親の施設入居費用、実家を売って工面できる？売却の条件と注意点を解説
「親が介護施設に入ることになりそうだけれど、費用が心配。誰も住まなくなる実家を売却して、資金に充てられないだろうか」
親御さんの介護が始まると、こうしたお悩みに直面する方は少なくありません。
施設への入居と実家の今後は、同じタイミングで考えることが多いテーマです。ただし、実家の売却は、思い立ってすぐに進められるものではありません。
**「誰が売却できるのか」「親の判断能力は十分か」「家族でどのように話し合うか」**といった前提を、先に整理しておく必要があります。
今回は、親御さんの施設入居費用を実家の売却で工面したいと考えている方に向けて、売却できる条件や注意点、判断能力が低下した場合の対応について整理してみたいと思います。
① 施設入居と実家の今後が同時に問われる場面
親御さんが介護施設に入居すると、これまで暮らしていた実家には住む人がいなくなることがあります。
そこで、次のような悩みが同時に出てきます。
・施設の入居一時金や月額費用を、どう用意するか
・誰も住まなくなった実家の管理や固定資産税をどうするか
・実家を売却するのか、賃貸に出すのか、そのまま維持するのか
施設の費用は、施設の種類やサービス内容によって大きく異なります。
入居時にまとまった一時金が必要な施設もあれば、月額費用を中心に支払う施設もあります。また、月額費用のほかに、医療費や介護サービスの自己負担分、日用品代などがかかる場合もあります。
大切なのは、入居時の費用と毎月の費用を分けて、今後どのくらいの資金が必要になるのかを見通しておくことです。
例えば、次のような項目を整理してみましょう。
・入居一時金や初期費用
・毎月の施設利用料
・食費・居住費・介護サービスの自己負担分
・医療費や日用品などの費用
・親御さんの年金や預貯金で賄える金額
親御さんの年金や預貯金だけで足りるのか、不足する場合はどのように用意するのか。その選択肢の一つとして、実家の売却が考えられます。
ただし、実家を売ることが必ずしも最善とは限りません。売却以外にも、賃貸に出す、管理しながら維持するといった方法があります。どの方法が合っているかは、ご家庭の状況によって異なります（7回目の記事もご参考ください）。
② 親の実家を売却できるのは誰？名義と本人の意思が重要
ここが、実家を売却するうえで最も大切な前提です。
実家の名義が親御さんであれば、原則として売主は親御さん本人です。
お子さんが家族というだけで、親御さん名義の家を自由に売却できるわけではありません。
親御さんに判断能力がある場合
売買契約の内容や売却する意味を理解し、自分の意思で判断できる状態であれば、親御さん本人が売主となって売却を進めることができます。
外出が難しい場合などは、本人が有効に委任できる状態であれば、委任状を作成して、お子さんなどに手続きを任せる方法もあります。
ただし、委任状は、本人が委任する内容や権限の範囲を理解し、自分の意思で作成することが前提です。
また、不動産の売却では、本人確認や売却意思の確認が必要になります。確認の方法は取引の状況によって異なりますが、本人の意思が確認できないまま、委任状だけで手続きを進められるわけではありません。
親御さんの判断能力が低下している場合
認知症などによって、売買契約の内容や売却する意味を理解して判断することが難しい場合は、契約が無効になるおそれがあります。
判断能力が低下した後に作成された委任状も、有効と認められない可能性があります。
そのため、お子さんが親御さんの代わりに独断で売却を進めることはできません。
「施設の費用を急いで用意したい」という事情があっても、本人の判断能力や意思を無視して売却することはできないのです。
なお、認知症と診断されたからといって、必ず売却できなくなるわけではありません。診断名だけでなく、売却の内容を本人が理解して判断できるかどうかが重要になります。
売却前に名義も確認しておく
本人の意思だけでなく、不動産の名義も確認しておきましょう。
・実家の名義は親御さん単独か
・亡くなったお父さん・お母さんの名義のままになっていないか
・親御さんとお子さんなどの共有名義になっていないか
・住宅ローンや抵当権は残っていないか
共有名義の場合、実家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
また、亡くなった方の名義のままであれば、相続登記などの手続きが必要になる場合があります（3回目・39回目の記事もご参照ください）。
③ 実家を売却する前に確認したい家族の合意とお金の見通し
親御さん本人の意思が確認でき、売却を検討できる状況であれば、次のような点を整理しておくことをおすすめします。
1. 親御さん本人の気持ち
実家は、親御さんにとって長年暮らしてきた大切な場所です。
