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実は２つだけ！マイホームの住み替えの基本

 

 

現在、マイホームをお持ちの方でこんな悩みを抱えていませんか？

 

Q. 結婚当初、マンションを購入したけど、

子供の成長に伴って手狭になったので戸建に引越しをしたい。

 

Q. 転職して通勤の自由ができたので

今のマイホームを売却して、郊外の広い戸建が欲しい。

 

Q. 子供たちも大きくなり、

広い戸建を売って駅近くの便利なマンションが欲しい。

 

私ども不動産のお手伝いをする会社には、

このような「住み替え」のご相談は日常的にございます。

 

マイホームというと「一生に一度の買い物」というイメージがありますが、

暮らし方、働き方が多種多様となった現代では購入したマイホームに

一生住み続ける事の方が珍しくなってきました。

 

時代の変化に伴い、暮らし方も変わっていくものと感じます。

 

 

しかし、いざマイホームを売却して次のマイホームを購入すると言っても、

売却が先なのか？購入が先なのか？支払い中の住宅ローンはどうすればよいのか？

 

このような疑問が沢山出てくると思います。

実際、初回購入よりも手続きが複雑になりますが、

押さえるべきポイントは「２つ」に絞ることができます。

 

こちらのページでは、住み替えの基本「２つ」をご紹介させて頂き、

住み替えへの準備の助けになればと思います。

 

 

 

〜売却してから購入する〜　

 

 

まずはもっとも一番シンプルな買い替え方法で、

「売却してから購入する」という流れになります。

 

どの売却方法でも同じですが、まずは不動産会社に自宅の査定を依頼してから

売り出し金額を決定して売却を開始します。

 

売却中は次の購入先を検討するために物件見学などを行います。

 

そして、いざ売却できたタイミングで次の購入も決定する。

一番単純な流れに思えますが、実はそう簡単ではありません。

 

このシンプルな流れにもメリットとデメリットがあり、希望条件やタイミングによって

売却後の流れが変わってきます。

 

 

 

《売却先行のメリット》

1． 資金計画が立てやすい

売却が先行するので、売れた金額が明確になり、安心して購入物件を決められます。

確実に手元に残る資金がわかるということは大きな金額を扱う不動産売買では大きな

安心となるかもしれません。

 

2． 希望の価格で売却スタートできる

不動産売買には相場が関係してきますが、相場がある中でもご自身が希望する金額で

販売に出せるというメリットがあります。希望金額で売れるかどうかは別としても

買取よりは高く売れるという事もあります。

 

 

《売却先行のデメリット》

１．仮住まいが必要になる場合もある

売却先行の場合、あくまで売れてからが本格的な物件探しのスタートとなります。

売却の契約から引き渡しまでの期間は、一般的に長くても３ヶ月間です。

 

この３ヶ月の間で気に入る物件を見つけなければいけません。

しかし、自宅を明け渡し時期と、購入先の明け渡し時期がマッチングするとは限りません。

 

このスケジュールの難しさから、

一度、自宅を明け渡して賃貸住宅などに「仮住まい」することになるケースが少なくありません。

 

ちなみに「仮住まい」になると、引っ越しが２回になる上に、

入居に関わる賃貸の諸経費、数ヶ月の賃料を考えると100万円以上の費用がかかるイメージを

想定しておいた方がいいと思います。

 

 

 

〜購入してから売却する〜

 

売却先行とは逆の購入を先行する流れになります。

売却先行の弱点は「売れないと買えない」ですが、購入先行であれば買い替え先を

焦らず自分のペースで見つける事ができます。

 

しかし、購入先行については「購入先行自体が可能な場合」と、

そうでない場合がありますのでメリット、デメリットを交えて解説していきます。

 

 

《購入先行のメリット》

 

１．気に入った物件を逃さず購入できる

せっかくマイホームを住み替えるのであれば、今の住まいよりも更に理想に近い物件がいいですよね。

購入先行であれば、家探しをしている中で見つけたお気に入り物件を購入できるというメリットがあります。

 

２．買いたい時期に買える

住み替えをする時には、お子様の「転校」が関わってくるケースや、

お仕事で転勤の場合なども引越ししたいタイミングが限定してくると思います。

購入先行の場合は、ご自身の希望日程でスケジュールが組み立てられます。

 

 

 

《購入先行のデメリット》

１．買取り保証を設定する必要がある

購入先行の場合、現在の自宅に「住宅ローン」が残っているかがポイントになり、

ローン審査を行う時には、購入先の引き渡し前（金銭消費貸借契約）までに現在の自宅を

売却できている事が融資条件となるケースが一般的です。

仮に、購入先の引き渡しが３ヶ月後であれば、おおよそ１ヶ月〜２ヶ月以内には売却できていないといけません。

 

では、売却できなかった場合は？

 

実は、住み替え時の不動産売買契約では、このような複雑な事態になるのを避けるために、

現在の住まいが「売却できる見込みがある」前提でないと契約できない事が多いのです。

※法的なものではなくトラブル回避のための慣習です。

 

そのため、一般流通で個人のお客様探しをしても「売れる見込み」が確約できませんので、

「買取保証」という保全措置をした上で買い替え先の契約を行う事になります。

 

 

【買取保証】

買取保証とは不動産を売却方法の一つです。

一定期間、個人のお客様を募集してみて、売れなかった場合は不動産業者が売却物件を買取るというシステムです。

主に買い替えの時に利用する売却方法です。

 

買取りについては、個人のお客様に売却するよりも売却価格は低くなりますが、

以下のようなメリットがあります。

 

・希望のタイミングで売却できるので、「いつ売れるか」の不安がない。

・近隣に知られる事がなく売却できて素早く引っ越せる。

・売却後の不具合の修理費⽤請求などが省略できる。

 

