農地・山林・原野を相続したらどうする？売却・処分・活用方法をわかりやすく解説
「田舎の実家を相続したら、家だけでなく、畑や山もついてきた」
「亡くなった親が、昔買った原野を所有していたらしい」
実家の相続についてご相談をいただく中で、こうした「家以外の土地」の話が出てくることがあります。
宅地と違って、農地や山林、原野は使い道が限られ、売却も簡単ではありません。しかも、農地には農地法による特有のルールがあり、山林にも届出が必要になる場合があります。
そのため、何から手をつければよいのか分からず、そのまま放置されてしまうケースも少なくありません。
しかし、相続した農地や山林、原野にも、売却・貸付け・活用・国庫帰属など、状況に応じた選択肢があります。
今回は、農地・山林・原野を相続したときに知っておきたい手続きや、使わない土地を手放す方法について、できるだけわかりやすく整理します。
① 農地・山林・原野を相続したときによくある悩み
農地や山林、原野を相続した方からは、次のようなお悩みをよく伺います。
・農業をする予定がなく、畑を耕作できない
・遠方にあり、土地の場所や境界もよく分からない
・売りたくても、買い手が見つからない
・固定資産税や土地の管理の手間だけが続いていく
・放置して、雑草や不法投棄などで近隣に迷惑をかけないか心配
・相続した土地を手放したいが、どこに相談すればよいか分からない
使わない土地を持ち続けることは、金銭面だけでなく、気持ちの面でも負担になりやすいものです。
まずは、農地・山林・原野それぞれの特徴や、相続後に必要な手続きを理解しておくことが大切です。
② 農地を相続したら何をする？農地法による3つのルール
農地には「農地法」という法律による特別なルールがあります。
一般的な宅地と違い、所有者であっても自由に売ったり、住宅や駐車場などに用途を変えたりできない点が大きな特徴です。
1. 農地を相続したら農業委員会への届出が必要
農地を相続した場合、相続そのものについて農業委員会の許可は必要ありません。農業の経験がない方でも、相続によって農地を取得することは可能です。
ただし、相続によって農地の権利を取得したことを知った日から、おおむね10か月以内に、農地の所在地を管轄する農業委員会への届出が必要です（農地法第3条の3）。
この届出をしなかった場合、10万円以下の過料の対象となることがあります。
なお、この手続きは法務局で行う相続登記とは別のものです。
土地を相続した場合は、原則として取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があるため、両方の手続きを忘れないようにしましょう。
2. 農地を売却・貸付けするには原則として許可が必要
農地を農地のまま第三者に売却したり、貸したりする場合は、原則として農業委員会の許可が必要です（農地法第3条）。
買主や借主が農地を適切に利用できるか、農業を継続して行えるかなど、法律で定められた要件に基づいて判断されます。
そのため、一般の宅地のように、誰にでも自由に売却できるわけではありません。
農地を自分で管理できない場合は、農業委員会に相談し、売却や貸付けの可能性を確認してみましょう。
3. 農地を住宅や駐車場に変えるには農地転用が必要
農地を宅地や駐車場、太陽光発電用地など、農地以外の用途に変えることを「農地転用」といいます。
農地転用には、原則として都道府県知事などの許可が必要です。
ただし、市街化区域内にある農地については、農業委員会への届出で転用できる場合があります。
一方、市街化調整区域などでは許可が必要となり、農地の区分や立地条件によっては、転用が原則として認められない場合もあります。
特に、農業振興地域の農用地区域に指定されている土地は、転用に厳しい制限があります。
農地を売却したい場合や、別の用途で活用したい場合は、まず農地の所在地を管轄する農業委員会に相談することをおすすめします。
農地バンク（農地中間管理機構）を利用する方法もある
自分で農業をする予定がなく、農地を貸したい場合は、「農地バンク（農地中間管理機構）」を利用する方法もあります。
農地バンクは、農地を貸したい所有者から農地を借り受け、農業を営む人などに貸し付ける仕組みです。