「売りたくない」「まだ戻れるかもしれない」という気持ちがある場合もあります。また、施設での生活が合わず、実家に戻りたくなる可能性もあります。
実家を売却すると、基本的には以前の生活に戻ることが難しくなります。
そのため、「売却したら戻る場所がなくなる」という点も含めて、親御さん本人が納得して判断できているかが大切です。
2. きょうだい間で情報を共有する
親御さんが単独名義で、判断能力があり、本人が売却を希望している場合、法律上、きょうだい全員の同意が必ず必要になるわけではありません。
ただし、実家の売却は、将来の相続にも関わるテーマです。
売却の理由や経緯、売却代金の使い道などをきょうだいで共有しておかないと、後から「勝手に売った」「お金の使い道が分からない」といったトラブルに発展することがあります。
親御さん本人の意思を尊重しながら、家族間でも話し合っておくと安心です（4回目・25回目の記事もご参考ください）。
3. 施設費用と売却金額の見通しを立てる
実家の売却を考える場合は、施設費用と売却に関するお金を整理しておきましょう。
・施設費用の総額の見込み（入居時の費用＋月額費用×想定期間）
・親御さんの年金や預貯金で、どこまで賄えるか
・実家はいくらくらいで売却できそうか
・売却にかかる仲介手数料や登記費用など
・売却益が出た場合にかかる税金
実家の売却価格は、立地や建物の状態、土地の条件などによって異なります。不動産会社に査定を依頼し、まずは現在の売却価格の目安を把握してみましょう（28回目の記事をご参照ください）。
また、親御さんが住んでいた家を売却する場合、一定の条件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例は、住まなくなってから一定の期間内に売却することなどが条件となります。施設への入居後も対象となる場合がありますが、所有者や居住状況、売却時期などの確認が必要です。
税金の扱いによって手元に残る金額も変わるため、売却前に税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。
4. 売却代金は親御さん本人の財産として管理する
実家の売却代金は、売主である親御さん本人の財産です。
そのため、売却代金は親御さん本人の口座で受け取り、管理することが基本です。
お子さんが親御さんの代わりに資金を管理する必要がある場合も、親御さんのお金と自分のお金を混同しないようにしましょう。
親御さんの施設費用や医療費などに使った場合は、領収書や支出の記録を残しておくと安心です。
なお、売却代金をお子さん自身の財産として受け取ったり、自由に使ったりすると、贈与税などの問題が生じる可能性があります。資金の管理方法や使い方については、必要に応じて税理士などに相談しましょう。
5. 登記簿上の住所も確認する
親御さんが施設に入居し、住所を変更している場合は、不動産の登記簿に記載されている住所と現在の住所が異なっていることがあります。
登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合、売却にあたって住所変更登記が必要になることがあります。
また、2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名に変更があった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されました。
2026年4月1日より前に住所などを変更し、まだ変更登記をしていない場合も対象となり、2028年3月31日までに手続きをする必要があります（3回目の記事でも触れています）。
施設への入居に伴って住所を変更した場合は、登記簿の記載も確認しておきましょう。
④ 親の判断能力に不安がある場合は早めに備える
「最近、物忘れが増えてきた」「実家の売却について、本人が判断できるか心配」
このような場合は、判断能力に余裕があるうちに、早めに今後の備えを考えておくことが大切です。
判断能力が低下してしまった場合
親御さんがすでに売買の判断をすることが難しい状態であれば、成年後見制度を利用して、家庭裁判所が選任した成年後見人などが財産管理を行う方法があります（16回目の記事で詳しくご紹介しています）。
ただし、成年後見人が選任されれば、自由に実家を売却できるというわけではありません。
特に、次の点に注意が必要です。
・居住用不動産の売却には、原則として家庭裁判所の許可が必要です。
・現在住んでいる家だけでなく、施設に入居する前に住んでいた実家も対象になる場合があります。
・許可を得ずに売却した場合、その処分は無効になります。
・成年後見制度の申立てから利用開始までには、一定の期間がかかります。事案によって異なりますが、家庭裁判所の審理や手続きに時間を要することがあります。
