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不動産価格に影響する「２大懸念要素」とは？

 

 

一生に一度の大きな買い物のマイホーム。

人生における最も高価な買い物として誰しもが憧れるイベントですね。

 

そんなビッグイベントのマイホーム購入ですが、

買った後の資産価値としても維持して、できれば後世に残していきたいものです。

 

しかし、覚悟を決めて購入したマイホームですが、

購入当時よりも価値が下がる可能性を秘めていたらいかがでしょうか。

 

絶対に嫌ですよね。

 

不動産の価格は景気に左右されるものではありますが、

個別に価値が下がるというのは極力避けておきたいものです。

 

今回の記事では、マイホームの価値が下がる可能性を秘めた「懸念要素」を

ご紹介していきます。

 

 

本記事をご覧いただければ、こんなメリットがあります。

 

・不動産を探すときの視点が変わる

・懸念要素を踏まえた判断ができる

・言いなりにならないマイホーム探しができる

 

 

失敗しないマイホーム購入のために是非ともご覧ください。

 

 

 

 

 

 

１．災害要素

 

 

災害ばかりはしょうがない部分でもありますが、一度、災害起きれば暫くは

価値が低下すること間違いないでしょう。

 

例えば「３.１１」

未曾有の大震災により多くの被害を被った東日本大震災。

 

ご周知のとおり被害の大半が津波による被害が圧倒的でした。

 

神奈川県の話にはなりますが、神奈川の海で有名なのは「湘南」です。

 

昔から都心から近いリゾート地という場所で需要が安定していましたが、

東日本大震災が起きてから不動産需要が顕著に低迷してしまいました。

 

売買、賃貸に限らず「津波が怖い」というイメージが定着しての低迷でした。

 

このことにより、一部の土地相場として、坪単価が３０万円以上も下落した

場所もあります。

 

例：土地面積３０坪×単価３０万円＝９００万円の下落

 

 

また、災害に関しては津波だけでなく「河川の氾濫」や「土砂崩れ」も外せない

大きな要素です。

 

2015年当時、台風１８号により、

床下浸水 3,385件、床上浸水 168件、全壊 54件、

大規模半壊 1,649件、半壊 3,574件もの被害を出した「鬼怒川」の氾濫。

 

この当時では河川近くの物件は軒並み販売が低迷してしまい、

不動産価格に大きく影響されました。

 

また、昨年では「熱海」の土砂崩れが記憶に新しいと思いますが、

こちらも、この件で全国にある沢山の崖地において警戒が高まりました。

全国的に見ても土砂災害へのリスクと対処として「土砂災害警戒区域」の指定が

新しく見直されることとなりました。

 

今まで指定されていなかった場所について、区域指定後の不動産売買では買主への

告知義務が発生するので販売という視点では売りにくくなってしまいます。

 

 

このように避けようがない災害は、一度起きれば暫くは価値に反映してしまいます。

 

 

 

２．立地要素

 

 

災害とは違う要因で価格への影響が懸念されるのが立地です。

 

極端な例えになりますが、買った住宅の南側で高い建物が建築されて日陰になってしまう。このようなケースでは大幅に資産価値の減少へと繋がるでしょう。

 

 

また、下記のような部分にも注意が必要です。

 

【A】

高低差ある立地

　

購入を検討している場所に山坂が多い立地の際に出てくるのが「高低差」がある物件です。これは高台に位置している物件の時もありますし、家の裏手が崖地の場合や、逆に隣地が高台になっているなどです。

 

何が懸念要素となるかと言うと、土台の補修、再建築工事に多額の費用がかかるということです。また、隣地を絡めた工事となる場合も多く、工事によるトラブルというリスクも孕んでいるのを念頭におく必要があります。

 

 

 

 

 

【B】

旗型の土地

 

こちらは、いちがいに懸念要素となることはありません。

しかし、道路まで伸びている通路部分が「２m」の場合は要注意です。

 

昭和の頃の分譲地では「２m間口」の物件が多数存在しましたが、現在、建て替えを

前提として測量をし直すと間口が２mを割っていることも少なくありません。

これは、建築基準法で「間口２m確保」という条件に外れてしまい、場合によっては再建築不可となってしまうこともあります。

 

また、３階建以上の建築が可能な地域の場合は、自宅周りが高層住宅ばかりになってしまうという可能性も考慮しなければなりません。

 

 

【C】

人工減少の地域（過疎化地域）

 

爆発的に住宅件数が伸びた１９８０年代。

バブルの追い風もあり、〇〇ニュータウンという新興住宅地が沢山建築されました。しかし現在は人工減少の時代。かつては家族たちが夢のマイホームを取得して生活をしていた時代は過ぎ、核家族化が進み、年月を重ねた住宅には老いた夫婦の２人だけという世帯が多くなっています。

 

ニュータウン設立当初は、買い物施設や病院も多数存在していましたが、時代の変化とともに街もゴーストタウン化。特に「バス」などの公共交通機関も現役世代の減少に合わせて運行本数も減り、ますます過疎化が進みます。

 

このように一部の新興住宅地、特にバス便の地域は過疎化が進んでいないかを注意しましょう。もちろん全ての新興住宅地が人工減少するわけではありませんので、買い物施設などを意識的に確認しましょう。

 

 

 

 

〜まとめ〜

 

 

マイホームは一生涯、住み続けるかはわかりません。

仕事の都合、親との同居、高齢化により戸建からマンション、郊外から駅近、老人施設など、

生活、年齢による変化があります。

 

暮らしの変化により買い替えをする場合、現在の不動産が換金性が高い不動産はいいですが、大幅に価値が減少してしまう、売れにくいという事は暮らしの選択肢を減らしてしまうので可能な限り安定価値の不動産を購入いただくことをお勧めします。