自分で借り手を探すのが難しい場合にも、相談先の一つになります。
ただし、農地の状態や地域の需要によっては、借り手が見つからない場合もあります。
利用できるかどうか、まずは農地のある地域の農業委員会や農地バンクに確認してみましょう。
③ 山林・原野を相続したときの注意点と手放す方法
山林や原野は、農地のような農地法による制限はありませんが、別の難しさがあります。
特に、土地の場所や境界が分からないこと、買い手が見つかりにくいことなどが問題になりやすいです。
1. 土地の場所や境界が分からない
山林や原野は、境界標が設置されていなかったり、登記簿や公図だけでは現地の位置を特定しにくかったりすることがあります。
そのため、相続した土地の場所を現地で確認するだけでも、一苦労というケースがあります。
まずは、次の資料から土地の情報を整理してみましょう。
・固定資産税の納税通知書
・登記事項証明書（登記簿）
・公図
・地積測量図
・固定資産課税台帳
これらを確認することで、土地の所在地や地目、面積、所有者などを把握しやすくなります。
2. 森林の土地を相続した場合は届出が必要になることがある
森林の土地を相続した場合は、森林法に基づく「森林の土地の所有者届出制度」の対象になることがあります。
対象となる森林を取得した場合は、原則として所有者となった日から90日以内に、土地のある市町村長への届出が必要です。
ただし、すべての山林が対象になるわけではありません。都道府県が策定する地域森林計画の対象となっている森林が基本となります。
登記上の地目が山林であっても対象外の場合があり、反対に地目が山林以外でも、実際の土地の状態によって対象になることがあります。
届出が必要かどうか分からない場合は、土地のある市町村の林務担当窓口に確認してみましょう。
なお、この届出は相続登記とは別の手続きです。
3. 山林・原野の売却は難しいが、可能性はある
山林や原野は、住宅用地などと比べると需要が限られるため、売却が難しい傾向があります。
特に、道路から離れている土地や、利用目的が見つかりにくい土地は、買い手が限られます。
それでも、次のような相手に購入を検討してもらえる場合があります。
・隣接する土地の所有者
・地域の森林組合や林業関係者
・周辺の土地をまとめて活用したい事業者
・土地の管理や利用を希望する個人・法人
一般的な不動産会社では取り扱いが難しい場合もあるため、山林や原野の売却に対応している不動産会社などに相談してみるとよいでしょう。
4. 相続した土地を手放すための選択肢
売却が難しい場合でも、土地を手放す方法がまったくないわけではありません。
次のような選択肢を検討できます。
・相続土地国庫帰属制度：一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度です。農地や山林、原野も対象になり得ますが、審査があり、すべての土地が引き取りの対象になるわけではありません。申請手数料や承認後の負担金も必要です（34回目の記事で詳しくご紹介しています）。
・相続放棄：相続財産全体を引き継がない方法です。農地や山林だけを選んで放棄することはできません。他の預貯金や不動産なども含めて相続しないことになるため、慎重な判断が必要です（22回目の記事をご覧ください）。
・自治体や団体への寄付：自治体や団体が土地を必要としている場合は、寄付を受け入れてもらえる可能性があります。ただし、管理負担などの理由から、受け入れ先が見つからないケースもあります。
また、相続放棄をした場合でも、放棄する時点で土地を現に占有していた人には、次の相続人などに引き渡すまで、一定の保存義務が残ることがあります。
「原野商法」の二次被害にも注意
原野や山林を相続した方は、「原野商法」の二次被害にも注意が必要です。
原野商法とは、将来の値上がりや開発計画などを理由に、利用価値の低い土地を販売する悪質な商法です。
その被害に遭った方に対して、後から「高く買い取る」「管理費用を払えば引き取る」などと勧誘し、測量費や管理費などの名目で金銭を要求する二次被害も報告されています。
不審な連絡を受けた場合は、その場で契約や支払いをせず、消費生活センターなどに相談することをおすすめします。
④ 農地・山林・原野を相続したら、まず確認しておきたい5つのこと