また、成年後見人には、親族ではなく弁護士や司法書士などの専門家が選任される場合もあります。
成年後見制度は、本人の財産や生活を守るための制度です。施設費用を用意するために実家を売りたいという希望があっても、本人にとって売却が必要で適切かどうかを踏まえて判断されます。
判断能力があるうちにできる備え
親御さんに判断能力があるうちであれば、将来に備えて、家族信託や任意後見契約などを検討する方法もあります（15回目の記事）。
家族信託は、本人が元気なうちに、信頼できる家族などに財産の管理や処分を任せる仕組みです。契約内容によっては、不動産の売却を含めた財産管理の方法を決めておくことができます。
任意後見契約は、将来、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ後見人となる人や支援内容を決めておく制度です。ただし、契約を結んだだけですぐに任意後見人が活動するわけではなく、本人の判断能力が低下した後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任してから効力が生じます。
どちらの制度も、本人が契約内容を理解して判断できるうちに準備することが重要です。
親御さんの状況や希望によって適した方法は異なるため、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら検討しましょう。
まとめ
親御さんの施設入居費用と実家の売却は、同時に考えることが多いテーマです。
実家を売却すれば、施設の入居費用や毎月の利用料に充てられる可能性があります。一方で、売却するには、名義や本人の判断能力、家族間の話し合いなど、事前に確認しておきたいことがあります。
特に大切なのは、**「誰が売主になるのか」「親御さん本人の意思を確認できるのか」**という点です。
判断能力が低下してからでは、委任状による売却が難しくなり、成年後見制度などの手続きが必要になる場合もあります。
また、施設入居後に実家を売却する場合は、税金の特例や住所変更登記なども確認しておきましょう。
焦って売却を進めるのではなく、まずは親御さんの希望や今後の生活、必要な費用を整理することが大切です。
実家の売却や相続、施設入居後の不動産管理についてお悩みの場合は、不動産会社や専門家に相談しながら、ご家族に合った方法を考えてみてはいかがでしょうか。
親御さんの介護が始まると、こうしたお悩みに直面する方は少なくありません。
施設への入居と実家の今後は、同じタイミングで考えることが多いテーマです。ただし、実家の売却は、思い立ってすぐに進められるものではありません。
**「誰が売却できるのか」「親の判断能力は十分か」「家族でどのように話し合うか」**といった前提を、先に整理しておく必要があります。
今回は、親御さんの施設入居費用を実家の売却で工面したいと考えている方に向けて、売却できる条件や注意点、判断能力が低下した場合の対応について整理してみたいと思います。
① 施設入居と実家の今後が同時に問われる場面
親御さんが介護施設に入居すると、これまで暮らしていた実家には住む人がいなくなることがあります。
そこで、次のような悩みが同時に出てきます。
・施設の入居一時金や月額費用を、どう用意するか
・誰も住まなくなった実家の管理や固定資産税をどうするか
・実家を売却するのか、賃貸に出すのか、そのまま維持するのか
施設の費用は、施設の種類やサービス内容によって大きく異なります。
入居時にまとまった一時金が必要な施設もあれば、月額費用を中心に支払う施設もあります。また、月額費用のほかに、医療費や介護サービスの自己負担分、日用品代などがかかる場合もあります。
大切なのは、入居時の費用と毎月の費用を分けて、今後どのくらいの資金が必要になるのかを見通しておくことです。
例えば、次のような項目を整理してみましょう。
・入居一時金や初期費用
・毎月の施設利用料
・食費・居住費・介護サービスの自己負担分
・医療費や日用品などの費用
・親御さんの年金や預貯金で賄える金額
親御さんの年金や預貯金だけで足りるのか、不足する場合はどのように用意するのか。その選択肢の一つとして、実家の売却が考えられます。
ただし、実家を売ることが必ずしも最善とは限りません。売却以外にも、賃貸に出す、管理しながら維持するといった方法があります。どの方法が合っているかは、ご家庭の状況によって異なります（7回目の記事もご参考ください）。
② 親の実家を売却できるのは誰？名義と本人の意思が重要
ここが、実家を売却するうえで最も大切な前提です。
実家の名義が親御さんであれば、原則として売主は親御さん本人です。
お子さんが家族というだけで、親御さん名義の家を自由に売却できるわけではありません。
