実家をどう分ける？遺産分割の4つの方法｜現物・換価・代償・共有の違いを解説
「遺産といっても、実家と少しの預貯金しかない。兄弟でどう分ければ、公平になるのだろう」
相続のご相談の中で、とても多いお悩みです。
預貯金のように金額で分けられる財産と違い、実家のような不動産は、簡単に半分に分けることができません。しかも、誰かが住んでいたり、家族の思い出が詰まっていたりするため、話し合いが難しくなりがちです。
実家を相続したときには、誰かが住み続けるのか、売却して現金で分けるのか、それとも共有名義にするのかなど、いくつかの選択肢があります。
今回は、実家のような「分けにくい財産」をどのように分けるのか、**遺産分割の4つの方法（現物分割・換価分割・代償分割・共有分割）**について、それぞれのメリット・デメリットや具体例を交えながら整理してみたいと思います。
① 遺産分割の基本的な4つの方法
遺言書がない場合、遺産の分け方は、原則として相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます。
話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用し、それでも合意できなければ審判で裁判官が分け方を判断することになります。
遺産分割には、主に次の4つの方法があります。
| 方法 | 内容 | イメージ |
| 現物分割 | 財産をそのままの形で分ける | 実家は長男、預貯金は次男 |
| 換価分割 | 財産を売却して、現金を分ける | 実家を売却し、代金を分け合う |
| 代償分割 | 一人が財産を取得し、他の相続人に代償金を支払う | 長男が実家を取得し、次男に現金を支払う |
| 共有分割 | 複数人が共有名義で取得する | 兄弟で持分を2分の1ずつにする |
相続人全員が合意すれば、基本的にはどの方法を選んでも構いません。
一方、家庭裁判所の審判では、遺産の種類や性質、相続人それぞれの事情などを考慮して、適切な分割方法が判断されます。一般的には現物分割が検討され、難しい場合には代償分割や換価分割などが検討されますが、法律で一律の優先順位が決まっているわけではありません。
では、具体的な例で見てみましょう。
今回の例
相続人は、長男と次男の2人。
遺産は、実家（評価額3,000万円）と預貯金600万円、合計3,600万円。
法定相続分は、それぞれ2分の1（1,800万円ずつ）とします。
※実際の遺産分割では、遺言書の有無や特別受益・寄与分などによって、具体的な取得額が変わる場合があります。ここでは分かりやすくするため、単純化した例で説明します。
② 現物分割・換価分割とは？
現物分割：財産をそのままの形で分ける方法
現物分割とは、財産を売却したり現金に換えたりせず、そのままの形で分ける方法です。**
例えば、先ほどの例で「長男が実家、次男が預貯金」を取得するとします。
・長男：実家3,000万円
・次男：預貯金600万円
この場合、長男と次男の取得額に大きな差が生じます。
現物分割は、不動産が複数あり、それぞれの価値のバランスが取れている場合や、他の財産と組み合わせて公平に分けられる場合に向いています。
また、広い土地であれば、土地を分筆して、それぞれが取得する方法もあります。ただし、土地の形状や接道状況、法令上の制限などによっては、分筆が難しいこともあります。
・メリット：不動産を売却せずに残せる。売却のための仲介手数料などがかからず、手続きも比較的シンプル
・デメリット：不動産が1つしかない場合は公平に分けにくい。土地を分筆する場合も、条件によっては難しい
換価分割：不動産を売却して現金で分ける方法
換価分割とは、不動産などの財産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分ける方法です。
先ほどの例では、実家を3,000万円で売却できたと仮定すると、預貯金600万円と合わせて3,600万円になります。
これを長男と次男で2分の1ずつ分ければ、それぞれ1,800万円を取得できます。
・長男：1,800万円
・次男：1,800万円
このように、現金に換えることで、金額を基準に分けやすくなります。
・メリット：金額で分けられるため、公平に調整しやすい。誰も実家に住む予定がない場合や、実家を継ぐ人がいない場合に向いている
