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「中古マンションの選び方がわからない」
「どのような点に注意したらいいの？」

リノベーションするための中古マンションを探しているけど、

どのような点に注意して選べばいいかわからないですよね。

中古マンションを選ぶ際にはチェックすべき項目があります。

1つずつ項目を確認して、ご自身の条件に合う物件を探すことが大切です。

今回は、中古マンションを探す際に注意したい点を紹介します。

注意すべき点を参考にして、理想的な中古マンションを手に入れましょう。

押さえておきたい注意点

リノベーション用に中古マンションを購入する際に注意したい項目は7個あります。

・耐震性
・築年数
・適正価格
・共用部の管理状態
・構造と配管経路
・セキュリティ
・事故物件

1つずつ解説していきます。

耐震性

中古マンションを購入するうえでは、耐震性を必ずチェックしましょう。

物件の耐震性を確認するうえで抑えておきたい項目は以下の3つです。

・耐震基準
・マンションの管理状態
・立地の地盤

 耐震基準

住宅には耐震基準が設けられており、1981年6月1日以降に建設された建物は新耐震基準、1981年6月1日以前に建設された建物は旧耐震基準となっています。

新耐震基準は「震度6強から震度7程度の地震で家屋が倒壊・崩壊しないこと」という基準があり、旧耐震基準は「震度5強程度の地震では、家屋が損傷しないこと」という基準が設けられていました。

しかし旧耐震基準では、大規模地震が発生した際に多大な被害が予想されたため、耐震基準を見直すことになりました。

建築基準法が改定され、新耐震基準のもと建設された物件のほうが安全といえますが、1981年6月以前の建物すべてが安全でないともいえません。

築40年以上のマンションであっても、耐震構造が優れた物件もあり、耐震診断によっては新耐震基準を満たす耐震性が認められた物件もあります。

一概に新耐震基準のほうが優れているとはいえませんが、心配な方は新耐震基準を満たす物件を選んだほうがいいでしょう。

また、物件の耐震化(耐震診断と耐震改修工事)には多額の費用がかかるため、耐震性が高い物件を選んでおいたほうが修繕費を抑えることもできます。

 マンションの管理状態

マンションの管理状態が不十分である場合、耐震性に影響を及ぼす可能性があります。

マンションには、経年劣化に備えて、適切なメンテナンスや修繕が必要です。

メンテナンスや修繕がないと建物や設備が劣化して耐震性が悪化します。

マンションごとに修繕計画書が必ずあるので、不動産会社に依頼して「修繕履歴」や「修繕計画」を確認しましょう。

修繕計画書とは、「将来的に必要となる修繕工事を計画して、必要となる費用を算出し、毎月の積立金を決める」ために必要な書類です。

マンションの資産価値を維持するためにも修繕計画書は必要不可欠となります。

また、メンテナンスや修繕に必要な修繕積立金の確認も必要です。

修繕積立金とは、外壁塗装や防水塗装、エレベーターの修理など、マンションの修繕に当てられる費用で、住民全員で積み立てをおこないます。

修繕積立金が不足している場合、修繕計画が予定どおり実施されないケースもあります。

修繕積立金の把握もしておきましょう。

 立地の地盤

地震や大雨による災害の耐震性は、地盤の強度に影響します。

・液状化現象
・土砂崩れ
・浸水
・氾濫

など、マンションが建つ立地の地盤の特徴を把握しておきましょう。

特定の区域での特徴を知りたい場合は

「国土交通省ハザードマップポータルサイト」で調べることができます。

 

築年数

中古マンションの築年数は、資産価値に影響します。

新築マンションを購入したタイミングから約1年を経過すると資産価値は大きく下落。

そこから築20年前後までは下がり続け、築26〜30年を境に価格帯が穏やかとなります。

 