個人の人に向けて売却するのとは違い、売却のストレスや煩わしさが少なく、

とても手離れが良い売却方法となります。

 

 

〜第三の選択肢〜

 

こちらは「購入先行」する上で、住宅ローン残債があっても売却を急がなくても

よいという流れです。※買取保証などをしなくてもいいケース。

 

この方法は住み替え先の住宅ローン審査によって決定されますが、

現在のローンと住み替え先（購入先）のローン２つを「同時に支払っても問題ない」という結果に

なった場合に利用できます。

 

つまり、経済的な余裕があれば可能となるケースです。これは「ダブルローン」といいメリットは多いですが、

現在の自宅が売却できるまでは「二重の住宅ローン支払い」が発生してしまう事になります。

 

 

いかがでしたでしょうか。

マイホームの住み替えには、売却金額、現在の住宅ローン、買い替え先の条件などが複雑に関係してきます。

 

それゆえにまずは、いくらで売れるかの査定、残高確認、購入を想定したローン調査などを行う必要があります。

 

 

建売住宅購入した後に係る費用に驚愕！

 

 

建売住宅を購入する時には物件の販売価格とは別に

諸経費が物件価格の１割弱必要となってきます。

 

しかし、建売住宅には注文住宅とは違い、

引き渡し当初に付帯されていない物がいくつかあります。

 

引き渡し後に

「意外にお金がかかったな」とガッカリする前に、

今回の投稿で基礎知識を学んでいただければと思います。

 

１.   網戸がない

全ての新築分譲住宅に網戸がないというわけではありませんが、

全国規模で展開している大手パワービルダーの分譲住宅には

網戸がない事が一般的です。

 

これは網戸を使わないであろうという理由よりも

コスト的な側面が多いようです。

 

ではいくらか？

 

家の全ての窓に雨戸を設置しておおよそ

「10万円」になります。

 

網戸に高いグレードを求めることもないので、

概ねこの金額で見積もっておけば間違いありません。

 

２.   照明器具がない

こちらはイメージできている方は多いと思います。

 

一般的に埋め込み式のダウンライトは最初から備えつけてありますが、

設置タイプの照明はご自身で購入して取り付けます。

 

「照明は自分で買うのは当たり前でしょ」と思う方も多いのですが、

戸建には廊下や階段の照明など、

細かい箇所の設置が必要となるので、意外とお金がかかります。

 

余談ですが、

高い天井に設置する事が多い回転式のファンがついた

「シーリングライト」を設置しようとする場合は、

天井の補強工事が必要となりますので、ご注意ください。

 

※重さによっては耐えられるようですが、

　いきなりズドン！となっては大変なので補強をお勧めします。

　　

３.   テレビアンテナがない

こちらについては、どの分譲住宅においても同じです。

 

テレビアンテナについては電波環境の面があるのと、

「付けるか付けないか」「どんなタイプにするか」によって様々なので、

分譲メーカー側で設置する事がありません。

 

　　テレビ視聴については２つの選択肢があり、

　　光ケーブルのようにケーブル引き込みをして視聴をするか、

　　アンテナ自体を設置するかの２択です。

　　

　　ケーブルアンテナは電波のブレがなく、インターネット回線と併せて

　　利用すると便利なので人気があります。

　　屋上アンテナをのせないという見た目的なメリットもあります。

 

　　ただし、屋根上に乗せる設置アンテナとは違い、

毎月のコストがかかってしまいますので毎月の支出と照らし合わせて

検討して行った方が良いと思います。

 

　　どちらが良いかは電波状況やケーブルの状況にもよりますので、

　　場所によりけりという答えにはなってしまいます。

 

４.   カーテンレールがない

カーテンレールは人によって付けたい物が違います。

量産的なレールの場合もあれば、ブラインドタイプを選ぶ方もいます。

 

　また、家の室内のデザインやコンセプト、

　窓の形によっても、何が似合うかが分かれますので

　分譲会社は取り付けることを行いません。

 

　多くの分譲会社では、カーテンレールをオプションとして

　取り扱っていることが一般的で、家一軒の窓をすべて取り付けたとして、

　工賃も含めておおよそ10万円程度でしょう。

 

　自分でも取り付け可能ですが、取り付ける場合は注意が必要です。

　なぜならば、カーテンレールを設置する場所がとても重要で、

　間違ってビス止めしてしまうと無駄に壁に穴が空いてしまうなどの失敗があります。

 

　できれば分譲会社のオプションか、もしくは、家具量販店などの取り付けサービスを

　利用することをお勧めします。

 

　いかがでしたでしょうか。

　住宅購入は名義変更までの諸経費のほか、

　さまざまな費用がかかってきます。

 

　「頭金なし」でもと住宅購入へ踏み切った場合、

　意外な出費でつまづくこともあります。

 

　ですがご安心ください。

 

　昨今の住宅ローンはとても消費者に優しいスタンスですので、

　先ほどまでご紹介した各費用も実は住宅ローンとして

　組み込める金融機関もあります。

 

こういった購入した後にかかる費用をまで考慮して住宅ローンの

サポートをしてくれる不動産業者さんは親切だと思います。

 

最後に、

このほかにも引っ越しに係る費用がかかってきますので、

そのあたりも含めて計画しましょう。

 

引っ越し費用は、自分で梱包まで行えばよほど遠距離の引っ越し、

または大量の荷物がない限り、おおよそ10万円以下の金額で引っ越せます。

 

余談ではありますが、

現在賃貸住宅の場合、退去にかかわる補修費用なども場合によっては

必要となることもありますのでご注意ください。