・デメリット：売却に手間と時間がかかる。仲介手数料などの費用が発生し、売却によって譲渡所得が生じれば税金がかかる場合もある。また、思い入れのある実家を手放すことへの気持ちの整理も必要
なお、換価分割で実家を売却する場合は、相続登記や売却の進め方、売却代金の分配方法などを事前に整理しておくことが大切です。
売却のために一時的に相続人の代表者名義にする方法などもありますが、遺産分割協議書の記載方法によって税金や登記の扱いが変わることがあります。
実際の手続きは、司法書士や税理士、不動産会社などに相談しながら進めると安心です（売却の流れは47回目の記事、売却時の税金は17回目の記事をご参照ください）。
③ 代償分割とは？実家を継ぐ人が代償金を支払う方法
代償分割とは、特定の相続人が実家などの財産を取得する代わりに、他の相続人に対して現金（代償金）を支払う方法です。**
先ほどの例で考えてみましょう。
長男が実家（3,000万円）を取得し、次男に対して不足分の1,200万円を代償金として支払います。
すると、次のようになります。
・長男：実家3,000万円 − 代償金1,200万円 ＝ 1,800万円
・次男：預貯金600万円 ＋ 代償金1,200万円 ＝ 1,800万円
このように、長男が実家に住み続けながら、次男にも相続分に見合う財産を渡すことができます。
・メリット：実家を売却せずに残せる。住み続けたい人がそのまま住める。代償金によって取得額を調整できる
・デメリット：実家を取得する人に、代償金を支払うだけの資金力が必要。実家の評価額によって代償金の金額が変わるため、相続人同士で意見が分かれることがある
特に注意したいのが、**「実家をいくらと評価するか」**という点です。
不動産には、次のように複数の評価方法があります。
・相続税評価額：相続税を計算するための評価額
・固定資産税評価額：固定資産税などを計算するための評価額
・実勢価格：実際に市場で売買されると想定される価格
どの評価額を基準にするかによって、代償金の金額が変わることがあります。
例えば、長男は相続税評価額を基準にしたいと考え、次男は実際に売却した場合の価格を基準にしたいと考えるなど、意見が分かれることもあります。
そのため、相続人全員が納得できる評価方法を話し合っておくことが大切です（13回目の記事をご参照ください）。
また、代償分割を選ぶ場合は、遺産分割協議書に次の内容を明確に記載しておきましょう。
・誰がどの財産を取得するのか
・代償金はいくらなのか
・いつまでに支払うのか
・どのような方法で支払うのか
口約束だけにしてしまうと、後から支払いをめぐるトラブルになる可能性があります（23回目の記事をご参照ください）。
なお、家庭裁判所の審判で代償分割が選択される場合には、代償金を支払う相続人に支払能力があるかどうかなども考慮されます。
また、代償金の税務上の扱いは、遺産分割協議書の内容や支払いの実態などによって異なる場合があります。通常の遺産分割に伴う代償金と、贈与として扱われる金銭の受け渡しでは税金の扱いが異なるため、必要に応じて税理士に確認しましょう。
④ 共有分割の注意点と、どの方法を選ぶかの考え方
共有分割：複数の相続人で共有名義にする方法
共有分割とは、実家を複数の相続人の共有名義で取得する方法です。
例えば、長男と次男が実家を2分の1ずつの持分で相続するケースです。
その場で売却したり、どちらかが代償金を用意したりする必要がないため、話し合いがまとまらないときに選ばれることもあります。
・メリット：すぐに売却や代償金の支払いを決める必要がない。複数の相続人で所有権を持てる
・デメリット：将来、売却や活用をするときに意見がまとまらない可能性がある。次の世代に相続されると共有者が増え、話し合いがさらに難しくなることがある
特に注意したいのが、将来の売却です。
共有名義の実家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却することも法律上は可能です。ただし、持分だけの売却は買い手が限られ、希望する価格で売却できない場合があります。
また、共有不動産の管理や変更についても、行為の内容によって必要な同意の範囲が異なります。
そのため、共有名義にする場合は、将来誰が住むのか、管理費用をどう負担するのか、売却する場合はどうするのかなどを、あらかじめ話し合っておくことが大切です。