親御さんに判断能力がある場合
売買契約の内容や売却する意味を理解し、自分の意思で判断できる状態であれば、親御さん本人が売主となって売却を進めることができます。
外出が難しい場合などは、本人が有効に委任できる状態であれば、委任状を作成して、お子さんなどに手続きを任せる方法もあります。
ただし、委任状は、本人が委任する内容や権限の範囲を理解し、自分の意思で作成することが前提です。
また、不動産の売却では、本人確認や売却意思の確認が必要になります。確認の方法は取引の状況によって異なりますが、本人の意思が確認できないまま、委任状だけで手続きを進められるわけではありません。
親御さんの判断能力が低下している場合
認知症などによって、売買契約の内容や売却する意味を理解して判断することが難しい場合は、契約が無効になるおそれがあります。
判断能力が低下した後に作成された委任状も、有効と認められない可能性があります。
そのため、お子さんが親御さんの代わりに独断で売却を進めることはできません。
「施設の費用を急いで用意したい」という事情があっても、本人の判断能力や意思を無視して売却することはできないのです。
なお、認知症と診断されたからといって、必ず売却できなくなるわけではありません。診断名だけでなく、売却の内容を本人が理解して判断できるかどうかが重要になります。
売却前に名義も確認しておく
本人の意思だけでなく、不動産の名義も確認しておきましょう。
・実家の名義は親御さん単独か
・亡くなったお父さん・お母さんの名義のままになっていないか
・親御さんとお子さんなどの共有名義になっていないか
・住宅ローンや抵当権は残っていないか
共有名義の場合、実家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
また、亡くなった方の名義のままであれば、相続登記などの手続きが必要になる場合があります（3回目・39回目の記事もご参照ください）。
③ 実家を売却する前に確認したい家族の合意とお金の見通し
親御さん本人の意思が確認でき、売却を検討できる状況であれば、次のような点を整理しておくことをおすすめします。
1. 親御さん本人の気持ち
実家は、親御さんにとって長年暮らしてきた大切な場所です。
「売りたくない」「まだ戻れるかもしれない」という気持ちがある場合もあります。また、施設での生活が合わず、実家に戻りたくなる可能性もあります。
実家を売却すると、基本的には以前の生活に戻ることが難しくなります。
そのため、「売却したら戻る場所がなくなる」という点も含めて、親御さん本人が納得して判断できているかが大切です。
2. きょうだい間で情報を共有する
親御さんが単独名義で、判断能力があり、本人が売却を希望している場合、法律上、きょうだい全員の同意が必ず必要になるわけではありません。
ただし、実家の売却は、将来の相続にも関わるテーマです。
売却の理由や経緯、売却代金の使い道などをきょうだいで共有しておかないと、後から「勝手に売った」「お金の使い道が分からない」といったトラブルに発展することがあります。
親御さん本人の意思を尊重しながら、家族間でも話し合っておくと安心です（4回目・25回目の記事もご参考ください）。
3. 施設費用と売却金額の見通しを立てる
実家の売却を考える場合は、施設費用と売却に関するお金を整理しておきましょう。
・施設費用の総額の見込み（入居時の費用＋月額費用×想定期間）
・親御さんの年金や預貯金で、どこまで賄えるか
・実家はいくらくらいで売却できそうか
・売却にかかる仲介手数料や登記費用など
・売却益が出た場合にかかる税金
実家の売却価格は、立地や建物の状態、土地の条件などによって異なります。不動産会社に査定を依頼し、まずは現在の売却価格の目安を把握してみましょう（28回目の記事をご参照ください）。
また、親御さんが住んでいた家を売却する場合、一定の条件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例は、住まなくなってから一定の期間内に売却することなどが条件となります。施設への入居後も対象となる場合がありますが、所有者や居住状況、売却時期などの確認が必要です。
税金の扱いによって手元に残る金額も変わるため、売却前に税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。
4. 売却代金は親御さん本人の財産として管理する
実家の売却代金は、売主である親御さん本人の財産です。
そのため、売却代金は親御さん本人の口座で受け取り、管理することが基本です。
お子さんが親御さんの代わりに資金を管理する必要がある場合も、親御さんのお金と自分のお金を混同しないようにしましょう。
