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事故物件の基準（ガイドライン）が決定！

 

 

 

不動産を買う・借りるという時に、ふと気になる「事故物件」

専門用語で言えば「告知事項」。

 

この事故物件を告知するかどうかについて、

「〇人名義が変わったら言わなくてもいい」

「○人借りる人が変わったら言わなくてもいい」

といった、都市伝説的な認識が多く根付いています。

 

 

では、実際にはどういう決まりなの？

 

 

当然、このように思われると思いますが、

実は「こうです！」というような決定的な決まりが定まっていませんでした。

 

 

え！と思うかもしれませんが、

基本「知り得た事実は伝える」という基本的な考えだけで、

あとは過去の判例任せでした。

 

そんな曖昧な決まりについて、

とうとう国土交通省が「ガイドライン」を作ってくれました。

 

→ 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

 

今回は、その内容についてお話ししていきましょう。

 

 

 

 

ガイドラインの適用範囲

 

 

 

本ガイドラインでは、まず「どんな不動産」について作成されたものなのか？

ということを知っておきましょう。

 

住宅として用いられる不動産（居住用不動産）とオフィス等として用いられる不動産を比較した場合、

居住用不動産は、人が継続的に生活する場 （生活の本拠）として用いられるものであり、買主・借主は、

居住の快適 性、住み心地の良さなどを期待して購入又は賃借し、入居するため、殺人、 自殺、事故死など、

人の死に関する事案は、その取引の判断に影響を及ぼす度合いが高いと考えられることから、

本ガイドラインにおいては、居住 用不動産を取り扱うこととする。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ガイドライン引用

 

上記の通り、オフィスなど人が暮らさない不動産へのガイドラインではなく、

人が暮らすための「住居用不動産」を対象として作られたガイドラインとなっています。

 

 

調査にあたっての留意事項

 

 

 

不動産業者は「人の死」が関係することが疑われる要因があるときは、

所有者に確認することが義務づけられ、所有者には、告知をしなかった場合

「民事上の責任を問われる」旨を伝えることも併せて伝えるべき事項となりました。

 

 

 

現実的な不動産実務では、売主様に「現況報告書」という心理瑕疵（事故）の可否を問い、

記録に残すことが多くなっております。

しかし、「土地」や「中古物件」については、当たり前に記録化させますが、新築物件に関しては

売主様によって違うので注意が必要です。

（基本的に、隠すようなことはしないのが常識です）

 

 

 

 

告知するべき事項とは？！

 

今までは全てを告知するという感覚、そう「感覚」で告知していましたが、

今回は、ある程度告知するべき内容について明確化されました。

 

 

【自然死が発生した場合】

老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が発生することは

当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による

死亡が９割4を占める一般的なものである。

 

また、裁判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、

買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、原則として、告知は要しないものとする。

 

ただし、自然死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に、人が死亡し、長期間にわたって

人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合においては、

買主・借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、これらを認識

した場合には、告知を要するものとする。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ガイドライン引用

 

自殺や殺人などの事件性がある内容や、社会的に見て大きな騒ぎとなったような事については告知義務が発生しますが、

「自然死」または「不慮の事故」については告知が不要となりました。

 　

しかし、孤独死などにより腐敗が進み「特殊清掃」が必要となった場合には、

トラブル防止の観点から「告知するべき」と定められております。

 

 

 

 

賃貸の告知必要期間がある！！

 

 

以前からそうですが、賃貸物件と売買物件とでは告知義務の重さが違います。

確かに借りる物件と買う物件とでは重みが違って当然ですよね。

 

 

そんな考えから、

今回のガイドラインも賃貸物件への取り決めは売買とは少し内容が変わります。

それは「告知期間」を定められている事です。

 

売買物件に期間の定めはありませんが、

賃貸については「３年間は告知する」と定められています。

 

つまり、３年を経過すれば告知しなくてもよいという事になりました！

 

これは少し怖いですよね・・・

 

 

しかし！

事件の度合いが大きく、社会通念的に騒動が多大だった場合は

この限りではないようです。

 

少し安心ですが、ちょっと抽象的だと感じたのは私だけでしょうか。

 

 

 

 

〜まとめ〜

 

今回のガイドラインを読み解くと、ポイントは「自然死」による告知を明確化したように感じました。

高齢化社会ゆえに住宅内で亡くなることが増え、どこまで伝えるべきなのかをある程度取り決めする意味で

作られたように感じます。

 

