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住宅ローン最後の砦「フラット３５」

 

 

マイホーム購入を考えていくと「住宅ローンは何がいいのか？」

という壁に当たると思います。

 

メガバンク、地方銀行、信託銀行、信用金庫、農協、ろうきん、などなど、

融資先は数多くあるし、金利も違い、特色も違う。

 

色々と悩むところだと思いますが、

最近テレビC Mの影響もあり認知度が上がってきた

「フラット３５」というワードも気になるという声を多く聞くようになりました。

 

今回の投稿は、この「フラット３５」についての

基本概要と私たち業者から感じるメリット・デメリットをご紹介していきます。

 

この投稿を最後までお読みいただくと

ご自身がフラット３５を利用するべきかが分かるようになります。

 

 

 

そもそもフラット３５とは何なのか？

 

「フラット３５」とは、

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して

貸し出しする全期間固定型の住宅ローンなのです。

 

国が企画する住宅ローンという感覚です。

 

 

 

提携する先については全国で３００社以上。

中には一般大手企業でも取り扱いがある場合もあり、

取り扱い金融機関先によって商品内容と審査基準も変わるというもの。

 

例えば、法人の代表（社長）として審査するとき、一般的には決算書の提出も求められますが、一部のフラット３５取り扱い先では「基本提出義務なし」ということもあります。

 

他には、自己資金の比率によって金利が大幅に引き下げになる商品があったりと、

取扱機関により微妙に特色が違うものです。

 

しかし、「全期間固定金利」という事は取扱機関が変わっても

固定金利という点については共通した商品内容となります。

 

 

 

 

 

【商品概要】

借入額　：100万円以上8,000万円以下

融資率　：物件価格の９割まで

借入機関：１５年以上〜３５年（８０歳完済）

適用物件：戸建７０㎡以上、マンション３０㎡以上

条件　　：適合証明書発行が必須

　　　　：団体信用生命保険は非加入でも可

 

細かい条件を挙げるとまだまだありますが、主だった内容は上記の通りです。

 

この中で一般的な金融機関の住宅ローンと違う部分が

「適合証明書」と「団体信用生命保険」です。

 

一般的な住宅ローンでは「お客様」と「物件」の両方を審査します。

 

仮に収入の安定性が高いお客様が審査を申し込んだ場合でも

物件の担保価値が低ければ希望金額まで承認にならないこともあります。

 

 

 

この点でフラット３５では、

物件の審査について「適合証明書」という証明書を取得する必要があります。

 

この適合証明書というものを取得するためには一定の要件に適合する必要があり、

証明書発行にも十万円以上の費用がかかってきます。

 

また、団体信用生命保険については、一般的な住宅ローンでは加入が条件となりますが、

フラット３５では加入の条件はありません。

 

仮に保険に入れない持病を持っていたとしてもローンを組めるのがフラット３５です。

（※都市銀行でも、一定条件を満たせば団信非加入でもローンを組める場合あり。）

 

この他にも「親族居住型ローン」や「親子リレー」など、

他の金融機関では取り扱いが少ない商品も選べます。

 

 

 

 

 

 

物件価格の９割融資って？

 

 

住宅ローンの基本的な考えにはありますが、

物件価格まで借入れをすることを「１００％融資」と言います。

　例：５，０００万円（物件価格）　借入：５，０００万円（１００％融資）

 

昨今の住宅ローン市場では、この１００％融資に加えて、

購入に関わる「諸費用」も含めて借りる「オーバーローン」の取り扱いも一般的になってきました。

 

しかし、フラット３５については物件価格の９０％までが融資額の上限となり、

それ以上の借入れについては別枠での借入れで補填することになります。

 

例：５，０００万円（物件価格）　

借入：４，５００万円（９０％融資）フラット３５融資

　　　　　５００万円（１０％融資）取り扱い先の変動金利商品

 

物件の１００％を借りようとすると、上記の様な借り方になってきます。

 

 

注意する点としては、

１０％の融資部分については変動金利になり、

一般的な変動金利より金利が高くなるという事がポイントになります。

 

 

 

フラット３５最大のメリットとは！？

 

 

 

・最低勤続年数の制限がない

　通常、住宅ローンの審査には勤続３年以上という規定があります。

　最近では１年勤務していれば審査してくれる銀行も増えましたが、勤務１ヶ月でも

審査ができてしまうのがフラット３５の特徴です。

 

 

 

・個人事業主・法人代表者に優しい

　住宅ローン審査では会社の安定性を問われます。

　そういう意味では、会社員、特に公務員や上場企業に勤務していると審査上

有利に進みます。

この考えでいくと、個人事業主や法人代表者の人は保証が少ないので、

銀行としては審査基準を厳し目に見る様になります。

厳しくなる対象としては自己資金比率です。

 

物件の１割、２割は自己資金を投入してほしい・・・

この様な条件がついてくることも少なくありません。

 

 

 

この点で、フラット３５は絶対的な基準を定めていないので、

「自己資金なし」でも審査可能ということになります。

 

 

また、これは根拠もなく公式公開の情報ではありませんが、

銀行とは「個人信用の見方」に違いがあります。

 

 

つまり・・・

 

 

銀行商品もいろいろありますが、

銀行審査が難航しているという状況の場合は、

フラット３５という選択肢も取り入れることをお勧めします。

 

 

もちろん、

固定金利という安定性を選ぶことも悪くはないので、

お客様の条件、ご要望に合った選び方ができるといいですね。