共有名義のリスクや解消方法については、14回目の記事でも詳しくご紹介しています。
どの方法を選ぶ？家族の状況に応じた考え方
それぞれの方法には特徴があり、どれが最適かはご家族の状況によって異なります。
| ご家族の状況 | 向いている方法の例 |
| 実家に住み続ける人、継ぐ人がいる | 代償分割、または現物分割 |
| 誰も住まず、継ぐ予定もない | 換価分割 |
| 不動産が複数ある、または他の財産とのバランスが取れる | 現物分割 |
| すぐに売却や代償金の支払いを決められない | 共有分割も選択肢。ただし将来の解消方法を考えておく |
ただし、これはあくまで目安です。
実際には、ご家族の気持ちや実家の状態、資金の状況、税金など、さまざまな要素を総合的に判断する必要があります。
分け方を考える前に、次のことを整理しておくと、話し合いが進めやすくなります。
・財産の全体像と実家の評価額**：預貯金や不動産など、相続財産をすべて確認する
・相続人全員の意向**：実家を継ぎたい人、売却したい人、まだ決められない人など、それぞれの希望を確認する
・法律上の取り分への配慮**：遺留分（24回目の記事）や、寄与分・特別受益（25回目の記事）など、公平性に関わる制度も確認する
・きょうだい間の関係性**：話し合いが難しい場合は、司法書士や弁護士など第三者の専門家に相談する
まとめ
実家の相続では、預貯金のように簡単に分けられないため、どのような方法を選ぶかが大切になります。
遺産分割には、主に次の4つの方法があります。
・現物分割：財産をそのままの形で分ける
・換価分割：財産を売却して現金で分ける
・代償分割：一人が実家を取得し、他の相続人に代償金を支払う
・共有分割：複数の相続人で共有名義にする
それぞれにメリット・デメリットがあり、どの方法にも一つの正解があるわけではありません。
大切なのは、実家を残したいのか、売却したいのか、誰が住むのか、代償金を用意できるのかなど、ご家族の状況を整理したうえで、相続人全員が納得できる方法を選ぶことです。
実家の評価や売却、相続人同士の話し合いでお悩みの場合は、不動産会社や司法書士、税理士、弁護士などの専門家に相談しながら、無理のない分け方を考えてみてはいかがでしょうか。
相続のご相談の中で、とても多いお悩みです。
預貯金のように金額で分けられる財産と違い、実家のような不動産は、簡単に半分に分けることができません。しかも、誰かが住んでいたり、家族の思い出が詰まっていたりするため、話し合いが難しくなりがちです。
実家を相続したときには、誰かが住み続けるのか、売却して現金で分けるのか、それとも共有名義にするのかなど、いくつかの選択肢があります。
今回は、実家のような「分けにくい財産」をどのように分けるのか、**遺産分割の4つの方法（現物分割・換価分割・代償分割・共有分割）**について、それぞれのメリット・デメリットや具体例を交えながら整理してみたいと思います。
① 遺産分割の基本的な4つの方法
遺言書がない場合、遺産の分け方は、原則として相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます。
話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用し、それでも合意できなければ審判で裁判官が分け方を判断することになります。
遺産分割には、主に次の4つの方法があります。
| 方法 | 内容 | イメージ |
| 現物分割 | 財産をそのままの形で分ける | 実家は長男、預貯金は次男 |
| 換価分割 | 財産を売却して、現金を分ける | 実家を売却し、代金を分け合う |
| 代償分割 | 一人が財産を取得し、他の相続人に代償金を支払う | 長男が実家を取得し、次男に現金を支払う |
| 共有分割 | 複数人が共有名義で取得する | 兄弟で持分を2分の1ずつにする |
相続人全員が合意すれば、基本的にはどの方法を選んでも構いません。
一方、家庭裁判所の審判では、遺産の種類や性質、相続人それぞれの事情などを考慮して、適切な分割方法が判断されます。一般的には現物分割が検討され、難しい場合には代償分割や換価分割などが検討されますが、法律で一律の優先順位が決まっているわけではありません。
では、具体的な例で見てみましょう。
今回の例
相続人は、長男と次男の2人。
遺産は、実家（評価額3,000万円）と預貯金600万円、合計3,600万円。
