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ここがポイント！私道の物件

 

 

住宅探しをしていると「私道」という言葉に出会いますよね。

これは読んで字の如く、公道ではなく個人が所有している道であるということ。

 

住宅は必ず何かしらの道に接していますが、

その道がどういう道かによって将来的な管理関係に関わってきます。

 

今回は、何かと敬遠される私道について、

その種類や注意点などをご紹介していきます。

 

 

①  公道と私道の違いについて

 

まず公道は道路所有者が「行政」になります。

行政と言っても色々とあり、所有者が市区町村の場合、都道府県管轄の場合、

または財務省などが所有者として存在している場合もあります。

 

所有している行政の違いはありますが、

行政が管理している公的な道路というものです。

 

続いて「私（わたくし）道」は、

行政ではない個人もしくは法人が所有者という道路です。

 

公道との違いは明白で、所有者が道路の管理が所有者負担という点です。

例えば道路がひび割れたりした時などは所有者同士で予算を持ち寄り修繕する流れになります。

 

 

②  私道のトラブル

 

今のように法的整備整わなかった時代は私道のトラブルが多かったようです。

住宅地を歩くと稀に見かけますが「私道につき通り抜け厳禁」という看板があります。

 

これは私道所有者が、路の劣化を懸念して不用意に関係者以外の出入りを抑制している場合と、半ば「意地悪」のように“通せんぼ“していることがあります。

 

この後者のケースでは、過去に住民同士、または近隣住民とでトラブルがあったというケースが多く、懸念要素を多く含んだ道路と言えます。

 

しかし、私道の中でも法的整備が整っている道路ではトラブルも少なく、

円満な住民関係が形成されております。

 

では「法的整備」とはどのようなことでしょうか？

 

次の章で解説させていただきます。

 

 

③  私道持分

 

私道の物件を検討する上で絶対に確認が必要なのが「持分（権利）」の有無です。

 

今までの説明通り私道は行政以外の個人が所有している道路です。

家の目の前の道路に通行の障害があっては大変な問題です。

 

まずは私道の権利を所有しているかを確認する必要がありますが、

ここで注意点があります。

 

それは、どんな「権利形態か？」ということです。

 

この権利関係次第でトラブルの可能性が変わりますので、

トラブルの危険性が低い順から解説させていただきます。

 

【安全度（高）】

道路の権利（筆）が一つで、持分を所有している。

 

道路の権利が一つの場合で、尚且つ道路所有者が均等に権利を

所有している場合は、互いの関係性に優劣をつけられないので、

トラブルになる可能性が低くなります。

昨今の開発分譲ではこのような均等割に設定していることが一般的です。

 

 

 

　【安全度（中）】

道路の権利（筆）が複数あり、道路の前面部分を所有している。

　　

対象地の前面部分を所有しているケースです。

　　持分を持っているので問題ない場合が多いのですが、古い町の場合は過去の

トラブルによる因縁があることもあったりします。

「この土地（私道）は踏むな」と主張する人がいて近隣トラブルが発生していないかは

確認しておきたい事項です。

そんなトラブルを防ぐために昨今の不動産取引（地域性による）では

「通行・掘削の覚書」を互いに締結することが多くなっております。

 

【安全度（小）】

道路の権利がない場合。

 

　　このケースでは全章で解説した「通行・掘削の覚書」がないと大変危険度が高いと

言えるでしょう。また、覚書や承諾書等がない場合、道路所有者から判子代として

金銭要求されることもあります。また、地域によっては住宅ローンが通りにくくなる

ということもあるので、そのあたりも事前に確認しておきたいですね。

 

 

④  建築基準法の道路

私道という言葉は権利に関して表すものですが、住宅を含め建築物を建築するには

「建築基準法で認可された道路」でなければ建築ができません。これは公道か私道かどうかとは別の部分で重要となります。

見た目は道路として使用されていても建築基準法以外の道路というケースは非常に多いのです。この道路に接している土地に家を建てたい場合は「建築基準法４３条許可」という特別な許可が必要になり、費用も時間もそれなりにかかります。

 

 

〜まとめ〜

私道で気をつける点は、承諾書の有無と近隣トラブルです。

開発分譲地などは住民同士で相互に権利を所有していているのでトラブルが

起きる可能性は少ないものです。一方で古くから存在する町については権利関係も含め

色々と確認することをお勧めします。