりガス会社の立ち合いが必要
インターネット	電話・インターネットでの手続き
火災・地震保険	保険会社に連絡を取ります
NHK住所変更	NHKホームページから手続き可能
郵便物の転送届	郵便局にて手続き（１年間転送可能）
免許証	警察署または運転免許センター
転出・転入届	役所での手続き
国民健康保険	国保加入の世帯であれば、役所で失効手続きを行います
印鑑登録	他の市町村へ引っ越す場合、役所にて廃止手続きが必要です
福祉関係	児童手当、介護保険等、該当する場合のみ

 

 

上記の他にも定期的な配送サービスの手続きなど、家庭によって手続きを行う内容が違いますので、

手続きの漏れが内容にしっかりと確認しましょう。

 

また、分譲マンションからの引越しの場合、管理会社への手続きが必要になりますが、

 

売却に関わっている不動産会社の方が手続きを行ってくれるはずです。

３．荷造りと梱包　

 新居へ移るための手続きを整えたら、いよいよ荷造りです。

一般的には引越し業者から梱包用の段ボールを購入するか提供されるようになります。

梱包は生活しながら徐々に行っていきますが、どこからどこまでを詰め込むのかが分かりづらいものです。

梱包は以下のようなポ物から始めていくと良いです。

 

・シーズンオフの衣類、履いていない靴

・書籍関係

・予備の食器やキッチン用品

・おもちゃ

・記念品

 

このような普段使わない物から梱包していくとスムーズに行えます。

また、部屋ごとをグループ分けして荷物をまとめると仕分けしやすくなります。

 

また、残りの生活品はというと、引越し前の１週間が勝負になってきます。

 

 

 

その他、日頃、多忙を極める人やご高齢で荷造りが大変という人には、

引越し業者が梱包を手伝ってくれるサービスもございますので、見積もり時に相談してみましょう。

 

いかがでしたでしょうか。

 

引越しの計画というのは、引越し先が見つかった後に行う事が多いと思います。

 

しかし、計画的に行わないとストレスの原因にもなりますので、

お住み替えを考え出したら早めに少しずつ準備をした方が無難かもしれません。