不動産売却 住宅ローンがあっても売れるの？

住宅ローンが残っていても家は売却できるのか？

今のマンションが手狭になったから戸建に引っ越そうか。

もう少し駅に近い戸建に引っ越したい。

マイホームは一生に一度の買い物と言いますが、長く暮らしていれば生活環境の変化により

「住み替え」という選択肢が生まれることもあります。

そんな時

「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのだろうか？」と考えます。

恐らく大丈夫だろうけど、本当に大丈夫だろうか・・・

こちらの記事では、

このような疑問について解説していきます。

住宅ローンが残っていても売却はできます

住宅ローンの返済中でも売却を進めることは可能です。

ただし、新しい買主に物件を引き渡す時には住宅ローンを完済しなければなりません。

仮に、住宅ローンの残債が2,000万円残っていたとして、売却する金額が1,500万円だとすると、

足りない500万円については自己資金で用意する事になります。

不足部分を補完する方法は、自己資金以外にも「次の購入先のローンに組み込む」という事も条件次第では可能です。

また、完済時には借入れ先の金融機関が設定している抵当権も抹消しなければなりません。

この手続きには売却に関わる不動産業者の采配のもと、司法書士にて抹消の手続きを行う流れになります。

住宅ローンを完済するまでの流れ

Step１　住宅ローン残債額の確認をする　

まずは住宅ローン残高の正確な金額を確認するところからです。

銀行にもよりますが、定期的に残債額が記載された「返済表」が送られてきていますので、

残債額を確認してみましょう。

➡️注意点

住宅ローン借入れが１本だけの場合はわかりやすいですが、

数本立てで組んでいる場合は漏れのないようにしたいです。

例えば、借入れ当初「物件本体借入れ3,000万円」+「諸費用分借入れ250万円」の

合計して3,250万円を借りたような場合。銀行から送られてくる返済表が「２枚」になっていて、

１枚を見落とすこともあるので注意が必要です。

間違いがないように、事前に銀行に確認する事をお勧めします。

Step２　売却想定金額との手取り計算　

Step１では「残債の確認」を行いました。

続いては、売却できるであろう金額との計算を行わなければいけません。

もちろん、担当する不動産業者の人が計算を出してくれますが、大筋のお金の組み立ては理解しておきましょう。

売却金額 – (住宅ローン残債 ＋ 売却経費) ＝ 手残り額

上記の計算式で成り立ちます。

また、買い替えであれば、この計算にプラスして購入先の計算も加わりますので、

お金の流れをしっかりと落とし込めるようにしておきたいです。

Step３　売却契約〜完済までに　

売却活動後、買主が決まり無事に売買契約まで完了。

そこからの流れで一番重要なことは「一括返済の手続き」になります。

一般的な流れでは、買主からの残代金受け取り（引渡し日）と同時に完済する事になります。

ただし、銀行は自動的に完済・抵当権抹消の手続きへと進みませんので、引渡し日の３週間ほど前に

銀行で「一括返済の手続き」をしなければいけません。

多くの銀行では、事前に予約をして店頭に行き手続きを行う流れになります。

〜まとめ〜

基本的に住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

ですが、売却を考えている段階からある程度の「お金の組み立て」は知っておく必要があると思います。

まずは手元にある「返済表」を確認するところから始めてみましょう。