親御さんの施設費用や医療費などに使った場合は、領収書や支出の記録を残しておくと安心です。
なお、売却代金をお子さん自身の財産として受け取ったり、自由に使ったりすると、贈与税などの問題が生じる可能性があります。資金の管理方法や使い方については、必要に応じて税理士などに相談しましょう。
5. 登記簿上の住所も確認する
親御さんが施設に入居し、住所を変更している場合は、不動産の登記簿に記載されている住所と現在の住所が異なっていることがあります。
登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合、売却にあたって住所変更登記が必要になることがあります。
また、2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名に変更があった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されました。
2026年4月1日より前に住所などを変更し、まだ変更登記をしていない場合も対象となり、2028年3月31日までに手続きをする必要があります（3回目の記事でも触れています）。
施設への入居に伴って住所を変更した場合は、登記簿の記載も確認しておきましょう。
④ 親の判断能力に不安がある場合は早めに備える
「最近、物忘れが増えてきた」「実家の売却について、本人が判断できるか心配」
このような場合は、判断能力に余裕があるうちに、早めに今後の備えを考えておくことが大切です。
判断能力が低下してしまった場合
親御さんがすでに売買の判断をすることが難しい状態であれば、成年後見制度を利用して、家庭裁判所が選任した成年後見人などが財産管理を行う方法があります（16回目の記事で詳しくご紹介しています）。
ただし、成年後見人が選任されれば、自由に実家を売却できるというわけではありません。
特に、次の点に注意が必要です。
・居住用不動産の売却には、原則として家庭裁判所の許可が必要です。
・現在住んでいる家だけでなく、施設に入居する前に住んでいた実家も対象になる場合があります。
・許可を得ずに売却した場合、その処分は無効になります。
・成年後見制度の申立てから利用開始までには、一定の期間がかかります。事案によって異なりますが、家庭裁判所の審理や手続きに時間を要することがあります。
また、成年後見人には、親族ではなく弁護士や司法書士などの専門家が選任される場合もあります。
成年後見制度は、本人の財産や生活を守るための制度です。施設費用を用意するために実家を売りたいという希望があっても、本人にとって売却が必要で適切かどうかを踏まえて判断されます。
判断能力があるうちにできる備え
親御さんに判断能力があるうちであれば、将来に備えて、家族信託や任意後見契約などを検討する方法もあります（15回目の記事）。
家族信託は、本人が元気なうちに、信頼できる家族などに財産の管理や処分を任せる仕組みです。契約内容によっては、不動産の売却を含めた財産管理の方法を決めておくことができます。
任意後見契約は、将来、判断能力が低下した場合に備えて、あらかじめ後見人となる人や支援内容を決めておく制度です。ただし、契約を結んだだけですぐに任意後見人が活動するわけではなく、本人の判断能力が低下した後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任してから効力が生じます。
どちらの制度も、本人が契約内容を理解して判断できるうちに準備することが重要です。
親御さんの状況や希望によって適した方法は異なるため、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら検討しましょう。
まとめ
親御さんの施設入居費用と実家の売却は、同時に考えることが多いテーマです。
実家を売却すれば、施設の入居費用や毎月の利用料に充てられる可能性があります。一方で、売却するには、名義や本人の判断能力、家族間の話し合いなど、事前に確認しておきたいことがあります。
特に大切なのは、**「誰が売主になるのか」「親御さん本人の意思を確認できるのか」**という点です。
判断能力が低下してからでは、委任状による売却が難しくなり、成年後見制度などの手続きが必要になる場合もあります。
また、施設入居後に実家を売却する場合は、税金の特例や住所変更登記なども確認しておきましょう。
焦って売却を進めるのではなく、まずは親御さんの希望や今後の生活、必要な費用を整理することが大切です。
実家の売却や相続、施設入居後の不動産管理についてお悩みの場合は、不動産会社や専門家に相談しながら、ご家族に合った方法を考えてみてはいかがでしょうか。
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