農地や山林、原野を相続したら、まずは次の5つを確認してみましょう。
1. 土地の所在地と地目を確認する
登記事項証明書などを確認し、土地がどこにあるのか、地目が田・畑・山林・原野などのどれに該当するのかを把握します。
2. 必要な届出や相続登記の期限を確認する
農地の場合は農業委員会への届出、対象となる森林の場合は森林の土地の所有者届出が必要です。
また、相続登記も原則として相続による取得を知った日から3年以内に行う必要があります。
それぞれ期限が異なるため、忘れずに確認しましょう。
3. 土地の状態や境界を確認する
現地の様子や境界、道路からのアクセス状況などを確認します。
遠方にあって現地に行くことが難しい場合は、専門家に相談する方法もあります。
4. 固定資産税や管理費用を確認する
毎年どのくらいの固定資産税がかかっているのか、草刈りや樹木の管理などにどの程度の費用が必要なのかを把握しておきましょう。
5. 今後の方針を家族で話し合う
土地を持ち続けるのか、売却するのか、貸すのか、手放す方法を探すのか。
家族で希望を共有し、土地の状況に合った方法を検討することが大切です。
農地や山林は、何もせずに放置しておくと、管理の負担が重くなったり、売却などの選択肢を検討しにくくなったりすることがあります。
まずは早めに状況を把握しておきましょう。
まとめ｜相続した農地・山林・原野は、まず土地の状況を把握することから
農地や山林、原野を相続しても、焦る必要はありません。
ただし、農地には農地法による制限があり、山林にも届出が必要になる場合があります。また、売却が難しい土地でも、貸付けや相続土地国庫帰属制度など、状況に応じた選択肢があります。
大切なのは、何もしないまま放置せず、まずは土地の所在地や地目、必要な手続きを確認することです。
特に、相続した土地が遠方にある場合や、場所・境界が分からない場合は、一人で抱え込まず、農業委員会や自治体、不動産会社などの専門家に相談してみましょう。
相続した農地・山林・原野をどうすればよいか悩んでいる方は、まずはできることから整理してみてはいかがでしょうか。
「亡くなった親が、昔買った原野を所有していたらしい」
実家の相続についてご相談をいただく中で、こうした「家以外の土地」の話が出てくることがあります。
宅地と違って、農地や山林、原野は使い道が限られ、売却も簡単ではありません。しかも、農地には農地法による特有のルールがあり、山林にも届出が必要になる場合があります。
そのため、何から手をつければよいのか分からず、そのまま放置されてしまうケースも少なくありません。
しかし、相続した農地や山林、原野にも、売却・貸付け・活用・国庫帰属など、状況に応じた選択肢があります。
今回は、農地・山林・原野を相続したときに知っておきたい手続きや、使わない土地を手放す方法について、できるだけわかりやすく整理します。
① 農地・山林・原野を相続したときによくある悩み
農地や山林、原野を相続した方からは、次のようなお悩みをよく伺います。
・農業をする予定がなく、畑を耕作できない
・遠方にあり、土地の場所や境界もよく分からない
・売りたくても、買い手が見つからない
・固定資産税や土地の管理の手間だけが続いていく
・放置して、雑草や不法投棄などで近隣に迷惑をかけないか心配
・相続した土地を手放したいが、どこに相談すればよいか分からない
使わない土地を持ち続けることは、金銭面だけでなく、気持ちの面でも負担になりやすいものです。
まずは、農地・山林・原野それぞれの特徴や、相続後に必要な手続きを理解しておくことが大切です。
② 農地を相続したら何をする？農地法による3つのルール
農地には「農地法」という法律による特別なルールがあります。
一般的な宅地と違い、所有者であっても自由に売ったり、住宅や駐車場などに用途を変えたりできない点が大きな特徴です。
1. 農地を相続したら農業委員会への届出が必要
農地を相続した場合、相続そのものについて農業委員会の許可は必要ありません。農業の経験がない方でも、相続によって農地を取得することは可能です。
ただし、相続によって農地の権利を取得したことを知った日から、おおむね10か月以内に、農地の所在地を管轄する農業委員会への届出が必要です（農地法第3条の3）。