法定相続分は、それぞれ2分の1（1,800万円ずつ）とします。
※実際の遺産分割では、遺言書の有無や特別受益・寄与分などによって、具体的な取得額が変わる場合があります。ここでは分かりやすくするため、単純化した例で説明します。
② 現物分割・換価分割とは？
現物分割：財産をそのままの形で分ける方法
現物分割とは、財産を売却したり現金に換えたりせず、そのままの形で分ける方法です。**
例えば、先ほどの例で「長男が実家、次男が預貯金」を取得するとします。
・長男：実家3,000万円
・次男：預貯金600万円
この場合、長男と次男の取得額に大きな差が生じます。
現物分割は、不動産が複数あり、それぞれの価値のバランスが取れている場合や、他の財産と組み合わせて公平に分けられる場合に向いています。
また、広い土地であれば、土地を分筆して、それぞれが取得する方法もあります。ただし、土地の形状や接道状況、法令上の制限などによっては、分筆が難しいこともあります。
・メリット：不動産を売却せずに残せる。売却のための仲介手数料などがかからず、手続きも比較的シンプル
・デメリット：不動産が1つしかない場合は公平に分けにくい。土地を分筆する場合も、条件によっては難しい
換価分割：不動産を売却して現金で分ける方法
換価分割とは、不動産などの財産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分ける方法です。
先ほどの例では、実家を3,000万円で売却できたと仮定すると、預貯金600万円と合わせて3,600万円になります。
これを長男と次男で2分の1ずつ分ければ、それぞれ1,800万円を取得できます。
・長男：1,800万円
・次男：1,800万円
このように、現金に換えることで、金額を基準に分けやすくなります。
・メリット：金額で分けられるため、公平に調整しやすい。誰も実家に住む予定がない場合や、実家を継ぐ人がいない場合に向いている
・デメリット：売却に手間と時間がかかる。仲介手数料などの費用が発生し、売却によって譲渡所得が生じれば税金がかかる場合もある。また、思い入れのある実家を手放すことへの気持ちの整理も必要
なお、換価分割で実家を売却する場合は、相続登記や売却の進め方、売却代金の分配方法などを事前に整理しておくことが大切です。
売却のために一時的に相続人の代表者名義にする方法などもありますが、遺産分割協議書の記載方法によって税金や登記の扱いが変わることがあります。
実際の手続きは、司法書士や税理士、不動産会社などに相談しながら進めると安心です（売却の流れは47回目の記事、売却時の税金は17回目の記事をご参照ください）。
③ 代償分割とは？実家を継ぐ人が代償金を支払う方法
代償分割とは、特定の相続人が実家などの財産を取得する代わりに、他の相続人に対して現金（代償金）を支払う方法です。**
先ほどの例で考えてみましょう。
長男が実家（3,000万円）を取得し、次男に対して不足分の1,200万円を代償金として支払います。
すると、次のようになります。
・長男：実家3,000万円 − 代償金1,200万円 ＝ 1,800万円
・次男：預貯金600万円 ＋ 代償金1,200万円 ＝ 1,800万円
このように、長男が実家に住み続けながら、次男にも相続分に見合う財産を渡すことができます。
・メリット：実家を売却せずに残せる。住み続けたい人がそのまま住める。代償金によって取得額を調整できる
・デメリット：実家を取得する人に、代償金を支払うだけの資金力が必要。実家の評価額によって代償金の金額が変わるため、相続人同士で意見が分かれることがある
特に注意したいのが、**「実家をいくらと評価するか」**という点です。
不動産には、次のように複数の評価方法があります。
・相続税評価額：相続税を計算するための評価額
・固定資産税評価額：固定資産税などを計算するための評価額
・実勢価格：実際に市場で売買されると想定される価格
どの評価額を基準にするかによって、代償金の金額が変わることがあります。
例えば、長男は相続税評価額を基準にしたいと考え、次男は実際に売却した場合の価格を基準にしたいと考えるなど、意見が分かれることもあります。
そのため、相続人全員が納得できる評価方法を話し合っておくことが大切です（13回目の記事をご参照ください）。
