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相続による不動産売却

 

 

親が亡くなり財産を所有している場合は相続となり、

沢山の話し合いと決め事が必要になります。

 

特に土地や建物の不動産を財産として所有している場合は、

現金とは違い、その価値についてわかりづらいものです。

 

また、相続は日常的に関わる事がない専門分野となりますので、

何から手をつけたらいいかとても悩むと思います。

 

ここでは、相続発生から不動産を売却するまでについて解説していきます。

基本的な流れや注意ポイントなどを参考にしていただければと思います。

 

 

 

相続税の基本　

 

 

相続税は、相続によって取得した財産価額の合計額が基礎控除額を超える場合にだけ、

相続税が課税される制度となります。

 

そのため不動産や財産を相続しても必ず相続税が課税されるということではありません。

もし、相続税の課税対象となった場合には、原則として被相続人の死亡から

10ヵ月以内に相続の申告と、相続税の納付が必須となります。

 

 

また、納税義務が発生して相続した財産に不動産が含まれる場合、

不動産はすぐに現金化しにくいという性質上、相続開始から早めの段階で

不動産売却に動いた方が良いです。

 

 

 

 

 

 

相続手続きの流れ　

 

 

Step１　遺言書の確認　

相続発生後、まずは被相続人が遺言書を残しているかの確認をしましょう。

遺言書があるかないかで、その後の手続きが変わってきます。

 

また、遺言書には自筆証書、公正証書、

秘密証書などの種類があり、どれかによっても手続きする場所が変わってきます。

 

遺言書の種類	手続きの内容
自筆証書遺言	裁判所で検認手続き
公正証書遺言	相続人の調査と確認
秘密証書遺言	裁判所で検認手続き

 

 

Step２　相続人の確認　

遺言書が確認できない場合は、この後実施する遺産分割協議で法定相続人全員の

合意を得る必要があるため、相続人の数や関係性を調査します。

 

「同居している家族だけ」「所在が知れている者だけ」とも限りませんし、

思いもよらぬ人が相続人として現れることもありますので、戸籍謄本を用いて入念な確認と

調査が必要になります。

 

Step３　相続財産の確認　

相続手続は被相続人の財産確定も行わなければいけません。

相続財産には、不動産、貴金属などの動産、預金、生命保険、証券など、

財産は多岐におよびます。また、相続する財産は必ずしもプラスの財産というわけではなく、

借金などのマイナスの財産もあります。

 

Step４　相続するかの検討　

相続人の詳細や遺産の内訳が明確になった後は、「相続するかどうか」を検討しましょう。

遺産の中には借金などのマイナスの財産もありますので、場合によっては“相続をしない“という

選択肢を取ることもあります。相続の受け方には以下の３パターンがあります。

 

・単純承認：財産全て（借金なども含む）を相続する
・限定承認：プラス財産の範囲内に限り、負債を含めて相続する

・相続放棄：財産全ての相続を放棄する

 

Step５　遺産分割協議　

相続の検討を終えてからは相続人全員の協議により遺産分割を行います（分割協議）。

相続人全員の同意が必要で、一人でも同意しない人がいると協議分割は成立しません。

相続人の間で話し合いをする場合、1つの目安となるのが民法で定められている法定相続分です。

 

これは、亡くなられた方の意思をできるだけ反映できるようにと民法が推定して定めた相続分です。

必ずしも、この法定相続分どおりに遺産を分けなければならないということではありませんので、

相続人全員で話し合い、納得の上で分割をするのがよいでしょう。分割協議は最も一般的な方法です。

 

なお、相続人の間で協議ができないときは、相続人が共同で、

または1人で、家庭裁判所に遺産の分割を

申し立てることができます。（調停・審判による分割）

 

Step６　相続登記　

分割協議が完了した後は管轄法務局（不動産の所在地）にて登記を行います。

不動産の登記と言うと一般的には司法書士が行う事が多いですが、必要書類を揃えれば

ご自身でも登記は可能です。登記は法務局の混雑具合によっても違いますが、

２週間ほどで登記完了となります。

 

しかし、専門性が高い分野になるので少しでも不安な部分があれば、相続手続きに詳しい

司法書士に依頼することをお勧めします。

 

 

不動産売却の手続き　

 

 

不動産売却の開始については遺産分割協議が成立していれば「売却開始」は可能になります。

（売却成立後、引き渡しまでに相続登記を完了させる事にはなります）

 

ここでの注意点をあげるとすれば、売却するかどうか根本的な部分も含め、

売却依頼する不動産業者選びや、売却金額についても登記名義人全員が合意しなければいけません。

また、売買の手続きについても登記名義人全員の署名が必要となり労力は多大なものになります。

都度の話し合いや登記名義人全員の労力を考えると、不動産の相続自体は一人の名義人という事で

相続を検討する方がスムーズに流れていく事が多いです。

 

 

〜まとめ〜

「大切な人が亡くなった」という事もあるので相続手続きは後回しにしがちです。

しかし、時間の経過とともに次の相続が発生し、相続自体が複雑化してしまう事も少なくありません。尚、2023年4月から相続登記等の手続きを行う事が義務化されています。

相続が起きましたら、まずは専門家への早めの相談をお勧めします。