しかし、事実を知り得ていて伝えなかったとしたらいかがでしょうか。

不誠実ですよね。

 

新しくガイドラインができて、内容がわかりやすくなりましたが、

不動産のプロとして「知り得た事実」はきちんと伝えていきたいと思います。

中古物件なら見るべきポイント　〜その２〜

 

 

 

前回、中古物件の購入に対して難しいお話しをしましたが、

今回は実際の暮らしに近いことを中心にお話ししていきます。

 

 

 

１．引き渡し時期

 

 

内容確認の中で意外と調整が必要なのがこの「引き渡し時期」です。

 

売主様の引越し理由は色々ですが、居住しながら売却に出している売主様の場合、

その多くは「引き渡しが３ヶ月後」という条件となっていると思います。

 

 

しかし、売主様が「買い替え」で、次の購入先の物件に住めるまで引き渡しが

できないと言う場合ですと、半年待ちという事もあります。

稀にもう少し長い物件もあります。

 

 

逆に「空き家」の場合、約１ヶ月後に引き渡しという条件が多く、

ローンの準備が無い場合は逆に急ぎめのスケジュールになってきます。

 

 

多くの場合は不動産会社の担当者さんが調整を上手くまとめてくれたり、

事前に教えてくれますが、中には見逃している担当者さんもいるかもしれませんので注意が必要です。

 

 

 

２．家電・家具

 

 

 

中古物件で室内に家具・家電がない場合は特に気にする必要はありませんが、

居住中の場合、基本荷物（家電・家財）はエアコンも含め全撤去となります。

 

 

しかし、照明などは「このままだとありがたい」と思う時があります。

エアコンなどもそのままだと嬉しい・・・

という時もあるかもしれません。

 

 

そんな時は、売主様と“置いていって欲しいもの”を交渉することができます。

流石に全てとはいきませんが、証明、カーテン・カーテンレール、エアコンあたりが話に出やすい家具・家電です。

 

 

【注意ポイント】

中古物件の場合、このように置いていくものを選別する必要がありますので、

言った言わない、がないように「付帯設備表」という書類に撤去物の可否と、不具合の可否を記録として残します。昨今ではほとんどの不動産業者がしっかりと対応してくれますが、ご自身でも記録書には目を通して“誤解や誤認”がないようにしておきましょう。

 

 

 

３．近隣状況や暮らしたリアルを聞く

 

注意ポイントという訳ではありませんが、不動産としての特性は不動産業者さんに聞くとして、

実際に暮らした時の環境については売主様に直接聞くことをお勧めします。

 

 

例えば、近隣住民の事、ごみ捨て場のルール、スーパーなどの買い物場所、病院、

暮らす上で良い部分を生の声として聞いておくと検討材料として役立ちます。

 

 

もちろん、デメリットについては「言わない」場合もありますので、

その辺は不動産会社さんのアドバイスを受け、総合的にご自身で判断することとなります。

 

 

また、「暮らし」のリアルも売主様に聞くことをお勧めします。

 

設備関係の使い方や、日差しの入り方、見学時以外の季節の暖かさ、寒さ、冷暖房の使い方、

また、聞ければ“不便に感じる事”も聞いてみると良いかもしれません。

 

不動産は非常に高価な買い物ですので、見るべきところや調べておくべき事は

しっかりと確認した上で検討しましょう。

 

住宅ローン最後の砦「フラット３５」

 

 

マイホーム購入を考えていくと「住宅ローンは何がいいのか？」

という壁に当たると思います。

 

メガバンク、地方銀行、信託銀行、信用金庫、農協、ろうきん、などなど、

融資先は数多くあるし、金利も違い、特色も違う。

 

色々と悩むところだと思いますが、

最近テレビC Mの影響もあり認知度が上がってきた

「フラット３５」というワードも気になるという声を多く聞くようになりました。

 

今回の投稿は、この「フラット３５」についての

基本概要と私たち業者から感じるメリット・デメリットをご紹介していきます。

 

この投稿を最後までお読みいただくと

ご自身がフラット３５を利用するべきかが分かるようになります。

 

 

 

そもそもフラット３５とは何なのか？

 

「フラット３５」とは、

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して

貸し出しする全期間固定型の住宅ローンなのです。

 

国が企画する住宅ローンという感覚です。

 

 

 

提携する先については全国で３００社以上。

中には一般大手企業でも取り扱いがある場合もあり、

取り扱い金融機関先によって商品内容と審査基準も変わるというもの。

 