また、代償分割を選ぶ場合は、遺産分割協議書に次の内容を明確に記載しておきましょう。
・誰がどの財産を取得するのか
・代償金はいくらなのか
・いつまでに支払うのか
・どのような方法で支払うのか
口約束だけにしてしまうと、後から支払いをめぐるトラブルになる可能性があります（23回目の記事をご参照ください）。
なお、家庭裁判所の審判で代償分割が選択される場合には、代償金を支払う相続人に支払能力があるかどうかなども考慮されます。
また、代償金の税務上の扱いは、遺産分割協議書の内容や支払いの実態などによって異なる場合があります。通常の遺産分割に伴う代償金と、贈与として扱われる金銭の受け渡しでは税金の扱いが異なるため、必要に応じて税理士に確認しましょう。
④ 共有分割の注意点と、どの方法を選ぶかの考え方
共有分割：複数の相続人で共有名義にする方法
共有分割とは、実家を複数の相続人の共有名義で取得する方法です。
例えば、長男と次男が実家を2分の1ずつの持分で相続するケースです。
その場で売却したり、どちらかが代償金を用意したりする必要がないため、話し合いがまとまらないときに選ばれることもあります。
・メリット：すぐに売却や代償金の支払いを決める必要がない。複数の相続人で所有権を持てる
・デメリット：将来、売却や活用をするときに意見がまとまらない可能性がある。次の世代に相続されると共有者が増え、話し合いがさらに難しくなることがある
特に注意したいのが、将来の売却です。
共有名義の実家全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに売却することも法律上は可能です。ただし、持分だけの売却は買い手が限られ、希望する価格で売却できない場合があります。
また、共有不動産の管理や変更についても、行為の内容によって必要な同意の範囲が異なります。
そのため、共有名義にする場合は、将来誰が住むのか、管理費用をどう負担するのか、売却する場合はどうするのかなどを、あらかじめ話し合っておくことが大切です。
共有名義のリスクや解消方法については、14回目の記事でも詳しくご紹介しています。
どの方法を選ぶ？家族の状況に応じた考え方
それぞれの方法には特徴があり、どれが最適かはご家族の状況によって異なります。
| ご家族の状況 | 向いている方法の例 |
| 実家に住み続ける人、継ぐ人がいる | 代償分割、または現物分割 |
| 誰も住まず、継ぐ予定もない | 換価分割 |
| 不動産が複数ある、または他の財産とのバランスが取れる | 現物分割 |
| すぐに売却や代償金の支払いを決められない | 共有分割も選択肢。ただし将来の解消方法を考えておく |
ただし、これはあくまで目安です。
実際には、ご家族の気持ちや実家の状態、資金の状況、税金など、さまざまな要素を総合的に判断する必要があります。
分け方を考える前に、次のことを整理しておくと、話し合いが進めやすくなります。
・財産の全体像と実家の評価額**：預貯金や不動産など、相続財産をすべて確認する
・相続人全員の意向**：実家を継ぎたい人、売却したい人、まだ決められない人など、それぞれの希望を確認する
・法律上の取り分への配慮**：遺留分（24回目の記事）や、寄与分・特別受益（25回目の記事）など、公平性に関わる制度も確認する
・きょうだい間の関係性**：話し合いが難しい場合は、司法書士や弁護士など第三者の専門家に相談する
まとめ
実家の相続では、預貯金のように簡単に分けられないため、どのような方法を選ぶかが大切になります。
遺産分割には、主に次の4つの方法があります。
・現物分割：財産をそのままの形で分ける
・換価分割：財産を売却して現金で分ける
・代償分割：一人が実家を取得し、他の相続人に代償金を支払う
・共有分割：複数の相続人で共有名義にする
それぞれにメリット・デメリットがあり、どの方法にも一つの正解があるわけではありません。
大切なのは、実家を残したいのか、売却したいのか、誰が住むのか、代償金を用意できるのかなど、ご家族の状況を整理したうえで、相続人全員が納得できる方法を選ぶことです。
実家の評価や売却、相続人同士の話し合いでお悩みの場合は、不動産会社や司法書士、税理士、弁護士などの専門家に相談しながら、無理のない分け方を考えてみてはいかがでしょうか。
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