そのため、価格帯が下がりにくい築26年以上の物件を選ぶことで、資産価値の減少を防げます。

一方で築浅の物件は、年々資産価値が大きく下がる可能性が高いため、将来の資産価値を考慮するとお得な買い物ではありません。

 適正価格

中古マンションには適正価格があります。

中古マンションの場合は、相場は明確になっているため、相場をチェックして適正価格か確認すべきです。

中古マンションは、相場よりも高い場合と低い場合があります。

相場よりも高い場合は、売主側の要望で相場よりも高い価格が設定されているケース。

相場よりも低い場合は、土地の所有権がない「借地権」であったり、投資用の物件であったり、何かしらの事情があることがほとんど。

中古マンションの販売価格は、売主と不動産会社の話し合いで決めることが多く、適正価格で売られている物件ばかりではありません。

中古マンションの適正価格は、インターネット上で「同エリア」「同条件」の物件を比較することで調査できます。

無駄な出費を抑えるためにも、適正価格であるかどうか確認することも大事です。

 共用部の管理状態

共有部の管理状態も大事です。

・エントランス
・階段、廊下
・ゴミ捨て場
・ポスト
・駐輪場
・庭(共有)

たとえば、ゴミ捨て場が汚かったり、ポストにちらしが散乱していたりした場合は、管理が行き届いていない証拠です。

管理状態が良ければ、仮に中古マンションを売却する場合にも、売れやすくなるメリットがあります。

実際に住むからこそ、現地に訪れて自分の目で見ることも大事です。

 構造と配管経路

建物の構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。

ラーメン構造は、柱と梁(はり)で構成されており、部屋同士を区切る間仕切りを自由に移動できるため、間取りの変更が可能です。

一方で、壁式構造は、柱と梁(はり)の代わりに、耐力壁で建物全体を支えているため、間取りの変更が困難な場合があります。

リノベーションを検討している場合、建物の構造によって「できること」「できないこと」があるので、「理想とするプランが実現可能か？」を確認しておきましょう。

また、給排水管がまとまっているパイプスペース(PS)の位置も水回りの工事に影響します。

マンションの場合は、パイプスペースの位置は動かせません。

キッチンやバスルームなどの位置を移動させたい場合は、パイプスペースの位置も確認しておきましょう。

セキュリティ

セキュリティ面も確認しておきましょう。

・エントランスのオートロック
・防犯カメラ
・マンション管理人の有無
・強化ガラス
・宅配ボックス

不審者の侵入を防ぐだけではなく、空き巣や訪問販売などを拒むことも大事です。

居住者が安心して暮らせる環境が整ったマンションが理想です。

 事故物件

何らかの事情があり、事故物件となっているマンションもあります。

事故物件の定義はありませんが、入居者が何かしらの理由で死亡した場合は、事故物件扱いです。

事故物件の見分け方は大きく分けて4つあります。

・家賃が相場よりも安い
・リフォーム箇所に不自然な点がある
・物件名が変更されている
・事故物件サイトに掲載されている

心理的に気になる方は、事故物件がどうかについても調査が必要でしょう。

リノベーションは計画的に

中古マンションを購入してリノベーションを検討している場合には、リノベーションにかかる費用や期間を理解しておくことが大事です。

中古マンションのリノベーションにかかる費用相場は、1㎡あたり10〜15万円となっております。

仮に住戸が100㎡だった場合は、1,000〜1,500万円の費用が目安となります。

具体的な費用に関しては、「中古マンションのリノベーション費用相場」をご覧ください。

 

マンションのリノベーション期間

中古マンションのリノベーションにかかる期間は、一般的に5〜7ヶ月が目安となります。

期間の内訳は、設計に2〜3ヶ月、工事に3〜4ヶ月です。

リノベーションのなかでも大規模なリノベーションであるフルリノベーションをする場合は、工事そのものだけではなく、設計にも時間をかける必要があります。

具体的な費用に関しては、「中古マンションのリノベーションにかかる期間」をご覧ください。

 

 

まとめ

リノベーション向けに中古マンションを購入するときは、以下7つの項目を確認しましょう。

・耐震性
・築年数
・適正価格
・共用部の管理状態
・構造と配管経路
・セキュリティ
・事故物件

中古マンションは高額です。

買ったあとに後悔しないためにも、調査したうえで購入を検討してください。