例えば、法人の代表（社長）として審査するとき、一般的には決算書の提出も求められますが、一部のフラット３５取り扱い先では「基本提出義務なし」ということもあります。

 

他には、自己資金の比率によって金利が大幅に引き下げになる商品があったりと、

取扱機関により微妙に特色が違うものです。

 

しかし、「全期間固定金利」という事は取扱機関が変わっても

固定金利という点については共通した商品内容となります。

 

 

 

 

 

【商品概要】

借入額　：100万円以上8,000万円以下

融資率　：物件価格の９割まで

借入機関：１５年以上〜３５年（８０歳完済）

適用物件：戸建７０㎡以上、マンション３０㎡以上

条件　　：適合証明書発行が必須

　　　　：団体信用生命保険は非加入でも可

 

細かい条件を挙げるとまだまだありますが、主だった内容は上記の通りです。

 

この中で一般的な金融機関の住宅ローンと違う部分が

「適合証明書」と「団体信用生命保険」です。

 

一般的な住宅ローンでは「お客様」と「物件」の両方を審査します。

 

仮に収入の安定性が高いお客様が審査を申し込んだ場合でも

物件の担保価値が低ければ希望金額まで承認にならないこともあります。

 

 

 

この点でフラット３５では、

物件の審査について「適合証明書」という証明書を取得する必要があります。

 

この適合証明書というものを取得するためには一定の要件に適合する必要があり、

証明書発行にも十万円以上の費用がかかってきます。

 

また、団体信用生命保険については、一般的な住宅ローンでは加入が条件となりますが、

フラット３５では加入の条件はありません。

 

仮に保険に入れない持病を持っていたとしてもローンを組めるのがフラット３５です。

（※都市銀行でも、一定条件を満たせば団信非加入でもローンを組める場合あり。）

 

この他にも「親族居住型ローン」や「親子リレー」など、

他の金融機関では取り扱いが少ない商品も選べます。

 

 

 

 

 

 

物件価格の９割融資って？

 

 

住宅ローンの基本的な考えにはありますが、

物件価格まで借入れをすることを「１００％融資」と言います。

　例：５，０００万円（物件価格）　借入：５，０００万円（１００％融資）

 

昨今の住宅ローン市場では、この１００％融資に加えて、

購入に関わる「諸費用」も含めて借りる「オーバーローン」の取り扱いも一般的になってきました。

 

しかし、フラット３５については物件価格の９０％までが融資額の上限となり、

それ以上の借入れについては別枠での借入れで補填することになります。

 

例：５，０００万円（物件価格）　

借入：４，５００万円（９０％融資）フラット３５融資

　　　　　５００万円（１０％融資）取り扱い先の変動金利商品

 

物件の１００％を借りようとすると、上記の様な借り方になってきます。

 

 

注意する点としては、

１０％の融資部分については変動金利になり、

一般的な変動金利より金利が高くなるという事がポイントになります。

 

 

 

フラット３５最大のメリットとは！？

 

 

 

・最低勤続年数の制限がない

　通常、住宅ローンの審査には勤続３年以上という規定があります。

　最近では１年勤務していれば審査してくれる銀行も増えましたが、勤務１ヶ月でも

審査ができてしまうのがフラット３５の特徴です。

 

 

 

・個人事業主・法人代表者に優しい

　住宅ローン審査では会社の安定性を問われます。

　そういう意味では、会社員、特に公務員や上場企業に勤務していると審査上

有利に進みます。

この考えでいくと、個人事業主や法人代表者の人は保証が少ないので、

銀行としては審査基準を厳し目に見る様になります。

厳しくなる対象としては自己資金比率です。

 

物件の１割、２割は自己資金を投入してほしい・・・

この様な条件がついてくることも少なくありません。

 

 

 

この点で、フラット３５は絶対的な基準を定めていないので、

「自己資金なし」でも審査可能ということになります。

 

 

また、これは根拠もなく公式公開の情報ではありませんが、

銀行とは「個人信用の見方」に違いがあります。

 

 

つまり・・・

 

 

銀行商品もいろいろありますが、

銀行審査が難航しているという状況の場合は、

フラット３５という選択肢も取り入れることをお勧めします。

 

 

もちろん、

固定金利という安定性を選ぶことも悪くはないので、

お客様の条件、ご要望に合った選び方ができるといいですね。