この届出をしなかった場合、10万円以下の過料の対象となることがあります。
なお、この手続きは法務局で行う相続登記とは別のものです。
土地を相続した場合は、原則として取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があるため、両方の手続きを忘れないようにしましょう。
2. 農地を売却・貸付けするには原則として許可が必要
農地を農地のまま第三者に売却したり、貸したりする場合は、原則として農業委員会の許可が必要です（農地法第3条）。
買主や借主が農地を適切に利用できるか、農業を継続して行えるかなど、法律で定められた要件に基づいて判断されます。
そのため、一般の宅地のように、誰にでも自由に売却できるわけではありません。
農地を自分で管理できない場合は、農業委員会に相談し、売却や貸付けの可能性を確認してみましょう。
3. 農地を住宅や駐車場に変えるには農地転用が必要
農地を宅地や駐車場、太陽光発電用地など、農地以外の用途に変えることを「農地転用」といいます。
農地転用には、原則として都道府県知事などの許可が必要です。
ただし、市街化区域内にある農地については、農業委員会への届出で転用できる場合があります。
一方、市街化調整区域などでは許可が必要となり、農地の区分や立地条件によっては、転用が原則として認められない場合もあります。
特に、農業振興地域の農用地区域に指定されている土地は、転用に厳しい制限があります。
農地を売却したい場合や、別の用途で活用したい場合は、まず農地の所在地を管轄する農業委員会に相談することをおすすめします。
農地バンク（農地中間管理機構）を利用する方法もある
自分で農業をする予定がなく、農地を貸したい場合は、「農地バンク（農地中間管理機構）」を利用する方法もあります。
農地バンクは、農地を貸したい所有者から農地を借り受け、農業を営む人などに貸し付ける仕組みです。
自分で借り手を探すのが難しい場合にも、相談先の一つになります。
ただし、農地の状態や地域の需要によっては、借り手が見つからない場合もあります。
利用できるかどうか、まずは農地のある地域の農業委員会や農地バンクに確認してみましょう。
③ 山林・原野を相続したときの注意点と手放す方法
山林や原野は、農地のような農地法による制限はありませんが、別の難しさがあります。
特に、土地の場所や境界が分からないこと、買い手が見つかりにくいことなどが問題になりやすいです。
1. 土地の場所や境界が分からない
山林や原野は、境界標が設置されていなかったり、登記簿や公図だけでは現地の位置を特定しにくかったりすることがあります。
そのため、相続した土地の場所を現地で確認するだけでも、一苦労というケースがあります。
まずは、次の資料から土地の情報を整理してみましょう。
・固定資産税の納税通知書
・登記事項証明書（登記簿）
・公図
・地積測量図
・固定資産課税台帳
これらを確認することで、土地の所在地や地目、面積、所有者などを把握しやすくなります。
2. 森林の土地を相続した場合は届出が必要になることがある
森林の土地を相続した場合は、森林法に基づく「森林の土地の所有者届出制度」の対象になることがあります。
対象となる森林を取得した場合は、原則として所有者となった日から90日以内に、土地のある市町村長への届出が必要です。
ただし、すべての山林が対象になるわけではありません。都道府県が策定する地域森林計画の対象となっている森林が基本となります。
登記上の地目が山林であっても対象外の場合があり、反対に地目が山林以外でも、実際の土地の状態によって対象になることがあります。
届出が必要かどうか分からない場合は、土地のある市町村の林務担当窓口に確認してみましょう。
なお、この届出は相続登記とは別の手続きです。
3. 山林・原野の売却は難しいが、可能性はある
山林や原野は、住宅用地などと比べると需要が限られるため、売却が難しい傾向があります。
特に、道路から離れている土地や、利用目的が見つかりにくい土地は、買い手が限られます。
それでも、次のような相手に購入を検討してもらえる場合があります。
・隣接する土地の所有者
・地域の森林組合や林業関係者
・周辺の土地をまとめて活用したい事業者
