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中古物件購入「あるある」注意点！！

 

 

マイホームを探そうとした時、

あなたは中古戸建と新築戸建のどちらを選択しますか？

 

もちろん、地域性や予算の兼ね合いもありますが

どちらも選べるとしたらいかがでしょう。

 

今回の投稿は「中古戸建を購入した時」に

トラブルにならないように「あるある」の注意点に着目してみました。

 

 

 

１．    境界、越境

まずは「境界・越境」についての注意点です。

中古物件を購入時には不動産取引のルールとして２つの現状把握書類を

売主、買主間にて取り交わします。

 

まず１つが「状況報告書」です。

 

 

 

この書類は上記のように、主に「不具合」や「トラブル」関係の

履歴を告知することを目的とした書類になります。

 

仮に過去に雨漏りや浸水などの大きな事案があったのに売主から

教えてもらえなかった場合、購入者としては納得いきませんし、

揉める事は容易に想定できます。

 

このようなことを未然に防ぐためにも状況告知が義務付けられています。

 

この中で実務上、気をつけたいと思うのが「境界・越境」です。

 

現代の不動産取引では義務ではありませんが「境界の明示」を行うのが

一般的な慣習です。

 

しかし、売主として境界の明示には測量などの費用がかかる場合があります。

仮に経済的な問題で不動産を手放す時に経費をかけられない事情から

「境界非明示」にて売却に出す物件も少なくありません。

 

その場合、厳密には買った土地の境がハッキリとしていないので、

隣地との境界ブロックの所有者が不明である、または越境物が確認できないなどの

後々に困ることが解消されずに取引を行うこととなります。

 

 

２．    設備不具合

 

中古物件の売買には先ほどの状況報告書に加えて「設備表」という書類も

取り交わします。

 

 

これは住宅の各種設備の有無や不具合の有無、詳細を契約時に明確にして

トラブルを未然に防ぐためのものです。

 

問題は、この書類に記載のない不具合がある場合です。

 

引き渡し後、7日以内に申告した場合は保証の対象内となりますが、

この内容をしっかりと説明をしない業者もいて、その事によりトラブルへと

発展することが少なくありません。

 

また、その内容を知っていたとしても、引越しまで時間があり「ガス」の開栓が

遅れて給湯器の不具合を後から発見して保証外となってしまうことがあります。

 

この原因としては、給湯器の水抜きをせずに引き渡しをしてしまい、

真冬の凍結による配管破損が起きてしまうなどが考えられます。

 

 

 

３．退去状態

 

中古物件を購入する時には不動産業者より、

中古物件ゆえのキズ・汚れ等がある旨の説明があります。

 

もちろん購入側もこの旨を知った上で買い受ける訳ですが、

住宅見学のほとんどの方が“一度だけ見て購入する“という流れが多いです。

 

一見、綺麗に思えた物件も家財を撤去した後は

意外と汚れが目立ってしまったり所有者自身も忘れている傷があるものです。

 

こうしたことも理解した上で中古住宅の購入の際には

リフォームもありきで検討する事をお勧めします。

 

 

４．    保証

 

先の項目では設備の保証関係をお話ししましたが、

設備とは別に売主が保証する内容というものも存在します。

 

法律用語としては「契約不適合責任」といい、

旧「瑕疵担保責任」に近い保証内容になります。

 

しかし、契約不適合？と、少々わかりづらい言葉ですよね。

 

これは該当範囲が広い保証内容になりますが、

契約時と違う形態となってしまったことへの修補や費用請求、契約解除についてです。

 

実務的には「雨漏り」が代表的と言えるでしょう。

 

ここで気をつけなければいけないのは、

契約不適合責任が「免責（なし）」になっている契約条件の物件があるということです。

 

法律的には個人が所有者の場合は「免責なし」にできてしまうので、

見学のタイミングあたりで確認をしておいた方が良いでしょう。

 

 

　　〜まとめ〜

　　中古物件は今回の他にもいくつか注意点がありますので、

　　次回は「パート２」として投稿していきたいと思います。