・土地の管理や利用を希望する個人・法人
一般的な不動産会社では取り扱いが難しい場合もあるため、山林や原野の売却に対応している不動産会社などに相談してみるとよいでしょう。
4. 相続した土地を手放すための選択肢
売却が難しい場合でも、土地を手放す方法がまったくないわけではありません。
次のような選択肢を検討できます。
・相続土地国庫帰属制度：一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度です。農地や山林、原野も対象になり得ますが、審査があり、すべての土地が引き取りの対象になるわけではありません。申請手数料や承認後の負担金も必要です（34回目の記事で詳しくご紹介しています）。
・相続放棄：相続財産全体を引き継がない方法です。農地や山林だけを選んで放棄することはできません。他の預貯金や不動産なども含めて相続しないことになるため、慎重な判断が必要です（22回目の記事をご覧ください）。
・自治体や団体への寄付：自治体や団体が土地を必要としている場合は、寄付を受け入れてもらえる可能性があります。ただし、管理負担などの理由から、受け入れ先が見つからないケースもあります。
また、相続放棄をした場合でも、放棄する時点で土地を現に占有していた人には、次の相続人などに引き渡すまで、一定の保存義務が残ることがあります。
「原野商法」の二次被害にも注意
原野や山林を相続した方は、「原野商法」の二次被害にも注意が必要です。
原野商法とは、将来の値上がりや開発計画などを理由に、利用価値の低い土地を販売する悪質な商法です。
その被害に遭った方に対して、後から「高く買い取る」「管理費用を払えば引き取る」などと勧誘し、測量費や管理費などの名目で金銭を要求する二次被害も報告されています。
不審な連絡を受けた場合は、その場で契約や支払いをせず、消費生活センターなどに相談することをおすすめします。
④ 農地・山林・原野を相続したら、まず確認しておきたい5つのこと
農地や山林、原野を相続したら、まずは次の5つを確認してみましょう。
1. 土地の所在地と地目を確認する
登記事項証明書などを確認し、土地がどこにあるのか、地目が田・畑・山林・原野などのどれに該当するのかを把握します。
2. 必要な届出や相続登記の期限を確認する
農地の場合は農業委員会への届出、対象となる森林の場合は森林の土地の所有者届出が必要です。
また、相続登記も原則として相続による取得を知った日から3年以内に行う必要があります。
それぞれ期限が異なるため、忘れずに確認しましょう。
3. 土地の状態や境界を確認する
現地の様子や境界、道路からのアクセス状況などを確認します。
遠方にあって現地に行くことが難しい場合は、専門家に相談する方法もあります。
4. 固定資産税や管理費用を確認する
毎年どのくらいの固定資産税がかかっているのか、草刈りや樹木の管理などにどの程度の費用が必要なのかを把握しておきましょう。
5. 今後の方針を家族で話し合う
土地を持ち続けるのか、売却するのか、貸すのか、手放す方法を探すのか。
家族で希望を共有し、土地の状況に合った方法を検討することが大切です。
農地や山林は、何もせずに放置しておくと、管理の負担が重くなったり、売却などの選択肢を検討しにくくなったりすることがあります。
まずは早めに状況を把握しておきましょう。
まとめ｜相続した農地・山林・原野は、まず土地の状況を把握することから
農地や山林、原野を相続しても、焦る必要はありません。
ただし、農地には農地法による制限があり、山林にも届出が必要になる場合があります。また、売却が難しい土地でも、貸付けや相続土地国庫帰属制度など、状況に応じた選択肢があります。
大切なのは、何もしないまま放置せず、まずは土地の所在地や地目、必要な手続きを確認することです。
特に、相続した土地が遠方にある場合や、場所・境界が分からない場合は、一人で抱え込まず、農業委員会や自治体、不動産会社などの専門家に相談してみましょう。
相続した農地・山林・原野をどうすればよいか悩んでいる方は、まずはできることから整理してみてはいかがでしょうか。
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